Mohu zkombinovat více nemovitostí? Off-plan nebo se zástavou?

To je vzácný bod, na kterém se federální a emirátní úřady shodují, ve svých vlastních slovech a bez kvalifikací.

Žádný orgán nezveřejňuje horní hranici počtu nemovitostí, které lze započítat. Jde o absenci pravidla, nikoli o povolení, ale ve všech zdrojích je to konzistentní. GDRFA však požaduje, aby hodnota byla osvědčena potvrzením o stavu nemovitosti vydaným Dubajským pozemkovým úřadem a aby bylo na dobu trvání pobytu na nemovitost zřízeno zástavní právo.

Žádný orgán také nezveřejňuje omezení podle typu nemovitosti pro zlatou cestu. GDRFA uvádí, že nemovitost zatížená hypotékou je přijatelná, „a to včetně všech typů nemovitostí“. Tvrzení, že komerční nemovitost, pozemek nebo některá konkrétní kategorie je ze zlaté cesty vyloučena, se neopírají o nic zveřejněného. Obchodní licence v cestě přes nemovitosti nehraje žádnou roli; GDRFA požaduje pas a doklad o vlastnictví. Objevuje se pouze u cest pro investory prostřednictvím společnosti a co je obchodní licence v UAE je popsáno samostatně.

Nemovitosti musí být skutečně vedeny na jméno žadatele. Obě výše uvedené formulace Dubai Land Department to říkají výslovně: ve výhradním vlastnictví investora, na jméno žadatele. Podmínky služby pro investory se o nemovitosti držené prostřednictvím společnosti nezmiňují. Společnost, která chce obchodovat onshore, je samostatná záležitost, popsaná v části udělení licence entitě k obchodování onshore.

Zde nejčastěji rodiny předpokládají pravidlo, které existuje v jiném produktu. Tři trasy, tři různé úpravy společného vlastnictví.

U zlaté cesty je GDRFA výslovné a jde o přísnější pravidlo: „Pokud má vlastnictví podobu podílu na společné nemovitosti, hodnota podílu nesmí být nižší než 2 miliony AED.“ Samotný podíl tedy musí splnit celý limit, takže spoluvlastník poloviny nemovitosti potřebuje, aby celá nemovitost měla hodnotu nejméně dvojnásobku 2 milionů AED. Spoluvlastnící-obchodní partneři jsou posuzováni stejně, ať se rozhodnou o tom, kde má být licence vedena, jakkoli, protože cesta GDRFA přes nemovitosti sleduje podíl na nemovitosti, nikoli společnost.

Na cestě pro důchodce oddělení pozemků Dubaje publikuje opačné ubytování: „Manžel a manželka mohou společně vlastnit jednu nemovitost (pokud předloží ověřenou kopii manželské smlouvy).“

Na dvouletém investorské trase oddělení stanoví mnohem nižší lištu pro spoluemistra: "Spoluemistru nemovitosti je dovoleno požádat o vydání licence a residence visas pro majitele nemovitostí, za předpokladu, že hodnota jejich podílu není nižší než AED 400 000."

Žádný orgán nezveřejňuje pravidlo, které by dvěma manželům umožňovalo sloučit jednotlivě nedostatečné podíly tak, aby dosáhli 2 milionů AED na zlaté cestě, a jediné výslovné pravidlo zlaté cesty o společných podílech svědčí proti tomu. To, jak se rodina v praxi dostane do jednoho spisu, je otázka strukturování, nikoli pravidlo, které byste si mohli vyhledat.

Příručka ICP vyžaduje vlastnictví nemovitostí „v hodnotě ≥ 2 miliony AED (bez půjček)“ a její služební karta to opakuje jako podmínku: „Nemovitost musí být plně vlastněna investorem.“ Při přímém čtení to vylučuje zcela zajištěné nemovitosti.

Obě plochy v Dubaji říkají opak v podmínkách. Služba pro investory oddělení pozemků Dubaje uvádí: „V případě, že je nemovitost zatížena hypotékou, musí být předloženo bankovní potvrzení o zaplacené částce 2 miliony AED jako důkaz“, a mezi jejími služebními podmínkami, „Nemovitost může být zatížena hypotékou, a musí být předloženo bankovní potvrzení, že banka neodporuje vydání povolení k pobytu k nemovitosti, uvádějící zaplacenou částku a zbytek.“ GDRFA jednoduše uvádí, že „zálohovaná nemovitost je přijatelná“, a na své stránce pro vlastníky nemovitostí, že „pokud bylo zaplaceno alespoň 2 miliony dirhamů z hodnoty nemovitosti, má vlastník nárok na získání zlatého pobytu.“

Provozní kanály tedy testují absolutní zaplacenou částku doloženou bankovním dopisem, nikoli nezatížené vlastnictví. Tyto dva postoje lze sladit výkladem, že „bez půjček“ znamená, že kvalifikační částka 2 miliony AED nesmí být sama vypůjčená, ale žádný orgán tento výklad nezveřejňuje a my jej nebudeme tvrdit, jako by ho zveřejnil.

Kolují dva související údaje a ani jeden není zveřejněn. Na těchto stránkách není nikde uvedeno minimální procento zálohy: každý zveřejněný test je absolutní zaplacená částka v dirhamech, nikdy poměr. A žádný orgán nezveřejňuje seznam schválených nebo konkrétních hypotečních bank; stránka GDRFA pro vlastníky nemovitostí odkazuje na „půjčku od místní banky v zemi“, aniž by některou uvedla.

Cesta pro důchodce ukazuje stejnou strukturu s přidanou zárukou, což je dobré vědět, protože klienti to slyší a aplikují to na špatnou trasu: pokud je ta nemovitost zatížena hypotékou, oddělení pozemků Dubaje vyžaduje bankovní potvrzení, které uvádí, že „záloha nemůže být propuštěna po dobu 3 let“.

Toto jsme hledali konkrétně, na každém povrchu, a není to tam. Zlatý rezidentský průvodce ICP a jeho služební karta pro nemovitosti nezmiňují oficiální plány. Portál vlády SAE zlatý víz také nezmiňuje. Zlaté povolení GDRFA pro investory to nezmiňuje. Zabezpečení investorů odboru pozemků Dubaje také nezmiňuje.

Stránka s častými dotazy tohoto úřadu používá výraz off-plan devětkrát a každý z těchto výskytů se týká escrow účtů developerů podle zákona č. 8 z roku 2007 nebo počáteční registrace, tedy „registrace kupních smluv k nemovitostem a dalších právních úkonů off-plan před jejich převodem do realitního rejstříku“. Žádný se netýká pobytu.

Široce šířený nárok, že nákupy z nehmotných plánů od certifikovaných developerů se počítají do 2 milionů AED, sahá zpět k stránce portálu vlády SAE, která už neexistuje. Tři adresy URL starého portálu, které jsou stále uvedeny ve výsledcích vyhledávání, vrátily 404, když jsme je zkontrolovali, a zbývající stránka víza investora je stub, který neobsahuje žádnou zmínku o AED 2 miliony, oficiálních plánech, hypotékách nebo půjčkách. Portál aktuálně nezveřejňuje nic o cestě nemovitostí, kromě jediného shrnutí v tabulce.

Nebylo tedy prokázáno, že off-plan je vyloučen; žádný orgán nezveřejnil postup a citace, kterou všichni sdílejí, odkazuje na neexistující stránku. Existuje jeden související zveřejněný signál: dokumenty ICP pro obnovení pobytu vlastníka nemovitosti požadují potvrzení obce o „dokončení stavby, plném vlastnictví a vhodnosti nemovitosti k bydlení“. Jde o jinou cestu, ale je to připomínka, že dokončení se jako podmínka objevuje tam, kde se jím orgány zabývají.

Než zaplatíte zálohu za předběžně registrovanou jednotku, ověřte, co by spis vyžadoval. Žádost Dubai Land Department uvádí doklad o vlastnictví (title deed) nebo elektronický certifikát vlastnického titulu, testuje kupní hodnotu 2 miliony AED nebo více v době koupě a GDRFA vyžaduje od tohoto úřadu osvědčení o stavu nemovitosti potvrzující hodnotu. Stránky neuvádějí, zda jednotka, která je stále ve výstavbě, může vytvořit některý z těchto dokumentů.

Povolení kombinovat nenaznačuje, které nemovitosti by měly být předloženy, v čímž jméně by měly sedět, nebo jak by měl být společný podíl strukturován, vzhledem k tomu, že zlaté pravidlo a pravidlo pro důchodce směřují v opačných směrech.

To, že hypotéka je pro dubajské zdroje přijatelná, vám neříká, co musí dopis banky o nevznesení námitek obsahovat kromě zaplacené částky a zůstatku. Neříká vám ani, jak hypotéka koexistuje se zástavním právem, které GDRFA vyžaduje po dobu trvání pobytu, ani co by znamenalo refinancování pro klienta, který je chce provést. Právě tyto části rozhodují o spisu a řeší se podle skutečností s poradcem.