Pro nerezidentní kupující nemovitostí ve SAE
Nerezident kupující nemovitost v SAE bez bankovního účtu v SAE
Krátká odpověď
V Dubaji může nerezident koupit nemovitost bez bankovního účtu ve SAE: cena jde na regulovaný escrow účet a escrow agent vyplatí prodávajícího, jakmile Dubai Land Department může převést vlastnické právo. Úřad přijímá u nerezidentů cizího státního občanství platný pas namísto Emirates ID. Před platbou agent potvrdí čistý titul, výmaz hypotéky, osvědčení o nevyslovení námitek developera (NOC) a termín převodu; tyto podmínky strukturujeme a koordinujeme strany.
Kde jsou uloženy peníze
Kupní cena je držena na odděleném účtu klientských peněz u licencované instituce, odděleně od vlastních prostředků Velarozone, podle escrow smlouvy. Agent ji vyplatí pouze podle podmínek, které tato smlouva stanoví.
Pokud vám kdokoli, kdo se představuje jako náš zástupce, požádá o zaplacení kupní částky na jakýkoli účet jiný než na svěřenecký účet uvedený ve vaší smlouvě, zastavte a kontaktujte nás prostřednictvím údajů na této stránce.
V Dubaji se prodej registruje v centru Real Estate Registration Trustee, které jedná za Dubai Land Department. Kupující i prodávající se prokazují Emirates ID nebo, jde-li o nerezidenty cizího státního občanství, platným pasem. V oblastech s právem volného vlastnictví se vyžaduje také e-NOC developera (elektronické osvědčení o nevyslovení námitek), vydávané prostřednictvím aplikace Dubai REST. Je-li jednotka zatížena hypotékou, prodej se dokončí až po předložení dopisu banky o uvolnění hypotéky. Úřad uvádí 25 minut pro samotnou registraci a vydává se elektronický list vlastnictví.
Kupující v zahraničí se jen těžko dostaví s bankovním šekem, jednou z platebních metod, které úřad uvádí, a nemá účet ve SAE, na který by jej vystavil. Zaslání ceny předem nenabízí žádnou ochranu, pokud strana prodávajícího není připravena. Escrow staví mezi obě strany regulovaný, oddělený účet. Kupující jej financuje, escrow agent potvrdí čistý titul, výmaz hypotéky, NOC developera a termín převodu a platí při dokončení. Stejná struktura může držet zálohu po dobu due diligence. Pokud jde o pozdější rezidenční vízum, stránka zlatého víza vlády SAE uvádí pro investory do nemovitostí minimální kapitál 2 miliony AED s pětiletým vízem, podle rozhodnutí úřadů.
Na první pohled
- Orientanční náklady
- Dubai Land Department uvádí registrační poplatky z prodejní hodnoty hrazené prodávajícím i kupujícím, poplatek za title deed (listinu o vlastnictví) a poplatek trustee, který závisí na prodejní hodnotě. Poplatky escrow instituce a odměny právníků určuje ten, kdo je vykonává. Servisní poplatek Velarozone je uveden položkově ve Vašem smluvním dopise.
- Časový harmonogram
- Nejprve přichází struktura a zahájení spolupráce ohledně escrow účtu. Úřad uvádí na registraci v centru trustee 25 minut, ale termín závisí na straně prodávajícího: na uvolňovacím dopise banky a na NOC developera.
- Co je zahrnuto
- Podmínky uvolnění prostředků sepsané a doložené
- Onboarding obou stran k účtu úschovy koordinován.
- Kontrolní seznam pro dokončení transakce, uplatňovaný až do převodu
Toto je pro vás, pokud
- Žijete mimo SAE a kupujete zde nemovitost, ve fázi výstavby nebo na sekundárním trhu.
- Nemáte bankovní účet ve SAE, nebo takový, který nedokáže včas vystavit bankovní šek (manager's cheque).
- Chcete, aby byla cena zaplacena až ve chvíli, kdy skutečně může dojít k převodu vlastnictví.
- Na straně prodávajícího existuje hypotéka, je třeba získat souhlas developera nebo zkontrolovat řadu dokumentů.
Toto nemusí být správná cesta, pokud
- Chcete poradit, zda koupit, ohledně ceny nebo samotné nemovitosti; to je úkolem vašeho makléře, znalce a advokáta.
- Chcete, aby cena byla zaplacena před splněním podmínek, nebo na účet mimo rámec escrow dohody; escrow existuje právě proto, aby tomu zabránila.
- Chcete mít přislíbený postup nebo časový harmonogram pozemkového úřadu; to je věcí úřadu.
Na první pohled
- Orientanční náklady
- Dubai Land Department uvádí registrační poplatky z prodejní hodnoty hrazené prodávajícím i kupujícím, poplatek za title deed (listinu o vlastnictví) a poplatek trustee, který závisí na prodejní hodnotě. Poplatky escrow instituce a odměny právníků určuje ten, kdo je vykonává. Servisní poplatek Velarozone je uveden položkově ve Vašem smluvním dopise.
- Časový harmonogram
- Nejprve přichází struktura a zahájení spolupráce ohledně escrow účtu. Úřad uvádí na registraci v centru trustee 25 minut, ale termín závisí na straně prodávajícího: na uvolňovacím dopise banky a na NOC developera.
- Co je zahrnuto
- Podmínky uvolnění prostředků sepsané a doložené
- Onboarding obou stran k účtu úschovy koordinován.
- Kontrolní seznam pro dokončení transakce, uplatňovaný až do převodu
Co tato služba zahrnuje
- Struktura transakce: strany, podmínky, doklady pro uvolnění prostředků a posloupnost dokončení.
- Onboarding každé strany k účtu úschovy je koordinován, aby financování nebylo zdržováno prověřováním.
- Koordinace přípravy dohody o escrow s právníky licencovanými v UAE, pokud jsou potřeba specifické podmínky.
- Kontrolní seznam pro dokončení, který vedeme my: vlastnický titul, splacení hypotéky, souhlas developera, servisní poplatky, termín.
- Koordinace potvrzení o uvolnění prostředků vůči agentovi a samotného převodu.
Co tato služba nezahrnuje
- Jakýkoli pohyb kupní částky mimo podmínky dohody o escrow.
- Poradenství ohledně nemovitosti, ocenění, zprostředkování nebo právní poradenství k nákupu, které poskytují k tomu angažovaní odborníci.
- Poplatky pozemkového úřadu, poplatky escrow instituce a poplatky právníků, každá z nich stanovená stranou, která je získává.
Proces
Jak je práce sekvenována
Každá fáze má své vlastní závislosti (schválení činností, legalizace dokumentů, zpracování úřady a posouzení bankou) a o postupu informujeme vzhledem k nim, nikoli vzhledem k jednomu celkovému termínu.
- 01
Struktura
Podmínky, doklady a posloupnost dohodnuté s poradci kupujícího a prodávajícího.
- 02
Účet a dohoda
Strany vyřešily due diligence úschovného účtu; smlouva byla vypracována a podepsána.
- 03
Financování a kontroly
Kupující financuje účet úschovy; kontrolní seznam je dokončen a připraven k dokončení.
Kupujete prostřednictvím společnosti, nikoli osobně? Dubai Land Department vyžaduje, aby byla společnost u něj registrována na základě žádosti o registraci společnosti, než bude možné prodej zaregistrovat, proto dořešte stranu kupujícího dříve, než naplníte escrow.
Dáváte přednost začít písemně? Odeslat podrobnosti prostřednictvím kontaktního formuláře.
Začněte s hodnocením struktury
Na úvodní konzultaci obdržíte shrnutí rozhodnutí v jednoduchém jazyce, seznam přípravy dokumentů a další kroky pro vaši situaci. Aktuální údaje jsou potvrzeny v rámci porovnání tras posouzeném vaším poradcem.
Podmínky před uvolněním prostředků
Co agent potvrzuje před vyplacením prodávajícího
Podmínky jsou zapsány v escrow smlouvě; agent uvolní prostředky pouze podle nich. Každý řádek níže odpovídá dokumentu, který vydává Dubai Land Department nebo developer.
Typické podmínky uvolnění prostředků při escrow u nemovitosti ve SAE a kdo je pro každou z nich dokládá.
Vlastnický titul patří prodávajícímu a je nezatížený
- Důkazy
- Vlastnický list a záznamy pozemkového úřadu
- Kdo ji zajišťuje
- Prodávající; kontroluje advokát kupujícího
Jakákoli hypotéka bude splacena
- Důkazy
- Dopis banky o závazku, poté dopis o uvolnění hypotéky, který úřad vyžaduje před dokončením prodeje
- Kdo ji zajišťuje
- Věřitel prodávajícího
Souhlas developera
- Důkazy
- e-NOC od developera, vydané prostřednictvím aplikace Dubai REST v oblastech typu freehold
- Kdo ji zajišťuje
- Developer, na žádost prodávajícího
Servisní poplatky uhrazeny
- Důkazy
- Souhlas od sdružení vlastníků nebo developera
- Kdo ji zajišťuje
- Prodávající
Termín převodu
- Důkazy
- Rezervační číslo centra trustee a výpočet poplatku
- Kdo ji zajišťuje
- Registrační pověřenec nebo úřad
Totožnost kupujícího a prostředky
- Důkazy
- Due diligence agenta ohledně kupujícího a zdroje prostředků; platný pas pro kontrolu totožnosti ze strany úřadu
- Kdo ji zajišťuje
- Kupující
| Podmínka | Důkazy | Kdo ji zajišťuje |
|---|---|---|
| Vlastnický titul patří prodávajícímu a je nezatížený | Vlastnický list a záznamy pozemkového úřadu | Prodávající; kontroluje advokát kupujícího |
| Jakákoli hypotéka bude splacena | Dopis banky o závazku, poté dopis o uvolnění hypotéky, který úřad vyžaduje před dokončením prodeje | Věřitel prodávajícího |
| Souhlas developera | e-NOC od developera, vydané prostřednictvím aplikace Dubai REST v oblastech typu freehold | Developer, na žádost prodávajícího |
| Servisní poplatky uhrazeny | Souhlas od sdružení vlastníků nebo developera | Prodávající |
| Termín převodu | Rezervační číslo centra trustee a výpočet poplatku | Registrační pověřenec nebo úřad |
| Totožnost kupujícího a prostředky | Due diligence agenta ohledně kupujícího a zdroje prostředků; platný pas pro kontrolu totožnosti ze strany úřadu | Kupující |
Služba
Escrow a správa transakcí
Typy transakcí, místo uložení prostředků a to, co je uvolňuje, u každého escrow, které strukturujeme.
Podívejte se na službu escrow
Každá cesta je plánována s ohledem na to, jak bude podnikání skutečně fungovat v UAE.
Po licenci
Co dalšího možná budete potřebovat
Čtyři služby, na které se zakladatelé v této situaci nejčastěji ptají jako na další krok, každá na své vlastní stránce.
Víza a služby PRO
Rezidenční víza pro majitele, zaměstnance a rodinné příslušníky, spolu s pracovními složkami MOHRE, lékařskými prohlídkami a obnovami Emirates ID, které udržují licenci a její osoby v řádném stavu. Sponzorované vízum platí 1, 2 nebo 3 roky; schválení zůstává na úřadu.
→Zřízení bankovního účtu v SAE
Spis připravený pro banku, vystavěný kolem vašeho vlastnictví, činnosti a očekávaných transakcí, přizpůsobený bance, jejíž ochota riskovat odpovídá vašemu profilu. O schválení a načasování rozhoduje pouze banka.
→Účetnictví a daně
Měsíční účetnictví, přiznání k DPH a dani z příjmu právnických osob a roční účetní závěrky, se zákonným auditem podepsaným registrovaným auditorem.
→Právní služby
Smlouvy, firemní dokumenty, spory a regulatorní záležitosti, s poradenstvím právníků oprávněných působit ve SAE a uvedených v dopise o zakázce.
→
Další rozhodnutí
Související četba
Otázky
Často kladené otázky
- Potřebuji bankovní účet ve Spojených arabských emirátech, abych mohl koupit nemovitost?
- Pro samotný převod ne. U nerezidentního cizince Dubai Land Department přijímá místo Emirates ID platný pas a jako platební metody uvádí ePay, Dubai Pay, Noqodi Wallet a bankovní šek (manager's cheque). Podle escrow smlouvy agent drží Vaše prostředky a při dokončení obchodu vyplácí kupní cenu a splatné poplatky. Někteří kupující si navíc otevírají účet v UAE a pokrývá to služba bankovní připravenosti.
- Může být v escrow držena i záloha?
- Ano. Záloha držená na účtu úschovy během provádění kontrol je uvolněna prodávajícímu nebo vrácena vám podle podmínek stanovených ve smlouvě, což je pro obě strany bezpečnější než záloha placená přímo prodávajícímu nebo zprostředkovateli.
- A co koupě ve fázi výstavby (off-plan)?
- Platby developerovi za nemovitost ve fázi výstavby (off-plan) se provádějí na vlastní escrow účet projektu podle pravidel daného emirátu pro off-plan nákupy, což je jiný mechanismus než escrow pro dokončení transakce. Než cokoli strukturujeme, řekneme vám, který mechanismus se na váš nákup vztahuje.
- Kdo kontroluje vlastnický titul?
- Váš advokát nebo conveyancer kontroluje vlastnický titul a dokumenty prodávajícího; escrow agent před uvolněním prostředků potvrdí, že podmínky stanovené ve smlouvě byly doloženy. Obojí koordinujeme a řídíme kontrolní seznam.
- Zakládá mi to nárok na pobytové vízum?
- Ne automaticky. Stránka zlatého víza (golden visa) vlády UAE uvádí pro investory do nemovitostí minimální kapitál AED 2 million s pětiletým vízem, o němž rozhodují úřady podle svých kritérií. Jde o samostatnou žádost po dokončení obchodu a pokrývají ji stránky o vízech.
Zdroje
- Dubai Land Department: podrobná zpráva o nemovitosti
- Dubai Land Department: ocenění nemovitosti
- Central Bank of the UAE, regulátor bankovnictví a plateb v UAE
Předpisy, poplatky a způsobilost se mohou měnit. Každé regulační vyjádření je před publikací znovu ověřeno a datováno výše.
Právní poznámky a rozsah
Velarozone zajišťuje koordinaci nastavení a operační připravenosti. Tato stránka obsahuje obecné informace, nikoli právní, daňové, imigrační nebo bankovní rady.
Obecné informace vycházející z příručky CBUAE (CBUAE Rulebook), včetně nařízení o maloobchodních platebních službách a kartových schématech (C 15/2021) a usnesení vlády č. (134) z roku 2025 v publikovaném znění, nikoli právní ani daňové poradenství. Pravidla a pokyny se mění, proto před podáním ověřte aktuální znění a požadavky každé instituce.
Prostředky úschovy jsou drženy na segregovaném účtu u licencované instituce podle smlouvy o úschově a jejího due diligence na každou stranu; Velarozone není licencována jako agent úschovy a poskytuje strukturování a koordinaci popsanou zde. Poradenství ohledně nemovitostí, oceňování, zprostředkování a právní poradenství při koupi přichází od profesionálů najatých pro tyto služby.