Kdy má smysl držet dubajskou nemovitost přes společnost

Podle dubajského zákona č. 7 z roku 2006 o registraci nemovitostí je Pozemkový úřad jediným subjektem oprávněným registrovat práva k nemovitostem a transakce, které tato práva zakládají, převádějí, mění nebo ruší, nejsou platné, pokud nejsou zapsány v rejstříku nemovitostí. To je pevný bod celé věci: vlastníkem je ten, kdo je uveden v rejstříku, a nic neformálního to nezmění. Které typy společností rejstřík přijme, viz které společnosti mohou vlastnit nemovitost v Dubaji.

Takže zapsání společnosti do registru mění, kdo je vlastníkem, trvale a veřejně. Následují čtyři důsledky, a to je celé argumentace.

Přemístění nemovitosti, kterou již vlastníte, do společnosti je registrací převodu, nikoli interním přeorganizováním. Zveřejněný sazebník poplatků Pozemkového úřadu, schválený Usnesením výkonného výboru č. 30 z roku 2013, stanoví poplatek za registraci smlouvy o prodeji nemovitosti na 4 % z hodnoty smlouvy o prodeji a poplatek za registraci daru nemovitosti na 0,125 % z hodnoty dávané nemovitosti.

Které z nich se uplatní při převodu z fyzické osoby na společnost, kterou vlastní, je otázka pro Dubai Land Department podle skutečných okolností, nikoli něco, co lze předpokládat z tabulky procent. Zeptejte se dříve, než cokoli založíte, protože odpověď může rozhodnout o tom, zda se restrukturalizace vyplatí, nebo nikdy. Aktuální sazebník si ověřte přímo, protože rozhodnutí o poplatcích se mění.

Na vrcholu toho sedí samotná společnost: založení, každoroční proces obnovení obchodní licence, účetnictví, korporativní daň registrace a podávání. Ty se opakují a jsou důvodem, proč je společnost špatným kontejnerem na jeden byt.

Toto je skutečnost, která rozhoduje většinu případů a kterou nejčastěji zjistíme až dodatečně. Podle usnesení vlády (Cabinet Decision) č. 49 z roku 2023 se příjem, který fyzická osoba získává z investic do nemovitostí (prodej, pronájem, podnájem a nájem pozemků či nemovitostí v SAE, pokud se činnost neprovozuje a není třeba ji provozovat na základě licence), vůbec nepovažuje za příjem z podnikání a bez ohledu na výši je mimo rámec daně z příjmů právnických osob.

Společnost nemá ekvivalent. Je to daňově povinná osoba a její zisky se zdaňují na 0% až do 375 000 AED zdanitelného příjmu a 9% nad tím. Entita registrovaná podle pravidel zóny to také nevyřeší: Rozhodnutí kabinetu č. 100 z roku 2023 činí příjem z nemovitého majetku umístěného v free zone zdanitelným, kde je transakce s osobou mimo free zone s ohledem na komerční majetek, nebo s kterékoli osoby s ohledem na majetek, který není komerčním majetkem.

Existuje protiváha, a to je důležité pro pákové portfolia. Protože osobní vyloučení vyjímá příjem z působnosti, vyjímá i výdaje: náklady vztahující se k vyloučenému příjmu z investic do nemovitostí nejsou odečitatelné a ztráty nepřinášejí žádný úlevu. Vlastník, jehož portfolio je silně financováno a strukturovaně ztrátové, je v jiné pozici než ten, kdo sbírá čistý nájem.

Pokud se zjednoduší na základní prvky, je společnost hodnotná tam, kde je vlastnictví složité, kde je třeba obklopit riziko, nebo kde činnost přestala být investicí a stala se podnikáním.

Vládní portál SAE uvádí zlaté vízum pro investory do nemovitostí s platností 5 let, s minimálním kapitálem 2 miliony AED a vlastnictvím nemovitosti jako dokladem. Pokud se registrovaným vlastníkem stane společnost místo vás, již nedržíte právní titul, o který se žádost opírala. Zeptejte se orgánu pro pobyty před restrukturalizací, nikoli po ní.