임차료 수입 및 UAE 법인세: 개인명의 vs 회사명의

자연인은 UAE에서의 사업 또는 사업 활동의 총 매출액이 그레고리력 1년 동안 AED 100만을 초과하는 경우에만 법인세 대상이 됩니다. 이 매출액을 산정할 때 세 가지 범주(급여, 개인 투자소득, 부동산 투자소득)는 제외되며, 연방세무청(Federal Tax Authority)은 이들이 금액에 관계없이 법인세 대상이 아님을 명확히 밝히고 있습니다.

정의는 한 측면에서는 좁고 다른 측면에서는 넓습니다. 2023년 내각 결정 제49호는 제외되는 투자 활동을 판매, 임대 또는 대여 및 하위 임대에 한정하며, 당국은 이 목록이 포괄적이라고 명시합니다. 그리고 이 활동은 부동산 관리와 같은 서비스 제공에서 발생하는 수입이 아니라, 실제 부동산을 사용하는 것에서 발생하는 수입을 포함해야 합니다. 그러나 활동이 직접 이루어지든 중개인을 통해 이루어지든 적용됩니다.

이 제외는 라이선스 요건이 없다는 데 달려 있으며, 당국의 지침은 그 결과에 대해 직접적입니다. 투자 활동 자체가 라이선스 당국이 발급한 라이선스를 통해 이루어지거나 그렇게 이루어져야 한다면, 이는 부동산 투자(Real Estate Investment) 제외의 범위에 속하지 않으므로 법인세의 범위에 속합니다. 필요했지만 취득하지 않은 라이선스는 도움이 되지 않으며, 소득은 여전히 과세 대상입니다. 두바이의 Ejari 임대차 등록이나 아부다비의 Tawtheeq 등록은 행정상의 기록이지 라이선스가 아니므로 이에 해당하지 않습니다.

지침은 이를 개인사업체(sole establishment)를 통해 설명합니다. 여러 부동산을 소유한 자연인이 자기 소유 부동산을 관리하는 라이선스를 보유한 개인사업체를 설립합니다. 개인사업체에는 별도의 법인격이 없으므로(본인과 사업체가 같은 사람입니다), 결과적으로 자연인이 자신의 부동산을 관리하는 라이선스를 보유하게 되고, 임대 소득은 더 이상 부동산 투자(Real Estate Investment) 소득으로 분류되지 않으며, AED 100만의 매출액 기준을 넘으면 법인세 대상이 됩니다. 편의를 위해 취득한 라이선스가 임대료에 세금을 부과하게 만든 것입니다.

반대의 경우는 흔한 걱정거리입니다. 자연인이 임대를 관리하고 본인을 대신해 임대료를 수금하도록 제3자 대리인이나 라이선스를 가진 부동산 관리 회사를 선임하는 경우, 당국은 이것이 여전히 부동산 투자(Real Estate Investment) 활동의 일부이며 대리인이 자기 사업을 영위하기 위한 라이선스를 보유하고 있다는 점은 자연인에게 관련이 없다고 밝힙니다. 예 5에서 임대차 계약은 소유자를 임대인으로 명시하고 대리인은 관리 수수료만 얻습니다. 대리인을 쓴다고 해서 임대료에 과세되지는 않습니다. 본인이 소유한 회사가 예컨대 임차권 또는 전대 권리를 통해 임대차계약상의 주된 당사자가 되면 답이 달라집니다. 그 경우 회사가 자기 계산으로 임대료를 얻게 됩니다.

회사는 법인(juridical person)이므로 과세 대상 사업자입니다. 임대 수익은 일반 세율에 따라 과세되며, 과세소득 AED 375,000까지는 0%, 그 초과분에는 9%가 적용됩니다. 소규모 사업자 구제 제도(Small Business Relief)는 매출이 AED 3백만 이하인 회사를 과세소득이 없는 것으로 취급할 수 있으나, 2026년 7월 29일에 발표된 2026년 장관 결정 제131호는 이를 2029년 12월 31일 이전에 종료되는 과세기간까지로 제한합니다. 임대 회사에게 이는 구조적 해법이 아니라 시기상의 편의일 뿐입니다.

지정 구역 라이선스를 보유한 법인이라고 해서 이를 피할 수 있는 것도 아닙니다. 2023년 내각 결정 제100호는 프리존에 소재한 부동산에서 발생한 소득이, 상업용 부동산의 경우 프리존 외 사업자와의 거래이거나, 상업용이 아닌 부동산의 경우 모든 사업자와의 거래에서 발생한 것이라면 과세소득에 해당한다고 규정합니다. 상업용 부동산은 오로지 사업을 위해 사용되고 주거지나 숙박 장소로 사용되지 않는 부동산으로 정의되며, 따라서 호텔, 서비스 아파트 등은 제외됩니다.

함께 읽으면, 프리존 (free zone) 대비 메인랜드 (mainland) 구조 회사 내의 주거용 임차는 이익에 대해 9% 세율로 과세되며, 문제의 수익은 최소 한도 계산에서 완전히 제외되며 그 아래에서 보호되지 않습니다. 적격 프리존 (Qualifying Free Zone Person) 사업자 제도는 아파트를 보유하도록 만들어지지 않았습니다.

범위 밖이라는 것은 공제 밖이라는 뜻이기도 합니다. 당국의 가이드는 제외된 부동산 투자(Real Estate Investment) 소득과 직접 또는 간접적으로 관련된 지출은 법인세 목적상 공제되지 않고, 이익은 과세소득 계산에 포함되지 않으며, 손실은 법인세 구제 대상이 되지 않는다고 밝힙니다.

담보가 설정되지 않은 부동산에서 순임대료를 받는 소유자는 이로 인해 잃는 것이 없습니다. 반면 금융 의존도가 높은 포트폴리오를 보유하여 회계상 손실이 발생하는 소유자는 그 손실을 공제 수단으로 사용할 수 없습니다. 두 가지가 혼재된 소유자는 비용을 나누어야 합니다. 당국의 예시 10에서 M 씨는 두바이 아파트 16채 중 14채를 허가를 받아 단기 임대용 주택으로 임대하는데 이는 과세 대상이며, 나머지 2채는 주거용으로 임대하는데 이는 제외 대상입니다. 그녀는 공통 비용을 부동산 가치를 기준으로 배분합니다. 이 방법은 합리적이어야 하며 과세기간이 바뀌어도 일관되게 사용되어야 합니다.

부동산이 공동 소유되는 경우, 부동산 투자 활동에서 발생하는 소득은 각 소유자에게 할당되며, 모든 사실 및 상황은 적절한 할당을 결정하기 위해 개별적으로 평가됩니다. 각 공동 소유자는 자신의 상황을 개별적으로 평가합니다: 자연인의 할당된 지분은 활동을 라이선스를 통해 수행하지 않고 요구되지 않는 경우 범위 밖에 있습니다.

당국의 예 11은 한 가족 안에서의 구분을 보여 줍니다. F 씨와 그의 형제 G 씨가 빌라 25채를 상속받고, 각자 모든 빌라의 50%를 보유합니다. 22채는 휴가용 주택으로 임대되며 이는 라이선스가 필요하므로, 그 소득 중 각 형제의 절반은 AED 100만의 매출액 기준을 조건으로 법인세 범위에 들어갑니다. 나머지 3채는 라이선스 없이 주거용으로 임대되므로, 각 형제의 그 임대료 절반은 법인세 범위 밖에 남습니다.