Kan ik verschillende onroerende goederen combineren, en hoe zit het met onroerende goederen in aanbouw of benodigde hypotheken?

Dit is het zeldzame punt waarop de federale en emiratische pagina's het eens zijn, in hun eigen woorden en zonder kwalificatie.

Geen enkele autoriteit publiceert een limiet op het aantal onroerende goederen dat kan worden geteld. Dat is een afwezigheid eerder dan een toestemming, maar het is een consistente afwezigheid op elke oppervlakt.

Evenmin publiceert enige autoriteit een beperking per onroerend goedtype op de gouden route. GDRFA stelt dat hypotheekvastgoed acceptabel is "en omvat alle soorten onroerende goederen". Verklaringen dat commercieel vastgoed, of grond, of een bepaalde categorie is uitgesloten van de gouden route zijn niet afkomstig van enige publicatie.

De onroerende goederen moeten wel op naam van de aanvrager staan. Beide formuleringen van de Dubai Land Department zeggen dit expliciet — volledig eigendom van de investeerder, onder de naam van de aanvrager.

Dit is waar families vaak aannemen dat er een regel bestaat die op een ander product van toepassing is. Drie routes, drie verschillende behandelingen van een gedeeld bezit.

Op de gouden route is GDRFA expliciet en dat is de strikte: "Als het eigendom in de vorm van een aandeel in een gezamenlijk vastgoed is, mag de waarde van het aandeel niet minder zijn dan AED 2 miljoen." Het aandeel zelf moet de volledige drempel overschrijden.

Op de gepensioneerde route publiceert de Dubai Land Department de tegenovergestelde accommodatie: "Een man en vrouw kunnen één onroerend goed delen (met een bekrachtigd exemplaar van het huwelijkscontract)."

Voor de tweejarige investeerdersroute stelt de afdeling een veel lagere drempel voor een mede-eigenaar: 'Een mede-eigenaar van het onroerend goed mag een aanvraag indienen voor de uitgifte van een licentie en verblijfsvisum, op voorwaarde dat de waarde van zijn aandeel niet minder is dan AED 400.000.'

De consequentie is het waard om simpelweg te stellen, omdat het veel koppels teleurstelt. Geen enkele autoriteit publiceert een regel die twee echtgenoten toestaat om individueel onder-drempelbeleggingen te combineren om AED 2 miljoen op de gouden route te bereiken, en de enige expliciete gouden-route regel over gezamenlijke aandelen spreekt daartegen. Hoe een gezin daadwerkelijk op één bestand komt is een structureringsvraag, geen regel die je kunt opzoeken.

De gids van ICP vereist eigendom van onroerende goederen "waard ≥ AED 2 miljoen (zonder leningen)", en zijn servicekaart herhaalt dat als een voorwaarde: "Het onroerend goed moet volledig eigendom zijn van de investeerder." Op het eerste gezicht sluit dat hypotheekvastgoed volledig uit.

Beide oppervlakken van Dubai zeggen het tegenovergestelde in termen. De investeerdersservice van de Dubai Land Department stelt: "In het geval van hypotheekvastgoed dient een bankbrief te worden overlegd waarin een betaald bedrag van 2 miljoen AED als bewijs wordt geleverd", en onder zijn servicevoorwaarden, "Het onroerend goed mag worden belast, en een bankbrief van geen bezwaar moet worden ingediend waarin staat dat de bank geen bezwaar heeft tegen het uitgeven van een verblijfsvergunning op het onroerend goed, aangegeven met het betaalde bedrag en het saldo." GDRFA stelt eenvoudig dat "hypotheekvastgoed acceptabel is", en op zijn pagina voor vastgoedeigenaren dat "als ten minste 2 miljoen Dirhams van de waarde van het onroerend goed zijn betaald, de eigenaar recht heeft op gouden verblijfsrecht."

Wat de operationele oppervlakken dan testen, is een absoluut bedrag dat is betaald, bewezen door een bankbrief — niet een onbelemmerde titel. Die twee posities kunnen worden verzoend door "zonder leningen" te lezen als betekent dat de kwalificerende AED 2 miljoen zelf niet geleend mag zijn, maar geen enkele autoriteit publiceert die lezing en we gaan het niet als zodanig bevestigen.

Twee verwante cijfers circuleren en geen van beide is gepubliceerd. Er is nergens een minimumpercentage aanbetaling op deze pagina's — elke gepubliceerde test is een absoluut dirham bedrag dat is betaald, nooit een percentage. En geen enkele autoriteit publiceert een lijst van goedgekeurde of specifieke hypotheekbanken; de pagina van GDRFA voor vastgoedeigenaren verwijst naar "een lening van een lokale bank in het land" zonder enige te noemen.

De gepensioneerde route laat dezelfde structuur zien met een lock-up toegevoegd, wat het waard is om te weten, omdat cliënten het horen en toepassen op de verkeerde route: waar dat vastgoed is gefinancierd, vereist de Dubai Land Department een bankbrief waarin staat dat "de aanbetaling niet binnen 3 jaar kan worden vrijgegeven".

We hebben hier specifiek naar gezocht, op elk oppervlak, en het is er niet. De gouden verblijfsvergiding van ICP en de vastgoedservicekaart vermelden geen off-plan. Het gouden visum centrum van het overheidsportaal van de VAE vermeldt het niet. De gouden verblijfsvergunning van GDRFA voor investeerders vermeldt het niet. De gouden visumdienst voor investeerders van het Dubai Land Department vermeldt het niet.

De FAQ-pagina van de afdeling gebruikt de term off-plan negen keer — en elke keer gaat het over ontwikkelaarsescrow-accounts onder Wet nr. 8 van 2007, of over initiële registratie, wat betekent "het registreren van vastgoedverkoopcontracten en andere juridische acties off-plan voordat deze naar het vastgoedregister worden overgedragen". Geen van hen gaat over verblijfsrechten.

De veel herhaalde claim dat aankopen off-plan van goedgekeurde ontwikkelaars tellen voor de AED 2 miljoen, herleidt naar een pagina van het VAE overheidsportaal die niet langer bestaat. Drie oude portaal-URL's die nog in de zoekresultaten stonden, gaven 404 aan toen we ze controleerden, en de overlevende investeerdersvisum pagina is een stub die geen verwijzing naar AED 2 miljoen, off-plan, hypotheken of leningen bevat. Het portaal publiceert momenteel niets over de vastgoedroute behalve een enkele samenvattingstabelrij.

Dus de positie is niet dat off-plan is uitgesloten. Het is dat geen enkele autoriteit een pad heeft gepubliceerd, en dat de verwijzing die iedereen rondgeeft wijst naar een dode pagina. Er is één aangrenzende gepubliceerde aanwijzing die het waard is te noteren: de vernieuwingsdocumenten voor eigenaars van ICP vragen om een gemeentecertificaat dat "de voltooiing van de constructie, volledige eigendom, en geschiktheid van het onroerend goed voor bewoning" bevestigt — wat een andere route is, maar het is een herinnering dat voltooiing verschijnt als een voorwaarde waar de autoriteiten het adresseren.

Iedereen die een voorlopig geregistreerde eenheid heeft of overweegt, moet de positie op zijn specifieke feiten vaststellen voordat ze er geld in investeren. Dat is geen hedge; het is het enige verantwoorde dat over een vraag dat de autoriteiten blanco hebben gelaten kan worden gezegd.

Aggregatie die is toegestaan zegt niet welke onroerende goederen moeten worden voorgedragen, in wiens naam ze moeten staan, of hoe een gezamenlijk aandeel moet worden gestructureerd gezien het feit dat de gouden regel en de gepensioneerde regel in tegengestelde richtingen wijzen.

Dat een hypotheek acceptabel is voor de oppervlakken van Dubai zegt niet wat de bankbrief van geen bezwaar moet zeggen, hoe de hypotheek zit met de hypotheek geregistreerd voor de termijn, of wat het accepteren van die combinatie betekent voor een cliënt die misschien wil herfinancieren. Dat zijn de onderdelen die een dossier bepalen, en ze worden uitgewerkt op basis van de feiten met een adviseur.