Mohu kombinovat několik nemovitostí a co s nemovitostmi na papíře nebo zatíženými hypotékou?

To je vzácný bod, na kterém se federální a emirátní úřady shodují, ve svých vlastních slovech a bez kvalifikací.

Žádný úřad nezveřejňuje žádný limit na počet nemovitostí, které lze započítat. To je absence spíše než povolení, ale je to konzistentní absence přes všechny úřady.

Žádný úřad také nezveřejňuje žádné omezení podle typu nemovitosti na zlaté trase. GDRFA uvádí, že hypotékou zatížená nemovitost je akceptovatelná 'a zahrnuje všechny typy nemovitostí'. Tvrzení, že komerční nemovitosti, nebo pozemky, nebo konkrétní kategorie jsou vyloučeny ze zlaté trasy, nejsou zdrojovány na nic zveřejněného.

Nemovitosti musí být na jméno žadatele. Obě formulace uvedené v oddělení pozemků Dubaje to říkají výslovně — v plném vlastnictví investora, na jméno žadatele.

Zde nejčastěji rodiny předpokládají pravidlo, které existuje v jiném produktu. Tři trasy, tři různé úpravy společného vlastnictví.

Na zlaté trase je GDRFA výslovné a toto pravidlo je přísné: „Pokud je vlastnictví ve formě podílu ve společném vlastnictví, hodnota podílu nesmí být nižší než 2 miliony AED.“ Samotný podíl musí překročit plný práh.

Na cestě pro důchodce oddělení pozemků Dubaje publikuje opačné ubytování: „Manžel a manželka mohou společně vlastnit jednu nemovitost (pokud předloží ověřenou kopii manželské smlouvy).“

Na dvouleté investorské cestě stanoví oddělení mnohem nižší bar pro spoluvlastníka: „Spoluvlastník nemovitosti má právo požádat o vydání licence a víza k pobytu, pokud hodnota jeho podílu není menší než 400 000 AED.“

Následky stojí za to říct přímo, protože zklamou mnoho párů. Žádný úřad nezveřejňuje pravidlo, které by umožnilo dvěma manželům kombinovat jednotlivé podprahové podíly, aby dosáhli 2 miliony AED na zlaté trase, a jediné výslovné pravidlo na zlaté trase o společných podílech tomu odporuje. Jak se rodina dostane na jednu žádost, je otázka strukturování, nikoli pravidlo, které můžete hledat.

Příručka ICP vyžaduje vlastnictví nemovitostí „v hodnotě ≥ 2 miliony AED (bez půjček)“ a její služební karta to opakuje jako podmínku: „Nemovitost musí být plně vlastněna investorem.“ Při přímém čtení to vylučuje zcela zajištěné nemovitosti.

Obě plochy v Dubaji říkají opak v podmínkách. Služba pro investory oddělení pozemků Dubaje uvádí: „V případě, že je nemovitost zatížena hypotékou, musí být předloženo bankovní potvrzení o zaplacené částce 2 miliony AED jako důkaz“, a mezi jejími služebními podmínkami, „Nemovitost může být zatížena hypotékou, a musí být předloženo bankovní potvrzení, že banka neodporuje vydání povolení k pobytu k nemovitosti, uvádějící zaplacenou částku a zbytek.“ GDRFA jednoduše uvádí, že „zálohovaná nemovitost je přijatelná“, a na své stránce pro vlastníky nemovitostí, že „pokud bylo zaplaceno alespoň 2 miliony dirhamů z hodnoty nemovitosti, má vlastník nárok na získání zlatého pobytu.“

To, co testují provozní plochy, je tedy absolutní částka zaplacená, doložená bankovním potvrzením — ne nezatížený titul. Tyto dvě pozice lze usmířit tak, že se čte „bez půjček“ jako to, že kvalifikovaných 2 miliony AED nesmí být samotné půjčeny, ale žádný úřad tuto interpretaci nezveřejňuje a nebudeme ji tvrdit, jako by jeden byl.

Dvě související čísla kolují a žádné není publikováno. Nikde na těchto stránkách není minimální procento zálohy — každý publikovaný test je absolutní částka dirhamů zaplacená, nikdy poměr. A žádný úřad nezveřejňuje seznam schválených či konkrétních hypotečních bank; stránka GDRFA pro vlastníky nemovitostí odkazuje na „půjčku od místní banky v zemi“, aniž by zmínila jakoukoli konkrétní.

Cesta pro důchodce ukazuje stejnou strukturu s přidanou zárukou, což je dobré vědět, protože klienti to slyší a aplikují to na špatnou trasu: pokud je ta nemovitost zatížena hypotékou, oddělení pozemků Dubaje vyžaduje bankovní potvrzení, které uvádí, že „záloha nemůže být propuštěna po dobu 3 let“.

Toto jsme hledali konkrétně, na každém povrchu, a není to tam. Zlatý rezidentský průvodce ICP a jeho služební karta pro nemovitosti nezmiňují oficiální plány. Portál vlády SAE zlatý víz také nezmiňuje. Zlaté povolení GDRFA pro investory to nezmiňuje. Zabezpečení investorů odboru pozemků Dubaje také nezmiňuje.

Často kladené otázky stránky oddělení používají frázi off-plan devětkrát — a každá z nich se týká účtů developerské escrow podle zákona č. 8 z roku 2007, nebo o počáteční registraci, což znamená „registraci smluv o prodeji nemovitostí a dalších právních kroků off-plan před jejich převedením do katastru nemovitostí“. Žádná z nich se netýká pobytu.

Široce šířený nárok, že nákupy z nehmotných plánů od certifikovaných developerů se počítají do 2 milionů AED, sahá zpět k stránce portálu vlády SAE, která už neexistuje. Tři adresy URL starého portálu, které jsou stále uvedeny ve výsledcích vyhledávání, vrátily 404, když jsme je zkontrolovali, a zbývající stránka víza investora je stub, který neobsahuje žádnou zmínku o AED 2 miliony, oficiálních plánech, hypotékách nebo půjčkách. Portál aktuálně nezveřejňuje nic o cestě nemovitostí, kromě jediného shrnutí v tabulce.

Takže pozice není, že off-plan je vyloučeno. Je to, že žádný úřad nezveřejnil cestu, a citace, kterou každý přehazuje, ukazuje na mrtvou stránku. Je zde jeden sousední publikovaný signál, který stojí za zmínku: Obnovovací dokumenty pro vlastníky nemovitostí ICP žádají o certifikát municipality potvrzující „dokončení výstavby, plné vlastnictví a vhodnost nemovitosti pro bydlení“ — což je jiná cesta, ale připomíná to, že dokončení se objevuje jako podmínka, kde se úřady tímto způsobem zabývají.

Kdokoli, kdo má nebo zvažuje dočasně registrovanou jednotku, potřebuje mít tuto pozici stanovenou na základě svých specifických faktů, dříve než do ní investuje peníze. To není hedge; je to jediná odpovědná věc, kterou lze říci o otázce, kterou úřady nechaly prázdnou.

Povolení kombinovat nenaznačuje, které nemovitosti by měly být předloženy, v čímž jméně by měly sedět, nebo jak by měl být společný podíl strukturován, vzhledem k tomu, že zlaté pravidlo a pravidlo pro důchodce směřují v opačných směrech.

To, že hypotéka je akceptovatelná na plochách Dubaje, nenaznačuje, co by mělo bankovní potvrzení o nesouhlasu říkat, jak se hypotéka souvisí s registrovaným zástavním právem na období, nebo co přijetí této kombinace znamená pro klienta, který by se mohl chtít refinancovat. To jsou části, které rozhodují o složce souboru, a je třeba je řešit na základě faktů s poradcem.