Kann ich mehrere Immobilien kombinieren und was ist mit ausstehenden oder hypothekenbelasteten?

Dies ist der seltene Punkt, an dem die bundesstaatlichen und emiratischen Stellen übereinstimmen, in ihren eigenen Worten und ohne Vorbehalte.

Keine Behörde veröffentlicht eine Obergrenze für die Zahl der Immobilien, die angerechnet werden dürfen. Das ist ein Fehlen einer Regelung und keine Erlaubnis, es ist aber über alle Quellen hinweg konsistent. Die GDRFA verlangt jedoch, dass der Wert durch ein vom Dubai Land Department ausgestelltes Zertifikat über den Immobilienstatus (property status statement certificate) bescheinigt wird und dass für die Dauer des Aufenthalts ein Pfandrecht an der Immobilie eingetragen wird.

Auch veröffentlicht keine Behörde eine Einschränkung nach Immobilienart für den Golden-Visa-Weg. Die GDRFA erklärt, dass eine mit einer Hypothek belastete Immobilie zulässig ist „und alle Arten von Immobilien umfasst“. Behauptungen, Gewerbeimmobilien, Grundstücke oder eine bestimmte Kategorie seien vom Golden-Visa-Weg ausgeschlossen, sind durch nichts Veröffentlichtes belegt. Eine Handelslizenz spielt auf dem Immobilienweg keine Rolle; dort verlangt die GDRFA einen Reisepass und einen Eigentumsnachweis. Sie taucht nur auf den Wegen für Unternehmensinvestoren auf, und was eine Handelslizenz der VAE ist, wird gesondert behandelt.

Die Immobilien müssen tatsächlich auf den Namen des Antragstellers eingetragen sein. Beide oben genannten Formulierungen des Dubai Land Department sagen dies ausdrücklich: vollständig im Eigentum des Investors, auf den Namen des Antragstellers. Die Servicebedingungen für Investoren erwähnen keine über ein Unternehmen gehaltene Immobilie. Ein Unternehmen, das onshore Handel treiben möchte, ist eine gesonderte Angelegenheit, die unter Lizenzierung eines Rechtsträgers für den Handel onshore behandelt wird.

Hier nehmen Familien am häufigsten an, dass eine Regel für ein anderes Produkt gilt. Drei Wege, drei verschiedene Behandlungen eines gemeinschaftlichen Eigentums.

Auf dem Golden-Visa-Weg ist die GDRFA ausdrücklich und streng: „Besteht das Eigentum in Form eines Anteils an einer gemeinsamen Immobilie, darf der Wert des Anteils nicht weniger als AED 2 Millionen betragen.“ Der Anteil selbst muss die volle Schwelle erreichen; ein Miteigentümer der Hälfte einer Immobilie benötigt also eine Immobilie, deren Gesamtwert mindestens das Doppelte von AED 2 Millionen beträgt. Miteigentümer, die zugleich Geschäftspartner sind, werden genauso geprüft, ganz gleich, wie sie darüber entscheiden, wo die Lizenz angesiedelt werden sollte, denn der Immobilienweg der GDRFA betrachtet den Immobilienanteil und nicht das Unternehmen.

Auf dem Rentnerweg veröffentlicht das Dubai Land Department die gegenteilige Regelung: "Ein Ehepaar kann ein Eigentum gemeinsam besitzen (bei Vorlage einer beglaubigten Kopie des Ehevertrags)."

Bei der zweijährigen Investor Route setzt die Abteilung eine viel niedrigere Messlatte für einen Miteigentümer: „Ein Miteigentümer der Immobilie darf einen Antrag auf Ausstellung einer Lizenz und Aufenthaltsvisas für Immobilieninvestoren einreichen, vorausgesetzt, dass ihr Anteilswert nicht weniger als AED 400.000 beträgt."

Keine Behörde veröffentlicht eine Regel, die es zwei Ehegatten erlaubt, einzeln unter der Schwelle liegende Bestände zusammenzulegen, um auf dem Golden-Visa-Weg AED 2 Millionen zu erreichen, und die einzige ausdrückliche Regel des Golden-Visa-Wegs zu gemeinsamen Anteilen spricht dagegen. Wie eine Familie tatsächlich unter einem einzigen Antrag zusammenkommt, ist eine Gestaltungsfrage und keine Regel, die man nachschlagen kann.

Der Leitfaden der ICP verlangt den Besitz von Immobilien "im Wert von ≥ AED 2 Millionen (ohne Kredite)" und ihre Dienstleistungskarte gibt dies als Bedingung wieder: "Die Immobilie muss vollständig im Besitz des Investors sein." Dies schließt, nach dem Wortlaut, hypothekarisch belastetes Eigentum ausdrücklich aus.

Beide Oberflächen aus Dubai sagen das Gegenteil in ihren Bedingungen. Der Investorenservice des Dubai Land Department besagt: "Im Falle einer hypothekarisch belasteten Immobilie ist ein Bankschreiben, das einen gezahlten Betrag von 2 Millionen AED als Nachweis angibt, vorzulegen", und unter den Dienstleistungsbedingungen heißt es: "Die Immobilie kann hypothekarisch belastet sein, und ein Bankschreiben ohne Einwände ist vorzulegen, das besagt, dass die Bank der Erteilung einer Aufenthaltserlaubnis für die Immobilie nicht widerspricht, einschließlich des gezahlten Betrags und des Restbetrags." Die GDRFA erklärt einfach, dass "hypothekarisch belastetes Eigentum akzeptabel ist" und auf ihrer Seite für Immobilieneigentümer, dass "wenn mindestens 2 Millionen Dirham des Wertes der Immobilie gezahlt wurden, der Eigentümer berechtigt ist, eine goldene Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten."

Was die operativen Quellen also prüfen, ist ein absoluter eingezahlter Betrag, belegt durch ein Bankschreiben, und nicht ein unbelasteter Eigentumstitel. Diese beiden Positionen lassen sich miteinander vereinbaren, wenn man „ohne Darlehen“ so liest, dass die maßgeblichen AED 2 Millionen nicht selbst geliehen sein dürfen; aber keine Behörde veröffentlicht diese Lesart, und wir werden sie nicht so behaupten, als hätte eine es getan.

Zwei verwandte Zahlen kursieren, und keine davon ist veröffentlicht. Auf diesen Seiten findet sich nirgends ein Mindestprozentsatz für die Anzahlung: Jeder veröffentlichte Test ist ein absoluter gezahlter Dirham-Betrag, niemals ein Anteil. Und keine Behörde veröffentlicht eine Liste zugelassener oder bestimmter Hypothekenbanken; die Seite der GDRFA für Immobilieneigentümer verweist auf „ein Darlehen einer lokalen Bank im Land“, ohne eine zu nennen.

Der Rentnerweg zeigt die gleiche Struktur mit einer Sperrfrist, was bekannt sein sollte, denn Kunden hören es und wenden es auf den falschen Weg an: Wenn das Eigentum hypothekarisch belastet ist, verlangt das Dubai Land Department ein Bankschreiben, das angibt, dass "die Anzahlung innerhalb von 3 Jahren nicht freigegeben werden kann."

Wir haben speziell danach gesucht, auf allen Ebenen, und es ist nicht vorhanden. Der Leitfaden zur goldenen Aufenthaltserlaubnis des ICP und dessen Dienstkarte für Immobilien erwähnen keinen Off-Plan. Das goldene visa Hub des UAE-Regierungsportals erwähnt es nicht. Der goldene Aufenthaltstitel von GDRFA für Investoren erwähnt es nicht. Der Service für das goldene Visum des Dubai Land Department erwähnt es nicht.

Die FAQ-Seite des Departments verwendet den Begriff Off-Plan tatsächlich neunmal, und jede Verwendung betrifft Treuhandkonten (Escrow-Konten) von Bauträgern nach dem Gesetz Nr. 8 von 2007 oder die Erstregistrierung, also „die Registrierung von Immobilienkaufverträgen und anderen Rechtsakten im Off-Plan-Stadium, bevor sie in das Immobilienregister übertragen werden“. Keine davon betrifft den Aufenthalt.

Die weit verbreitete Behauptung, dass Off-Plan-Käufe von genehmigten Entwicklern zur AED 2 Millionen zählen, geht zurück auf eine Seite des UAE-Regierungsportals, die nicht mehr existiert. Drei Verlinkungen zu älteren Portalen, die noch in Suchergebnissen angezeigt wurden, führten zu einem 404, als wir sie überprüften, und die überlebende Seite für das Investorenvisum ist ein Stub, der keinen Bezug zu AED 2 Millionen, Off-Plan, Hypotheken oder Darlehen enthält. Das Portal veröffentlicht derzeit nichts über den Immobilienweg, außer einer einzigen Zusammenfassung in der Tabelle.

Es ist also nicht gezeigt worden, dass Off-Plan ausgeschlossen ist; keine Behörde hat einen Weg veröffentlicht, und der Beleg, den alle weitergeben, verweist auf eine tote Seite. Es gibt ein angrenzendes veröffentlichtes Signal: Die Verlängerungsunterlagen der ICP für Immobilieneigentümer verlangen eine Bescheinigung der Stadtverwaltung (Municipality), die „die Fertigstellung des Baus, das vollständige Eigentum und die Eignung der Immobilie zum Wohnen“ bestätigt. Das ist ein anderer Weg, aber er erinnert daran, dass die Fertigstellung dort als Bedingung auftaucht, wo die Behörden das Thema tatsächlich ansprechen.

Prüfen Sie vor der Zahlung einer Anzahlung für eine vorläufig registrierte Einheit, was der Antrag benötigen würde. Der Antrag des Dubai Land Department führt eine Eigentumsurkunde oder ein elektronisches Eigentumszertifikat auf, prüft einen Kaufwert von AED 2 Millionen oder mehr zum Zeitpunkt des Kaufs, und die GDRFA verlangt vom Department eine Bescheinigung über den Immobilienstatus, die den Wert bestätigt. Die Seiten sagen nicht, ob eine noch im Bau befindliche Einheit eines der beiden Dokumente vorlegen kann.

Die Erlaubnis zur Aggregation sagt Ihnen nicht, welche Immobilien vorzulegen sind, in wessen Namen sie stehen sollten oder wie ein gemeinsamer Anteil strukturiert sein sollte, da die goldene Regel und die Rentnerregel in entgegengesetzte Richtungen zeigen.

Dass eine Hypothek für die Quellen in Dubai akzeptabel ist, sagt Ihnen nicht, was das Nichtbeanstandungsschreiben einer Bank über den gezahlten Betrag und den Restbetrag hinaus enthalten muss. Es sagt Ihnen auch nicht, wie sich die Hypothek zu dem Pfandrecht verhält, das die GDRFA für die Dauer der Aufenthaltserlaubnis verlangt, oder was eine Umfinanzierung für einen Mandanten bedeuten würde, der sie vornehmen möchte. Diese Punkte entscheiden über einen Antrag, und sie werden anhand der Tatsachen gemeinsam mit einem Berater geklärt.