Leitfaden
Wie man ein Unternehmen für Immobilien- und Gemeinschaftsmanagement gründet
Die kurze Antwort
Die Immobilienverwaltung wird auf Ebene der Emirate entschieden. In Dubai übernimmt das Dubai Land Department die Registrierung von Mietverträgen, und das Dubai Department of Economy and Tourism (DET) entscheidet über die Tätigkeit der Handelslizenz. In Abu Dhabi führt das Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) Miet- und Immobilienverwaltungsverträge sowie Leistungen für Eigentümergemeinschaften auf. Die Erlaubnis hängt davon ab, was das Unternehmen für den Eigentümer tun wird: Vermietung, Mieteinzug, Instandhaltung, Aufgaben der Gemeinschaftsverwaltung oder Ferienvermietung. Am häufigsten bestimmt die Frage, wessen Geld das Unternehmen halten wird, den Weg, denn Mieten, Kautionen und Serviceumlagen bringen jeweils eigene Fragen zu Handhabung und Trennung mit sich.
Das Mandat bestimmt das Geschäft
Ein Verwalter handelt im Auftrag eines Eigentümers oder einer Gemeinschaft. Was das Unternehmen einziehen, ausgeben und unterzeichnen darf, ergibt sich aus diesem Mandat und den dahinterstehenden Erlaubnissen, nicht aus der Registrierung. Ein Unternehmen mit einer nach Verwaltung klingenden Tätigkeit kann dennoch außerstande sein, Mietern Rechnungen zu stellen, eine Kaution zu halten oder Aufgaben der Gemeinschaftsverwaltung wahrzunehmen.
Die entscheidende Frage ist, wozu der Verwaltungsvertrag das Unternehmen im Umgang mit fremdem Eigentum und fremdem Geld ermächtigt. Halten Sie dies schriftlich fest, bevor Sie den Rechtsträger wählen. Wenn Sie die Leistung als Facility-Koordination oder Vermögensverwaltung bezeichnen, bleibt sie nicht außerhalb des Verwaltungsregimes, sofern das Unternehmen Mieten einzieht oder Befugnisse der Gemeinschaft ausübt.
Was die Immobilienbehörden sehen
Die Website des Dubai Land Department beschreibt die App Dubai REST für die Registrierung, Verlängerung und Kündigung von Mietverträgen, die Beilegung und Verfolgung von Mietstreitigkeiten sowie das Hinzufügen weiterer Bewohner zu einem Ejari-Vertrag. Dies ist die Ebene, in der ein Unternehmen für Wohnungsvermietung und Mieteinzug täglich arbeitet.
ADREC führt eine Kategorie Vermietung auf, die die Registrierung, Verlängerung, Änderung und Kündigung von Mietverträgen und Immobilienverwaltungsverträgen umfasst, sowie eine eigene Kategorie Eigentümergemeinschaften, die Registrierung, Budgets, Rechnungen und Servicegebühren abdeckt. Die zweite Kategorie ist die erste Anlaufstelle für Community-Manager.
Die konkreten Erlaubnisse, Qualifikationen und Registrierungen, die jedes Emirat von einem Verwaltungsunternehmen verlangt, sind auf diesen Seiten nicht dargelegt. Fragen Sie die Behörde des Emirats, in dem die Gebäude stehen, welche Erlaubnisse Ihre Leistungen erfordern, bevor Sie sich auf ein Mandat festlegen.
Geld ist die Struktur
Eine Bank, die einen Immobilienverwalter onboardet, bewertet die Regelung für Mandantengelder: wessen Gelder eingehen, wie sie getrennt gehalten werden und wie die eigenen Gebühren des Unternehmens herausgelöst werden. Erstellen Sie eine Geldflusskarte. Was das Unternehmen einzieht, auf wessen Namen, auf welches Konto, wer Ausgaben zulasten dieses Kontos freigibt und welche zusätzlichen Leistungen die erforderlichen Erlaubnisse verändern würden. Eigentümer, Gemeinschaftsvorstände, Prüfer und Banken beurteilen das Unternehmen anhand dieser Karte.
Ein einzelner Rechtsträger, der Eigentümergelder, Gemeinschaftsumlagen und seine eigene Betriebsliquidität vermischt, löst genau die Nachfragen von Banken und Prüfern aus. Viele Gruppen trennen aus diesem Grund die Gemeinschaftsrolle vom Portfoliogeschäft. Bereiten Sie eine Matrix aus Leistungen und Behörden, eine Vorlage für den Verwaltungsvertrag, den Kautions- und Geldfluss, einen Plan für die Aufzeichnungen und Kontrollen für die Beschaffung von Instandhaltungsleistungen vor. Ziel ist ein einziger nachvollziehbarer Fluss von der Mieterzahlung bis zur Eigentümerabrechnung, der im Vertrag, in der Kontenstruktur und im Bankantrag derselbe ist. Wie diese Akte aufgebaut wird, lesen Sie unter Vorbereitung auf die Eröffnung eines Firmenbankkontos.
Die Kosten werden von Personal, Systemen und Kontrollen bestimmt, nicht von der Registrierung: qualifizierte Verwalter, Buchhalter, die Eigentümer- und Gemeinschaftsbuchhaltung führen können, Handwerkeraufsicht, das Immobiliensystem, getrennte Konten und Versicherung. Die Kosten hängen vom Weg ab, und die Velarozone Servicegebühr wird in der Mandatsvereinbarung gesondert aufgeführt (siehe wie Velarozone arbeitet).
Vermietung, Maklertätigkeit und Holiday Homes
Drei Tätigkeiten werden leicht mit der Verwaltung verwechselt.
- Vermittlung: Mieter oder Käufer gegen Provision finden. Die Bezeichnung als Verwaltung ändert nichts an ihrer Natur; wie Makler zugelassen werden, lesen Sie unter Immobilienvermittlung.
- Gemeinschaftsverwaltung: der Betrieb von Gemeinschaftsflächen und die Aufgaben der Eigentümergemeinschaft, die die ADREC als eigene Leistungskategorie führt.
- Vermietung von Ferienunterkünften oder im Gastgewerbe: eine andere Tätigkeit als die langfristige Verwaltung. Klären Sie mit dem DET, ob in Dubai eine eigene Erlaubnis erforderlich ist, bevor Sie sie zu einem langfristigen Modell hinzufügen.
Jede zusätzliche Dienstleistung erweitert die erforderlichen Genehmigungen und verändert die Regeln für den Umgang mit Geldern. Ob Sie sich über eine mainland-Gesellschaft registrieren oder einen free-zone-Rechtsträger wählen (siehe free zone oder mainland): Für die operative Verwaltung gelten die Regeln des Emirats, in dem die Immobilien liegen.
Was häufig schiefgeht
- Maklertätigkeit als Immobilienverwaltung bezeichnen.
- Vermischung von Eigentümergeldern mit der Betriebsliquidität.
- Ausübung von Gemeinschaftsfunktionen ohne die erforderliche Rolle.
- Aufnahme von Ferienhäusern in ein langfristiges Verwaltungsmodell, ohne die Genehmigung zu prüfen.
Der teure Fehler besteht darin, Gelder zu halten, die das Mandat oder die Genehmigung nicht abdeckt. Das macht aus einem laufenden Geschäftsbetrieb über Nacht ein Haftungsrisiko. Vergleichen Sie die Wege danach, was das Unternehmen jeweils einziehen und unterzeichnen darf, und nach den laufenden Kosten der Kontrollen.
Personal, Visa und Verlängerungen
Das Unternehmen ist betriebsbereit, wenn ein Eigentümer ihm ein Gebäude sicher anvertrauen kann: Genehmigungen liegen vor, Mandantenkonten und Systeme sind aufgebaut, Schlüsselpositionen besetzt, und dann folgt das erste Mandat. Aufenthaltstitel und Sponsorings für die ausführenden Mitarbeiter schließen sich an. Zu den wiederkehrenden Punkten zählen Verlängerungen von Genehmigungen, Berichtszyklen für Eigentümer und Gemeinschaften, Prüfungen der Mandantengelder, Steuererklärungen und Vertragsverlängerungen. Ein Registrierungsdatum belegt nichts davon.
