Für gebietsfremde Käufer von Immobilien in den VAE
Ein Gebietsfremder kauft eine Immobilie in den VAE ohne VAE-Bankkonto
Die kurze Antwort
In Dubai kann eine nicht ansässige Person Immobilien ohne UAE-Bankkonto erwerben: Der Kaufpreis wird auf ein reguliertes Treuhandkonto eingezahlt, und der Treuhandagent zahlt den Verkäufer aus, sobald das Dubai Land Department den Eigentumstitel übertragen kann. Das Department akzeptiert für nicht ansässige Ausländer einen gültigen Reisepass anstelle einer Emirates ID. Vor der Zahlung bestätigt der Agent den unbelasteten Eigentumstitel, die Löschung der Hypothek, die Unbedenklichkeitsbescheinigung (No-Objection Certificate, NOC) des Bauträgers und den Übertragungstermin; wir strukturieren diese Bedingungen und koordinieren die Beteiligten.
Wo sich das Geld befindet
Die Kaufpreisgelder werden gemäß der Treuhandvereinbarung auf einem getrennten Mandantengeldkonto bei einem lizenzierten Institut verwahrt, getrennt von den eigenen Mitteln von Velarozone. Der Agent zahlt sie nur gegen die Bedingungen aus, die diese Vereinbarung festlegt.
Wenn sich jemand, der vorgibt, in unserem Auftrag zu handeln, an Sie wendet und Sie auffordert, das Kaufgeld auf ein anderes Konto als das Treuhandkonto zu überweisen, das in Ihrer Vereinbarung benannt ist, stoppen Sie und kontaktieren Sie uns über die Angaben auf dieser Seite.
In Dubai wird ein Verkauf in einem Real Estate Registration Trustee Center registriert, das für das Dubai Land Department handelt. Käufer und Verkäufer weisen sich mit einer Emirates ID aus oder, als nicht ansässige Ausländer, mit einem gültigen Reisepass. In Freehold-Gebieten ist zusätzlich die e-NOC (elektronische Unbedenklichkeitsbescheinigung) des Bauträgers erforderlich, die über die Dubai REST App ausgestellt wird. Ist die Einheit mit einer Hypothek belastet, wird der Verkauf erst abgeschlossen, nachdem das Hypothekenfreigabeschreiben der Bank eingereicht wurde. Das Department nennt für die Registrierung selbst 25 Minuten, und es wird eine elektronische Eigentumsurkunde ausgestellt.
Ein Käufer im Ausland kann nur schwer mit einem Bankscheck erscheinen, einer der vom Department genannten Zahlungsarten, und hat kein UAE-Konto, auf das er ihn ziehen könnte. Wird der Preis vorab überwiesen, besteht kein Schutz, falls die Verkäuferseite nicht bereit ist. Eine Treuhandlösung stellt ein reguliertes, getrenntes Konto zwischen beide Seiten. Der Käufer zahlt darauf ein, der Treuhandagent bestätigt den unbelasteten Eigentumstitel, die Löschung der Hypothek, die NOC des Bauträgers und den Übertragungstermin und zahlt bei Abschluss aus. Dieselbe Struktur kann eine Anzahlung halten, während die Due Diligence läuft. Für ein späteres Aufenthaltsvisum nennt die Golden-Visa-Seite der UAE-Regierung für Immobilieninvestoren ein Mindestkapital von AED 2 Millionen mit einem Visum für fünf Jahre, nach Entscheidung der Behörden.
Auf einen Blick
- Angegebene Kosten
- Das Dubai Land Department nennt Registrierungsgebühren auf den Verkaufswert, die von Verkäufer und Käufer zu tragen sind, eine Gebühr für die Eigentumsurkunde und eine vom Verkaufswert abhängige Gebühr des Trustee Centers. Die Entgelte des Treuhandinstituts und die Honorare der Anwälte werden von denjenigen festgelegt, die sie erhalten. Die Velarozone Servicegebühr ist in Ihrer Mandatsvereinbarung einzeln aufgeführt.
- Zeitplanung
- Zuerst kommen die Strukturierung und das Onboarding des Treuhandkontos. Das Department nennt für die Registrierung im Trustee Center 25 Minuten, aber der Termin hängt von der Verkäuferseite ab: dem Freigabeschreiben der Bank und der NOC des Bauträgers.
- Was enthalten ist
- Die Freigabebedingungen schriftlich festgehalten und nachgewiesen
- Onboarding beider Parteien für das Treuhandkonto koordiniert.
- Eine bis zur Übertragung durchgeführte Abschluss-Checkliste
Dies ist für Sie, wenn
- Sie leben außerhalb der VAE und kaufen hier eine Immobilie, im Bau befindlich oder als Wiederverkauf.
- Sie haben kein VAE-Bankkonto, oder eines, das nicht rechtzeitig einen Bankscheck ausstellen kann.
- Sie möchten, dass der Kaufpreis erst gezahlt wird, wenn das Eigentum tatsächlich übertragen werden kann.
- Auf der Seite des Verkäufers besteht eine Hypothek, eine Freigabe des Bauträgers muss eingeholt werden, oder es ist eine Kette von Dokumenten zu prüfen.
Dies ist möglicherweise nicht der richtige Weg, wenn
- Sie möchten Beratung dazu, ob Sie kaufen sollen, zum Preis oder zur Immobilie selbst; das ist Sache Ihres Maklers, Gutachters und Anwalts.
- Sie möchten, dass der Preis vor den Bedingungen oder auf ein Konto außerhalb der Treuhandvereinbarung gezahlt wird; Treuhand existiert genau, um das zu verhindern.
- Sie möchten, dass der Prozess oder der Zeitplan des Grundbuchamts zugesichert wird; das liegt beim Amt.
Auf einen Blick
- Angegebene Kosten
- Das Dubai Land Department nennt Registrierungsgebühren auf den Verkaufswert, die von Verkäufer und Käufer zu tragen sind, eine Gebühr für die Eigentumsurkunde und eine vom Verkaufswert abhängige Gebühr des Trustee Centers. Die Entgelte des Treuhandinstituts und die Honorare der Anwälte werden von denjenigen festgelegt, die sie erhalten. Die Velarozone Servicegebühr ist in Ihrer Mandatsvereinbarung einzeln aufgeführt.
- Zeitplanung
- Zuerst kommen die Strukturierung und das Onboarding des Treuhandkontos. Das Department nennt für die Registrierung im Trustee Center 25 Minuten, aber der Termin hängt von der Verkäuferseite ab: dem Freigabeschreiben der Bank und der NOC des Bauträgers.
- Was enthalten ist
- Die Freigabebedingungen schriftlich festgehalten und nachgewiesen
- Onboarding beider Parteien für das Treuhandkonto koordiniert.
- Eine bis zur Übertragung durchgeführte Abschluss-Checkliste
Was diese Dienstleistung umfasst
- Eine Transaktionsstruktur: Parteien, Bedingungen, Nachweise für die Freigabe und die Abfolge des Abschlusses.
- Das Onboarding jeder Partei im Treuhandkonto wird koordiniert, damit die Finanzierung nicht durch Due Diligence aufgehalten wird.
- Koordination der Erstellung der Treuhandvereinbarung mit in den VAE lizenzierten Anwälten, wenn maßgeschneiderte Bedingungen erforderlich sind.
- Eine von uns geführte Abschluss-Checkliste: Eigentum, Hypothekenlöschung, Freigabe des Bauträgers, Servicegebühren, Termin.
- Koordination der Freigabebestätigungen an den Treuhänder und der Übertragung selbst.
Was es nicht umfasst
- Jede Bewegung des Kaufgeldes außerhalb der Bedingungen der Treuhandvereinbarung.
- Immobilien-, Bewertungs-, Makler- oder Rechtsberatung zum Kauf, die von den dafür beauftragten Fachleuten stammt.
- Die Gebühren des Amts für Landübertragungen, die Gebühren der Treuhandinstitution und die Anwaltskosten, die von der jeweiligen Partei festgelegt werden, die sie verdient.
Prozess
Wie die Arbeit sequenziert wird
Jede Phase hat ihre eigenen Abhängigkeiten (Tätigkeitsgenehmigungen, Legalisierung von Dokumenten, Bearbeitung durch die Behörden und Bankprüfung), und wir berichten über den Fortschritt anhand dieser Abhängigkeiten und nicht anhand eines einzigen Gesamttermins.
- 01
Struktur
Bedingungen, Nachweise und Ablauf, abgestimmt mit den Beratern von Käufer und Verkäufer.
- 02
Konto und Vereinbarung
Die Parteien klären die Due Diligence des Treuhandkontos; die Vereinbarung wird entworfen und unterzeichnet.
- 03
Finanzierung und Prüfungen
Der Käufer finanziert das Treuhandkonto; die Checkliste wird bis zur Abschlussbereitschaft abgearbeitet.
Sie kaufen über ein Unternehmen statt persönlich? Das Dubai Land Department verlangt, dass das Unternehmen vor der Registrierung des Verkaufs durch einen Antrag auf Registrierung des Unternehmens bei ihm registriert wird. Klären Sie daher die Käuferseite, bevor Sie das Treuhandkonto einzahlen.
Bevorzugen Sie einen schriftlichen Start? Versenden Sie die Details über das Kontaktformular.
Beginnen Sie mit einer Strukturbeurteilung
In einer ersten Beratung erhalten Sie eine Entscheidungshilfe in einfacher Sprache, eine Liste der Dokumentenvorbereitung und die nächsten Schritte für Ihre Situation. Aktuelle Zahlen werden innerhalb Ihres vom Berater überprüften Routenvergleichs bestätigt.
Bedingungen vor der Freigabe
Was der Agent bestätigt, bevor der Verkäufer bezahlt wird
Die Bedingungen sind in der Treuhandvereinbarung festgehalten; der Agent zahlt nur gegen sie aus. Jede Zeile unten entspricht einem Dokument, das das Dubai Land Department oder der Bauträger ausstellt.
Typische Freigabebedingungen bei einer Immobilientreuhand in den VAE und wer jede davon nachweist.
Das Eigentum liegt beim Verkäufer und ist lastenfrei
- Nachweise
- Eigentumsurkunde und die Unterlagen des Grundbuchamts
- Wer stellt sie bereit
- Verkäufer; geprüft vom Anwalt des Käufers
Eine etwaige Hypothek wird gelöscht
- Nachweise
- Verbindlichkeitsschreiben der Bank, danach das Hypothekenfreigabeschreiben, das das Department vor Abschluss des Verkaufs verlangt
- Wer stellt sie bereit
- Kreditgeber des Verkäufers
Freigabe des Bauträgers
- Nachweise
- e-NOC des Bauträgers, in Freehold-Gebieten über die Dubai REST App ausgestellt
- Wer stellt sie bereit
- Bauträger, auf Antrag des Verkäufers
Servicegebühren beglichen
- Nachweise
- Freigabe der Eigentümervereinigung oder des Bauträgers
- Wer stellt sie bereit
- Verkäufer
Übertragungstermin
- Nachweise
- Die Buchungsreferenz des Trustee Centers und die Gebührenberechnung
- Wer stellt sie bereit
- Der Registrierungstreuhänder oder das Amt
Identität und Mittel des Käufers
- Nachweise
- Die Due Diligence des Agenten zum Käufer und zur Herkunft der Mittel; ein gültiger Reisepass für die Identitätsprüfung des Departments
- Wer stellt sie bereit
- Käufer
| Bedingung | Nachweise | Wer stellt sie bereit |
|---|---|---|
| Das Eigentum liegt beim Verkäufer und ist lastenfrei | Eigentumsurkunde und die Unterlagen des Grundbuchamts | Verkäufer; geprüft vom Anwalt des Käufers |
| Eine etwaige Hypothek wird gelöscht | Verbindlichkeitsschreiben der Bank, danach das Hypothekenfreigabeschreiben, das das Department vor Abschluss des Verkaufs verlangt | Kreditgeber des Verkäufers |
| Freigabe des Bauträgers | e-NOC des Bauträgers, in Freehold-Gebieten über die Dubai REST App ausgestellt | Bauträger, auf Antrag des Verkäufers |
| Servicegebühren beglichen | Freigabe der Eigentümervereinigung oder des Bauträgers | Verkäufer |
| Übertragungstermin | Die Buchungsreferenz des Trustee Centers und die Gebührenberechnung | Der Registrierungstreuhänder oder das Amt |
| Identität und Mittel des Käufers | Die Due Diligence des Agenten zum Käufer und zur Herkunft der Mittel; ein gültiger Reisepass für die Identitätsprüfung des Departments | Käufer |
Die Leistung
Escrow- und Transaktionsmanagement
Transaktionsarten, wo die Gelder liegen und was sie freigibt, für jede Treuhandstruktur, die wir aufsetzen.
Siehe den Escrow-Service
Jeder Weg wird geplant, wie das Geschäft tatsächlich in den VAE betrieben wird.
Nach der Lizenz
Was Sie außerdem benötigen könnten
Die vier Dienstleistungen, nach denen Gründer in dieser Situation als Nächstes am häufigsten fragen, jeweils auf einer eigenen Seite.
Visa und PRO-Dienstleistungen
Aufenthaltsvisa für Inhaber, Mitarbeitende und Familie, dazu die MOHRE-Arbeitsakten, ärztlichen Untersuchungen und Emirates-ID-Verlängerungen, die eine Lizenz und ihre Beschäftigten in ordnungsgemäßem Status halten. Ein gesponsertes Visum gilt für 1, 2 oder 3 Jahre; die Genehmigung verbleibt bei der Behörde.
→Einrichtung eines VAE-Bankkontos
Eine bankfertige Akte rund um Eigentümerstruktur, Tätigkeit und erwartete Transaktionen, abgestimmt auf die Bank, deren Risikobereitschaft zu Ihrem Profil passt. Über Genehmigung und Zeitplan entscheidet allein die Bank.
→Buchhaltung & Steuern
Monatliche Buchhaltung, Umsatzsteuer- und Körperschaftsteuererklärungen und Jahresabschlüsse, mit gesetzlicher Prüfung durch einen zugelassenen Abschlussprüfer.
→Rechtsdienstleistungen
Verträge, Gesellschaftsdokumente, Streitigkeiten und regulatorische Fragen, beraten von in den VAE zugelassenen Anwälten, die im Mandatsschreiben genannt werden.
→
Nächste Entscheidung
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Fragen
Häufige Fragen
- Benötige ich ein Bankkonto in den VAE, um eine Immobilie zu kaufen?
- Nicht für die Übertragung selbst. Für einen nicht ansässigen Ausländer akzeptiert das Dubai Land Department einen gültigen Reisepass anstelle einer Emirates ID und nennt ePay, Dubai Pay, Noqodi Wallet und Bankscheck als Zahlungsarten. Nach der Treuhandvereinbarung hält der Agent Ihre Gelder und zahlt bei Abschluss den Preis und die fälligen Gebühren. Manche Käufer eröffnen zusätzlich ein UAE-Konto; das deckt der Service zur Bankkonto-Bereitschaft ab.
- Kann auch die Anzahlung in Escrow gehalten werden?
- Ja. Eine im Treuhandkonto gehaltene Anzahlung während der Prüfungen wird dem Verkäufer oder Ihnen gemäß den Bedingungen der vereinbarten Bedingungen zurückgegeben, was für beide Seiten sicherer ist als eine direkt an den Verkäufer oder den Broker gezahlte Anzahlung.
- Wie ist es bei Off-Plan-Käufen?
- Off-Plan-Zahlungen an einen Bauträger erfolgen auf das eigene Escrow-Konto des Projekts gemäß den Off-Plan-Vorschriften des jeweiligen Emirats, was ein anderer Mechanismus als ein Abschluss-Escrow ist. Wir teilen Ihnen mit, welcher davon für Ihren Kauf gilt, bevor irgendetwas strukturiert wird.
- Wer prüft den Eigentumstitel?
- Ihr Anwalt oder Immobilienrechtsberater prüft den Eigentumstitel und die Unterlagen des Verkäufers; der Escrow-Agent bestätigt, dass die Bedingungen der Vereinbarung nachgewiesen wurden, bevor er freigibt. Wir koordinieren beides und führen die Checkliste durch.
- Macht mich das für ein Aufenthaltsvisum berechtigt?
- Nicht automatisch. Die Golden-Visa-Seite der UAE-Regierung nennt für Immobilieninvestoren ein Mindestkapital von AED 2 Millionen mit einem Visum für fünf Jahre, über das die Behörden nach ihren Kriterien entscheiden. Es handelt sich um einen gesonderten Antrag nach Abschluss, den die Visa-Seiten behandeln.
Quellen
- Dubai Land Department: detaillierter Immobilienbericht
- Dubai Land Department: Immobilienbewertung
- Central Bank of the UAE, die Aufsichtsbehörde für das Bankwesen und den Zahlungsverkehr der VAE
Regulierungen, Gebühren und Berechtigungen können sich ändern. Jede regulatorische Aussage wird vor der Veröffentlichung erneut überprüft und datiert.
Rechtliche Hinweise und Umfang
Velarozone bietet Einrichtung und Koordination der Betriebsbereitschaft. Diese Seite enthält allgemeine Informationen, keine rechtlichen, steuerlichen, einwanderungs- oder bankbezogenen Ratschläge.
Allgemeine Informationen aus dem CBUAE Rulebook, darunter die Retail Payment Services and Card Schemes Regulation (C 15/2021), und aus dem Cabinet Resolution No. (134) of 2025 in der veröffentlichten Fassung; keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln und Leitlinien ändern sich. Prüfen Sie daher vor der Einreichung den aktuellen Wortlaut und die eigenen Anforderungen jedes Instituts.
Treuhandmittel werden in einem segregierten Konto bei einer lizenzierten Institution gemäß der Treuhandvereinbarung und ihrer Due Diligence für jede Partei gehalten; Velarozone ist nicht als Treuhandagent lizenziert und bietet die hier beschriebenen Strukturierungen und Koordinierungen an. Immobilien-, Bewertungs-, Brokerage- und Rechtsberatung zum Erwerb kommen von den zugelassenen Fachleuten.