Gründung eines Ferienhaus- oder Mietverwaltungsunternehmens für Kurzzeitvermietungen

Die meisten Leitfäden zu diesem Geschäft beginnen mit der Lizenz. In der Praxis ist die Gesellschaft der einfache Teil. Eine eingetragene Gesellschaft mit einer nach Vermietung klingenden Tätigkeit kann keine einzige Nacht inserieren, bevor die Betreibergenehmigung und die Registrierungen der Einheiten vorliegen, und eine Buchungsplattform wartet nicht, bis diese erlangt sind.

Erfassen Sie daher zuerst die Einheiten. Notieren Sie für jedes Apartment, wem es gehört, ob der Eigentümer ein Mandat unterzeichnet, was die Regeln des Gebäudes und die Eigentümergemeinschaft erlauben und in welchem Emirat es liegt. Die Zahl der Einheiten, die Sie zum Start rechtmäßig betreiben können, sagt mehr über das Geschäft aus als der gewählte Rechtsträger. Ein Gründer mit sechs geeigneten Einheiten und einer mit sechzig haben einen unterschiedlichen Liquiditätsbedarf, einen unterschiedlichen Personalbedarf und andere Bankgespräche.

Jedes Emirat hat seine eigene Regelung. In Dubai ist das DET zuständig, in Abu Dhabi das DCT; ein auf beide verteiltes Portfolio bedeutet daher zwei Genehmigungswege. In Dubai sieht die Verordnung im Gesetzgebungsportal drei Schritte vor: zuerst eine initial approval, dann die Betreiberlizenz, dann eine Erlaubnis für jede Einheit. Die Lizenz gilt standardmäßig 1 Jahr (bis zu 4 Jahre, wenn die Gebühren für die gesamte Laufzeit gezahlt werden), jede Erlaubnis 1 Jahr; die Verlängerung wird vor Ablauf beantragt. Klären Sie die aktuellen Anforderungen und Gebühren mit der zuständigen Behörde, bevor Sie Eigentümermandate unterzeichnen, denn sie werden von der Behörde festgelegt und geändert.

Die beiden Modelle sehen für einen Gast ähnlich aus, für eine Aufsichtsbehörde, einen Eigentümer und eine Bank jedoch sehr unterschiedlich.

Bei einem Verwaltungsvertrag bleibt der Eigentümer Vermieter, und die Gesellschaft verdient eine Gebühr oder einen Anteil am Umsatz. Es ist ein Dienstleistungsgeschäft. Sein Risiko ist reputations- und vertragsbezogen: eine beschädigte Einheit, eine verspätete Auszahlung, eine Entfernung des Inserats.

Bei einem Generalmietvertrag (Master Lease) mietet die Gesellschaft das Apartment und vermietet es nächteweise unter. Sie trägt die Miete unabhängig davon, ob die Nächte verkauft werden. Das ist ein Auslastungsgeschäft, und der Mietvertrag selbst ist ein registrierter Eintrag. Das Dubai Land Department veröffentlicht den Dienst zur Registrierung von Mietverträgen (Ejari) für die Registrierung und Verlängerung von Mietverträgen in Dubai. Das Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) nennt die Registrierung, Verlängerung, Änderung und Beendigung von Miet- und Immobilienverwaltungsverträgen unter seinen Leistungen. Keine der beiden Seiten beschreibt Regeln für Ferienunterkünfte; betrachten Sie diese daher als die Register, in denen die Vertragsnachweise geführt werden, und fragen Sie die Tourismusbehörde, wie sie den Nachweis des Mietvertrags und der Zustimmung des Eigentümers wünscht.

Gruppen, die beide Modelle betreiben, bringen sie häufig in getrennten Rechtsträgern unter. Kreditgeber, Eigentümer und die Tourismusbehörde beurteilen das Risiko unterschiedlich, und ein Verlust aus einem Generalmietvertrag sollte nicht neben dem Geld der Eigentümer liegen.

Wenn Sie das Geschäft als Immobilien- und Community-Management bezeichnen, nimmt es das nicht aus dem Hospitality-Regime heraus, sofern Gäste nächteweise übernachten. Diese Handelslizenz eignet sich für Service Charges und die Verwaltung von Mietern, nicht für die Gastgeberrolle.

Eine Bank betrachtet einen Betreiber von Kurzzeitvermietungen als Hospitality-Händler, der fremdes Geld verwaltet. In einem einzigen Monat kann dasselbe Konto Karteneinnahmen, Rückbuchungen, erstattungsfähige Kautionen, Auszahlungen an Eigentümer, Reinigungskosten und im Auftrag einer Behörde erhobene Tourismusabgaben verzeichnen.

Legen Sie vorab fest, wer Merchant of Record ist, denn dieser Rechtsträger trägt die Rückbuchungen und hält die Zahlungsbeziehung zur Plattform. Legen Sie außerdem fest, wo Kautionen und Tourismusbeträge liegen, bis sie weitergeleitet werden, und wie eine Eigentümerabrechnung einer Buchung zugeordnet wird.

Hilfreich ist in der Phase der Vorbereitung auf ein Firmenbankkonto eine einzige durchgängig nachvollzogene Buchung: Plattformreservierung, Gastzahlung, Tourismusbetrag, Eigentümerabrechnung. Wenn die Verträge dieselbe Geschichte erzählen, wird das Onboarding einfacher. Die Entscheidung liegt dennoch bei der Bank, und nichts davon garantiert ein Konto oder ein Inserat auf einer Plattform.

Die Gesellschaft mit Gastkontakt sollte die Betreiberlizenz, die Erlaubnisse für die Einheiten und die Versicherung halten, die der Aufenthalt mit sich bringt. In Dubai verlangt die Verordnung eine Police eines im Emirat lizenzierten Versicherers, gültig für die gesamte Lizenzlaufzeit und mit Deckung für Schäden, die Gäste erleiden können. Daneben kann ein Technologiezweig oder eine Eigentümer-Holdinggesellschaft stehen, aber nur mit einer echten Rolle.

Jemand muss für die Identifizierung und Meldung der Gäste verantwortlich sein, jemand für die Hausreinigungsstandards und jemand für die Berichterstattung an die Eigentümer. In einem kleinen Unternehmen sind das oft dieselben zwei Personen; deshalb muss die Kapazität für Visa und establishment card zusammen mit der Anzahl der Einheiten geplant werden, nicht danach. Klären Sie mit der Tourismusbehörde, ob sie für die Erlaubnis einen benannten Manager oder einen lokalen Ansprechpartner verlangt.

Eine Gründung aus der Ferne macht den Betrieb nicht zu einem Fernbetrieb. Einheiten werden inspiziert, Bettwäsche wird bewegt und Schlüssel wechseln persönlich den Besitzer.

Der teure Fehler besteht darin, eine Einheit zu betreiben, deren Erlaubnis, Zustimmung oder Gebäudesituation ungeklärt ist. Der Umsatz ist gering, das Risiko nicht.

Die Kosten hängen hier vom Weg und vor allem von der Anzahl der Einheiten ab, da Erlaubnisse, Einrichtung, Systeme und Verlängerungen mit dem Portfolio wachsen. Die Gebühren legt die Tourismusbehörde fest, und sie ändern sich; prüfen Sie sie daher kurz vor der Einreichung erneut. Die Velarozone Servicegebühr wird in der Mandatsvereinbarung einzeln ausgewiesen, und wie Velarozone arbeitet erläutert den Ablauf. Für den Rechtsträger selbst vergleichen Sie die Wege über Festland und Freizone erst, nachdem die Bestandsaufnahme der Einheiten und das Vertragsmodell feststehen.