Kan ik Meerdere Eigendommen Combineren en Off-Plan of Gefinancieerde Vastgoed Gebruiken?

Dit is het zeldzame punt waarop de federale en emiratische pagina's het eens zijn, in hun eigen woorden en zonder kwalificatie.

Geen enkele autoriteit publiceert een maximum voor het aantal panden dat mag worden meegeteld. Dat is een afwezigheid en geen toestemming, maar het is consistent op alle kanalen. Wat GDRFA wel vraagt, is dat de waarde wordt gecertificeerd door een property status statement certificate dat is afgegeven door de Dubai Land Department, en dat gedurende de looptijd van de verblijfsvergunning een pandrecht op het vastgoed wordt gevestigd.

Evenmin publiceert een autoriteit een beperking naar type onroerend goed voor de gouden route. De GDRFA stelt dat een met een hypotheek bezwaard onroerend goed aanvaardbaar is „en alle typen onroerende goederen omvat”. Beweringen dat bedrijfsvastgoed, grond of een bepaalde categorie van de gouden route is uitgesloten, zijn niet herleidbaar tot iets wat is gepubliceerd. Een handelslicentie speelt geen rol in de vastgoedroute, waarbij de GDRFA om een paspoort en bewijs van eigendom vraagt. Zij komt alleen voor in de routes voor bedrijfsinvesteerders, en wat een handelslicentie in de VAE is wordt afzonderlijk behandeld.

De onroerende goederen moeten wel op naam van de aanvrager staan. Beide hierboven genoemde formuleringen van het Dubai Land Department zeggen dit uitdrukkelijk: volledig eigendom van de investeerder, op naam van de aanvrager. De servicevoorwaarden voor investeerders vermelden geen vastgoed dat via een bedrijf wordt gehouden. Een bedrijf dat onshore wil handelen is een afzonderlijke kwestie, die wordt behandeld onder een entiteit een licentie geven om onshore te handelen.

Dit is waar families vaak aannemen dat er een regel bestaat die op een ander product van toepassing is. Drie routes, drie verschillende behandelingen van een gedeeld bezit.

Op de gouden route is de GDRFA expliciet en is zij de strenge: „Indien het eigendom de vorm heeft van een aandeel in een gemeenschappelijk onroerend goed, mag de waarde van het aandeel niet lager zijn dan AED 2 miljoen.” Het aandeel zelf moet de volledige drempel halen, dus een mede-eigenaar van de helft van een onroerend goed heeft een onroerend goed nodig dat in zijn geheel minstens tweemaal AED 2 miljoen waard is. Zakenpartners die samen eigenaar zijn, worden op dezelfde manier getoetst, wat zij ook beslissen over waar de licentie gevestigd moet worden, omdat de vastgoedroute van de GDRFA naar het vastgoedaandeel kijkt en niet naar het bedrijf.

Op de gepensioneerde route publiceert de Dubai Land Department de tegenovergestelde accommodatie: "Een man en vrouw kunnen één onroerend goed delen (met een bekrachtigd exemplaar van het huwelijkscontract)."

Op de tweejarige beleggers route stelt de afdeling een veel lager criterium voor een mede-eigenaar: "Een mede-eigenaar van het bezit mag een aanvraag indienen voor de uitgifte van een handelslicentie en verblijfsvisa's voor vastgoedbeleggers, op voorwaarde dat de waarde van hun aandeel niet minder dan AED 400.000 bedraagt."

Geen enkele autoriteit publiceert een regel die twee echtgenoten toestaat om individueel onder de drempel liggende bezittingen te combineren om AED 2 miljoen te bereiken op de gouden route, en de ene expliciete regel van de gouden route over gezamenlijke aandelen wijst de andere kant op. Hoe een gezin in de praktijk onder één dossier terechtkomt, is een structureringsvraag en geen regel die u kunt opzoeken.

De gids van ICP vereist eigendom van onroerende goederen "waard ≥ AED 2 miljoen (zonder leningen)", en zijn servicekaart herhaalt dat als een voorwaarde: "Het onroerend goed moet volledig eigendom zijn van de investeerder." Op het eerste gezicht sluit dat hypotheekvastgoed volledig uit.

Beide oppervlakken van Dubai zeggen het tegenovergestelde in termen. De investeerdersservice van de Dubai Land Department stelt: "In het geval van hypotheekvastgoed dient een bankbrief te worden overlegd waarin een betaald bedrag van 2 miljoen AED als bewijs wordt geleverd", en onder zijn servicevoorwaarden, "Het onroerend goed mag worden belast, en een bankbrief van geen bezwaar moet worden ingediend waarin staat dat de bank geen bezwaar heeft tegen het uitgeven van een verblijfsvergunning op het onroerend goed, aangegeven met het betaalde bedrag en het saldo." GDRFA stelt eenvoudig dat "hypotheekvastgoed acceptabel is", en op zijn pagina voor vastgoedeigenaren dat "als ten minste 2 miljoen Dirhams van de waarde van het onroerend goed zijn betaald, de eigenaar recht heeft op gouden verblijfsrecht."

Wat de operationele bronnen dus toetsen, is een absoluut gestort bedrag, aangetoond met een bankbrief, en niet een onbezwaarde eigendomstitel. Die twee standpunten zijn te verenigen door „zonder leningen” zo te lezen dat de kwalificerende AED 2 miljoen zelf niet geleend mogen zijn, maar geen enkele autoriteit publiceert die lezing en wij gaan haar niet beweren alsof een autoriteit dat wel deed.

Er circuleren twee verwante cijfers en geen van beide is gepubliceerd. Er is nergens op deze pagina’s een minimaal aanbetalingspercentage: elke gepubliceerde toets is een absoluut betaald bedrag in dirham, nooit een verhouding. En geen enkele autoriteit publiceert een lijst van goedgekeurde of specifieke hypotheekbanken; de pagina van de GDRFA voor eigenaren van vastgoed verwijst naar „een lening van een lokale bank in het land” zonder er een te noemen.

De gepensioneerde route laat dezelfde structuur zien met een lock-up toegevoegd, wat het waard is om te weten, omdat cliënten het horen en toepassen op de verkeerde route: waar dat vastgoed is gefinancierd, vereist de Dubai Land Department een bankbrief waarin staat dat "de aanbetaling niet binnen 3 jaar kan worden vrijgegeven".

We hebben hier specifiek naar gezocht, op elk oppervlak, en het is er niet. De gouden verblijfsvergiding van ICP en de vastgoedservicekaart vermelden geen off-plan. Het gouden visum centrum van het overheidsportaal van de VAE vermeldt het niet. De gouden verblijfsvergunning van GDRFA voor investeerders vermeldt het niet. De gouden visumdienst voor investeerders van het Dubai Land Department vermeldt het niet.

De FAQ-pagina van het departement gebruikt de term off-plan wel negenmaal, en elke keer gaat het over escrowrekeningen van ontwikkelaars krachtens wet nr. 8 van 2007, of over de eerste registratie, dat wil zeggen „het registreren van koopovereenkomsten voor onroerend goed en andere rechtshandelingen op plan voordat ze worden overgedragen naar het vastgoedregister”. Geen ervan gaat over verblijf.

De veel herhaalde claim dat aankopen off-plan van goedgekeurde ontwikkelaars tellen voor de AED 2 miljoen, herleidt naar een pagina van het VAE overheidsportaal die niet langer bestaat. Drie oude portaal-URL's die nog in de zoekresultaten stonden, gaven 404 aan toen we ze controleerden, en de overlevende investeerdersvisum pagina is een stub die geen verwijzing naar AED 2 miljoen, off-plan, hypotheken of leningen bevat. Het portaal publiceert momenteel niets over de vastgoedroute behalve een enkele samenvattingstabelrij.

Er is dus niet aangetoond dat off-plan is uitgesloten; geen enkele autoriteit heeft een route gepubliceerd, en de verwijzing die iedereen doorgeeft wijst naar een dode pagina. Er is één aanverwant gepubliceerd signaal: de verlengingsdocumenten van de ICP voor vastgoedeigenaren vragen om een verklaring van de gemeente die „de voltooiing van de bouw, het volledige eigendom en de geschiktheid van het onroerend goed voor bewoning” bevestigt. Dat is een andere route, maar het herinnert eraan dat oplevering als voorwaarde voorkomt waar de autoriteiten het onderwerp wel behandelen.

Controleer voordat u een aanbetaling doet voor een voorlopig geregistreerde eenheid wat het dossier nodig zou hebben. De aanvraag van het Dubai Land Department noemt een eigendomsakte of een elektronisch eigendomsbewijs, toetst een aankoopwaarde van AED 2 miljoen of meer op het moment van aankoop, en de GDRFA vereist een verklaring over de status van het onroerend goed van het departement waarin de waarde wordt bevestigd. De pagina’s zeggen niet of een eenheid die nog in aanbouw is een van beide documenten kan overleggen.

Aggregatie die is toegestaan zegt niet welke onroerende goederen moeten worden voorgedragen, in wiens naam ze moeten staan, of hoe een gezamenlijk aandeel moet worden gestructureerd gezien het feit dat de gouden regel en de gepensioneerde regel in tegengestelde richtingen wijzen.

Dat een hypotheek aanvaardbaar is voor de bronnen in Dubai, zegt u niet wat de verklaring van geen bezwaar van een bank moet vermelden naast het betaalde bedrag en het saldo. Het zegt u ook niet hoe de hypotheek zich verhoudt tot het pandrecht dat de GDRFA vereist voor de duur van de verblijfsvergunning, of wat herfinanciering zou betekenen voor een cliënt die dat wil doen. Die punten bepalen een dossier, en ze worden op basis van de feiten met een adviseur uitgewerkt.