Wie viel muss die Immobilie wert sein?

Der Leitfaden zur goldenen Residency der ICP besagt, dass das erforderliche Dokument „Ein Schreiben der Grundstücksregistrierungsbehörde, das das Eigentum an einer oder mehreren Immobilien im Wert von ≥ AED 2 Millionen (ohne Kredite) bestätigt“ ist. Die Servicekarte der ICP für denselben Bereich formuliert es um als „Schreiben der Abteilung für Immobilienregistrierung, das das Eigentum des Investors an einer Immobilie im Wert von mindestens AED 2.000.000 bestätigt.“

Die Golden Residence der GDRFA Dubai für Investoren formuliert die Voraussetzung als Eigentum an „einer Immobilie oder einer Gruppe von Immobilien mit einem Gesamtwert von mindestens 2 Mio. AED“ und ergänzt einen Mechanismus, den die föderalen Seiten nicht kennen: „Der Immobilienwert muss durch eine vom Dubai Land Department ausgestellte Bescheinigung über den Immobilienstatus (property status statement certificate) bestätigt werden.“ Besteht das Eigentum in einem Anteil an einer gemeinsamen Immobilie, wendet die GDRFA die 2-Mio.-AED-Prüfung auf den Wert dieses Anteils an. Wie sich der Betrag zusammensetzt, ist in wie die 2-Mio.-AED-Schwelle gemessen wird beschrieben.

So weit, so einheitlich. Alle drei beschreiben einen Wert. Das Wort „bewertet“, die Wendung „Gesamtwert“ und das Erfordernis, dass der Wert „bestätigt“ sein muss, weisen in dieselbe Richtung: auf das, was das Objekt wert ist, von jemandem bewertet, jetzt. Der Unternehmensweg auf derselben GDRFA-Seite verlangt andere Nachweise: eine gültige Handelslizenz (siehe Antrag auf Handelslizenz) und einen beglaubigten Finanzbericht einer akkreditierten Prüfungsgesellschaft.

Das Dubai Land Department veröffentlicht den Service, den ein Antragsteller in Dubai tatsächlich durchläuft. Der Wortlaut ist ein anderer: „Dieser Service ermöglicht dem Immobilieninvestor, der eine Immobilie besitzt, deren Kaufwert zum Zeitpunkt des Kaufs mindestens 2 Mio. AED beträgt, eine verlängerbare 10-jährige Aufenthaltsgenehmigung zu beantragen.“ Nach dem Wortlaut verfehlt ein Eigentümer, der weniger als 2 Mio. AED bezahlt hat, die Schwelle, unabhängig davon, was die Immobilie heute wert ist. Die weitergehende Frage der Anspruchsvoraussetzungen wird in Golden Visa durch Immobilieneigentum behandelt.

Das ist eine rückwärtsgewandte Messung, und zwar doppelt festgeschrieben: Kaufwert, zum Zeitpunkt des Kaufs. Zudem enthält die Unterlagenliste auf derselben Seite keinerlei Wertgutachten: „1- Reisepass / 2- Vorliegen eines e-Certificate of Title / Eigentumsurkunde / 3- Ein persönliches Foto / 4- UAE ID (falls vorhanden) / 5- Eine Kopie der aktuellen Aufenthaltsgenehmigung (falls vorhanden).“ Bringen Sie die Eigentumsurkunde oder das e-Certificate of Title zu einem ersten Gespräch mit den Beratern von Velarozone mit.

Es gibt noch einen weiteren Beleg, der sich schwerer abtun lässt. Das Dubai Land Department weiß offensichtlich, wie man eine Marktwert-Alternative formuliert, wenn es eine meint, denn beim Weg für Ruheständler tut es genau das: „Der Investitionswert (Kaufwert oder Marktwert) der Immobilie beträgt 1 Mio. AED (vollständig bezahlt, ohne Hypothek) (eine Immobilie oder mehrere Immobilien) auf den Namen des Antragstellers.“ Diese Klammer, Kaufwert oder Marktwert, steht auf der Seite für Ruheständler und auf keiner anderen. Darlehen sind ein zweiter Unterschied: Die ICP sagt „ohne Darlehen“, während die GDRFA mit einer Hypothek belastete Immobilien für zulässig erklärt. Die Einzelheiten stehen in Off-Plan- und hypothekenbelastete Immobilien.

Weit verbreitet ist die Behauptung, die Schwelle werde nach dem aktuellen Marktwert und nicht nach dem gezahlten Preis beurteilt, sodass ein Eigentümer, der unter 2 Mio. AED gekauft hat und seither den Markt steigen sah, mit einer neuen Bewertung die Voraussetzungen erfüllen könne. Das wäre für sehr viele Menschen nützlich, doch die veröffentlichte Aktenlage belegt es nicht.

Sagen lässt sich, dass die Behauptung durch den Wortlaut von ICP und GDRFA gestützt und durch die Seite des Dubai Land Department, die den tatsächlichen Service beschreibt, widerlegt wird, und dass keine Behörde einen Satz veröffentlicht, der beides in Einklang bringt. Den Weg über die Wertsteigerung als gesichert darzustellen, hieße, eine Regel zu behaupten, die keine Behörde niedergeschrieben hat.

Ein Eigentümer in dieser Lage sollte die Prüfung für den eigenen Immobilienbestand bestätigen lassen, bevor er Geld für ein Bewertungsgutachten ausgibt oder weitere Immobilien erwirbt. Ein Bewertungsgutachten kostet Geld und ist nach dem Wortlaut des Dubai Land Department möglicherweise nicht das Dokument, das der Service verlangt.

Der Mechanismus der GDRFA ist zweistufig, und die Modalverben sind nicht dieselben. Das Zertifikat des Dubai Land Department „muss“ den Wert bescheinigen. Das Zertifikat eines privaten Gutachters wird als diskretionär behandelt: „Ein Immobilienbewertungszertifikat kann über von der Dubai Land Department lizenzierte Büros akzeptiert werden.“ Müssen und können akzeptiert werden, sind nicht gleichwertig, und die falsche Wahl kostet einem einen Zyklus.

Das Dubai Land Department veröffentlicht zwei verschiedene Bewertungsinstrumente und zu jedem einen eigenen Verifizierungsservice. Das ist der deutlichste Beleg dafür, dass es sich um unterschiedliche Dokumente handelt und nicht um zwei Namen für ein und dasselbe.

Die GDRFA verlangt ein „Zertifikat über den Eigentumsstatus, ausgestellt vom Dubai Land Department“. Dieser Begriff entspricht nicht dem veröffentlichten Namen eines Dienstes des Dubai Land Department. Die nächstgelegenen veröffentlichten Instrumente sind ein To Whom It May Concern-Zertifikat, das ein „Zertifikat über die Eigentumsbescheinigung“ ausstellt; ein Antrag auf detaillierte Immobilienbescheinigung, der ein „Genehmigtes detailliertes Immobilien-e-statement“ ausstellt und ausdrücklich „nur für eine einzelne Immobilie“ ist; und eine Immobilienstatusanfrage, die eher eine Abfrage nach Gebiet und Grundstücksnummer als ein zu vergebendes Zertifikat ist.

Welches davon die GDRFA meint, ist nirgends veröffentlicht, und wir werden keine Zuordnung erraten. Nebenbei sei angemerkt, dass die Beschränkung der ausführlichen Bescheinigung auf „nur eine einzelne Immobilie“ schlecht zu einem zusammengefassten Portfolio passt, ein weiterer Grund, die Frage des Instruments zu klären, bevor jemand für das falsche Dokument bezahlt.

Es ist ein allgemeiner Bewertungsservice, und seine Lektüre ist gerade wegen dessen aufschlussreich, was er nicht sagt. Die veröffentlichten Objektarten reichen von unbebautem Land über Wohneinheiten und Villen bis zu Hotelgebäuden und dem Grundstück darunter. Das ausgestellte Dokument ist das Real Estate Evaluation e-Certificate. Die Bearbeitungszeit unterscheidet sich: „Wohneinheiten und Reihenvillen: sofort / Andere Arten: 7 Werktage“, und die Dubai-REST-Anleitung der Behörde bestätigt dieselbe Aufteilung: „Bei Land wird Ihr Antrag zur Genehmigung eingereicht. Bei Wohneinheiten und Villen steht Ihre Bescheinigung direkt zum Download bereit.“

Die erforderlichen Dokumente sind ein Antrag auf Immobilienbewertung, ein Schreiben des Eigentümers mit einer Kopie eines gültigen Reisepasses oder eines Emirates ID, eine Gemeindekarte oder ein Plan und aktuelle Fotografie der Immobilie.

Nirgends verbindet diese Seite den Service mit dem Aufenthalt oder mit dem Golden Visa. Das Wort „Residency“ kommt auf ihr zweimal vor, und beide Vorkommen sind dasselbe Standardfeld der Service-Metadaten mit der Ausgabe „Aufenthaltsstatus: Alle“. Das ist eine Aussage darüber, wer den Service nutzen darf, nicht darüber, wofür die Bescheinigung gedacht ist. Nichts auf der Seite beschreibt eine Verwendung für Einwanderungszwecke. Aufenthalt, Aufenthaltsvisa und Golden Residence fehlen im eigenen Dubai Real Estate Valuation Guide der Behörde, Erstausgabe 2025, vollständig; dessen Definition des Marktwerts lautet: „Der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem kaufwilligen Käufer in einem Geschäft zwischen unabhängigen Parteien nach ordnungsgemäßer Vermarktung den Besitzer wechseln sollte, wobei beide Parteien sachkundig, umsichtig und ohne Zwang gehandelt haben.“ Das Bewertungsinstrument und seine Verwendung für Einwanderungszwecke sind an völlig getrennten Stellen von verschiedenen Stellen dokumentiert, ohne eine veröffentlichte Brücke zwischen beiden.

Die ICP veröffentlicht keine Gebühr je Kategorie für das Golden Visa, daher wird hier keine genannt. GDRFA Dubai veröffentlicht eine für ihre Investorengenehmigung: eine Gebühr für die Aufenthaltsgenehmigung von 1.100 AED, zuzüglich 10 AED Knowledge Dirham, 10 AED Innovation Dirham, einer Gebühr von 500 AED im Inland und 20 AED für die Zustellung. Laut Hinweis der GDRFA erhöht sich die Ausstellungsgebühr jährlich um 100 AED, sofern die Aufenthaltsdauer zwei Jahre übersteigt. Das Dubai Land Department veröffentlicht seine eigenen Gebührenordnungen auf den unten genannten Seiten, und Ihr Berater wird sie anhand Ihres konkreten Vorgangs berechnen.

Die veröffentlichten kleinen Zahlen sind wichtig zu wissen, da sie die sind, die die Leute für die Gesamtkosten halten. Die Registrierung der Daten eines privaten Bewertungszertifikats über die Dubai REST-App ist ein "kostenloser Service", der "5 Minuten" dauert. Ein 'To Whom It May Concern'-Zertifikat und eine detaillierte Immobilienerklärung werden jeweils für AED 50 pro Buchstaben zuzüglich einer Wissensgebühr von AED 10 und einer Innovationsgebühr von AED 10 über die App oder die Website veröffentlicht, wobei die detaillierte Erklärung im Treuhandzentrum zu AED 120 veröffentlicht wird. Das sind Verwaltungsgebühren für Zertifikate, nicht die Kosten des Verfahrens.

Der veröffentlichte Datensatz bringt Sie zu einer Zahl und stoppt. Er sagt Ihnen nicht, ob Ihr spezifischer Bestand wahrscheinlich zu dieser Zahl beurteilt wird, welches von den beiden Bewertungsinstrumenten zu beschaffen ist und in welcher Reihenfolge, oder wann eine Bewertung im Verhältnis zum Rest der Akte zu beauftragen ist.

Beim Thema Wertsteigerung bedeutet eine falsche Reihenfolge, ein Wertgutachten zu bezahlen, das der Kaufwert-Wortlaut des Dubai Land Department womöglich nie verlangt. Die GDRFA verlangt außerdem ein Pfandrecht auf die Immobilie, um die Kontinuität des Eigentums während der gesamten Gültigkeit der Genehmigung sicherzustellen; ein Eigentümer sollte daher vor der Antragstellung klären, ob er dies akzeptieren kann. Das sind Fragen des Einzelfalls, die anhand der Tatsachen eines einzelnen Bestands beantwortet werden.