De AED 2 miljoen Gouden Visum Vastgoedroute: Hoe de Drempel Werkelijk Wordt Gemeten

De gouden verblijfsservicekaart van de GDRFA voor investeerders stelt de onroerendgoedvoorwaarde vast op het bezitten van een onroerend goed of een groep onroerende goederen met een totale waarde van ten minste AED 2 miljoen. De formulering is van belang. Het is geen enkele activa test, en een portefeuille die de drempel in het totaal bereikt, valt onder de wording.

Dat is van belang als u op zoek bent naar één enkele kwalificerende eenheid. Als u al twee appartementen bezit op uw eigen naam en die samen AED 2 million bereiken, voldoet u mogelijk al aan het totaal. Mede-eigendom werkt anders: voor een aandeel in een gezamenlijk eigendom stelt de GDRFA dat de waarde van het aandeel niet lager mag zijn dan AED 2 million. De eigendommen moeten van u zijn en als zodanig worden aangetoond.

De servicekaart voor het gouden visum voor investeerders van het Landdepartement van Dubai stelt als voorwaarde dat u vastgoed bezit met een waarde van gelijk aan of meer dan AED 2 miljoen op het moment van aankoop. Strikt gelezen is dat een historische meting: wat de akte vermeldt dat u hebt betaald, niet wat het activum nu waard is. Voor de documenten die elke autoriteit vraagt, zet de aanvraag van een gouden visum via vastgoed uiteen wat het inhoudt.

De kaart van de GDRFA kiest een andere route naar dezelfde vraag. Zij formuleert de voorwaarde als een pand of groep panden met een totale waarde van niet minder dan AED 2 miljoen en vereist dat de waarde wordt gecertificeerd. Die formulering wijst op een beoordeling van wat het object nu waard is, en niet op wat volgens de akte door u is betaald.

Dit zijn niet noodzakelijk in conflict. Een certificering kan een aankoopaarde evenveel bewijzen als een huideige. Maar het verschil is precies het verschil tussen geschikt en niet geschikt voor een eigenaar wiens eigendom voorbij AED 2 miljoen is gestegen vanuit een lagere aankoopprijs, geen autoriteit publiceert een verzoening, en het is niet een verschil om op te lossen door blogberichten te lezen, inclusief deze. Het is een vraag om op uw eigen feiten op te lossen voordat het geld beweegt. Voor maatwerk advies, overweeg Velarozone's adviseurs raadplegen.

Een particuliere taxatie, een schatting van een portaal, de prijslijst van een ontwikkelaar en een recente vergelijkbare verkoop zijn in het dagelijks leven allemaal bewijs van waarde. Geen van die stukken is het document dat de kaart van de GDRFA noemt. De kaart noemt een certificaat afgegeven door de Dubai Land Department en, als discretionair alternatief, een waarderingscertificaat van een door het departement gelicentieerd kantoor. Welk document daarmee precies wordt bedoeld, is op basis van de gepubliceerde informatie niet vastgesteld.

De GDRFA vraagt om een “property status statement certificate issued by the Dubai Land Department”. Die term is niet de gepubliceerde naam van enige dienst van de Dubai Land Department. Vervolgens voegt de GDRFA toe dat een waarderingscertificaat van een door het departement gelicentieerd kantoor “kan worden aanvaard”. Dat is een toelatende, discretionaire formulering, geen recht, en niet hetzelfde als het noemen van een vereist document. Intussen publiceert het departement zelf twee afzonderlijke waarderingsdocumenten met twee afzonderlijke verificatiediensten: een Real Estate Evaluation e-Certificate dat het zelf afgeeft, en een certificaat dat door RERA-geaccrediteerde particuliere taxatiebedrijven wordt geregistreerd in de Dubai REST-app. Op welke van deze twee de term van de GDRFA doelt, wordt nergens gepubliceerd, en wij gaan geen koppeling verzinnen.

In de praktijk heeft een aanvrager die werkelijk AED 2,4 miljoen aan vastgoed in Dubai bezit en met de waardeopinie van een makelaar komt aanzetten, niets overgelegd wat de autoriteit heeft gezegd te zullen accepteren. Het juiste document is niet gespecificeerd maar onbekend, en het verkeerde document kost een ronde. De GDRFA vermeldt voor de aanvraag een verwachte doorlooptijd van 5 dagen, dus het document is de stap die u als eerste goed moet krijgen.

Het voldoen aan het aantal is niet het einde van de relatie met het activum. De investeerderkaart van de GDRFA vermeldt dat er een pandrecht op het eigendom wordt gelegd gedurende de tienjarige verblijfsperiode, en dat het eigendom niet kan worden vervreemd tijdens de geldigheid van het visum.

De vergunning is 10 jaar geldig en kan worden verlengd als aan dezelfde voorwaarden wordt voldaan, zodat het pandrecht en het verbod op vervreemding zo lang duren als u het visum houdt. In de marketing krijgt dit onderdeel van de vastgoedroute te weinig gewicht: u legt het object vast voor de looptijd van de vergunning. Een investeerder die van plan is in jaar vier in een sterke markt te verkopen, moet dat vanaf het begin in de prijs meenemen.

De gepubliceerde bronnen zijn niet geheel consistent met elkaar. De eigen pagina met veelgestelde vragen van de Dubai Land Department beschrijft verblijf op basis van vastgoed nog steeds als een driejarige vergunning bij AED 750.000 en een vijfjarige vergunning voor vastgoed boven AED 2 miljoen dat volledig is betaald en niet is hypothecair belast. Die beschrijving komt niet overeen met de tienjarige golden residence card die hetzelfde departement publiceert, noch met de kaart van de GDRFA, die vastgoed met hypotheek accepteert.

De tabel voor het golden visa op het portaal van de UAE Government vermeldt 5 jaar voor investeringen in vastgoed en 10 jaar voor publieke investeringen, terwijl de kaart van de GDRFA de investeerdersvergunning 10 jaar geeft. Een pagina kan verouderd zijn terwijl een dienstenkaart actueel is, en de regel die over uw aanvraag beslist, is die welke de uitvoerende autoriteit op de dag zelf op uw dossier toepast. Handel naar de dienstenkaart achter de feitelijke aanvraag en vraag het departement om schriftelijke bevestiging.