هل يمكنني دمج عدة عقارات، وماذا عن العقارات قيد الإنشاء أو المرهونة؟

هذه هي النقطة النادرة التي تتفق فيها السلطات الفيدرالية وإمارة في عباراتهما الخاصة ودون تأهيل.

لا تنشر أي جهة سقفًا لعدد العقارات التي يجوز احتسابها. وهذا غياب للنص وليس إذنًا، غير أنه متسق في جميع المواضع. أما ما تطلبه GDRFA فعلًا فهو أن تكون القيمة مصدّقًا عليها بشهادة بيان حالة العقار الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وأن يُوضع حجز (lien) على العقار طوال مدة الإقامة.

كما لا تنشر أي جهة قيداً بحسب نوع العقار في المسار الذهبي. فتصرّح GDRFA بأن العقار المرهون مقبول «ويشمل جميع أنواع العقارات». أما الادعاءات بأن العقار التجاري أو الأرض أو فئة معينة مستبعدة من المسار الذهبي فليست مستندة إلى أي مصدر منشور. والرخصة التجارية لا دور لها في مسار العقار الذي تطلب فيه GDRFA جواز سفر وإثبات ملكية. وهي لا تظهر إلا في مسارات المستثمرين في الشركات، ويُعالَج موضوع ما هي الرخصة التجارية في الإمارات العربية المتحدة بصورة منفصلة.

يجب فعلاً أن تكون العقارات باسم مقدّم الطلب. وتنص صياغتا دائرة الأراضي والأملاك في دبي المذكورتان أعلاه على ذلك صراحة: مملوك بالكامل للمستثمر، باسم مقدّم الطلب. ولا تذكر شروط الخدمة الخاصة بالمستثمرين العقار المملوك عبر شركة. أما الشركة التي ترغب في مزاولة النشاط التجاري في البر الرئيسي (mainland) فمسألة منفصلة، تُعالَج تحت عنوان ترخيص كيان لمزاولة النشاط التجاري في البر الرئيسي.

هنا هو المكان الذي تفترض فيه العائلات غالبًا قاعدة موجودة على منتج مختلف. ثلاثة مسارات، ثلاثة معالجات مختلفة لحيازة مشتركة.

في المسار الذهبي، تتسم GDRFA بالوضوح وهي الأشد صرامة: «إذا كانت الملكية على شكل حصة في عقار مشترك، فيجب ألا تقل قيمة الحصة عن AED 2 مليون». فالحصة نفسها يجب أن تستوفي الحد الكامل، ولذلك يحتاج مالك نصف العقار إلى أن تبلغ قيمة العقار كله ضعف AED 2 مليون على الأقل. ويخضع الشركاء التجاريون المالكون على الشيوع للاختبار نفسه، أياً كان قرارهم بشأن المكان الذي ينبغي أن تكون فيه الرخصة، لأن مسار العقار لدى GDRFA ينظر إلى حصة العقار لا إلى الشركة.

في مسار المتقاعدين، تنشر دائرة الأراضي في دبي التيسير المعاكس: "يمكن للزوج والزوجة مشاركة ملكية واحدة (شريطة تقديم نسخة مصدقة من عقد الزواج)."

على مسار المستثمر لمدة سنتين، تضع الدائرة شريط أقل بكثير لمالك مشترك: "يُسمح للمالك المشترك للممتلكات بالتقديم للحصول على ترخيص وتأشيرات إقامة لمستثمري العقارات، بشرط ألا تقل قيمة حصتهم عن 400,000 درهم."

لا تنشر أي جهة قاعدة تسمح لزوجين بجمع حصص يقل كل منها منفرداً عن الحد للوصول إلى AED 2 مليون في المسار الذهبي، والقاعدة الصريحة الوحيدة في المسار الذهبي بشأن الحصص المشتركة تقرأ عكس ذلك. أما كيف تصل الأسرة فعلياً إلى ملف واحد فهي مسألة هيكلة وليست قاعدة يمكن الرجوع إليها.

يتطلب دليل ICP الملكية لعقارات "قيمتها ≥ 2 مليون درهم إماراتي (دون قروض)"، وتعيد بطاقة الخدمة الخاصة به تأكيد ذلك كشرط: "يجب أن يكون العقار مملوكًا بالكامل من قبل المستثمر." إذا ما أُخذ ذلك كما هو، فإنه يستبعد العقار المرهون بشكل قاطع.

لكن كلا سطحي دبي يقولان العكس من الناحية الشروط. تنص خدمة المستثمر في دائرة الأراضي بدبي على: "في حال كان العقار مرهوناً، يجب تقديم خطاب من البنك يوضح المبلغ المدفوع 2 مليون درهم كدليل"، ومن بين شروط خدماتها، "يمكن أن يكون العقار مرهونًا، ويجب تقديم خطاب لا مانع من البنك يشير إلى أن البنك لا يعترض على إصدار تصريح إقامة على العقار، ويوضح المبلغ المدفوع والرصيد." تنص GDRFA ببساطة على أن "العقار المرهون مقبول"، وعلى صفحة مالك العقار أنها "إذا تم دفع ما لا يقل عن 2 مليون درهم من قيمة العقار، يحق للمالك الحصول على إقامة ذهبية."

وعليه، فإن ما تختبره المصادر التشغيلية هو مبلغ مطلق مدفوع، يثبته خطاب من البنك، لا ملكية خالية من الأعباء. ويمكن التوفيق بين الموقفين بقراءة «دون قروض» على أن مبلغ AED 2 مليون المؤهِّل نفسه يجب ألا يكون مقترضاً، لكن لا جهة تنشر هذه القراءة، ولن نؤكدها كما لو أن جهة فعلت ذلك.

يتداول رقمان متصلان ولم يُنشر أي منهما. فلا توجد في أي مكان من هذه الصفحات نسبة دفعة أولى دنيا: كل اختبار منشور هو مبلغ مطلق مدفوع بالدرهم، وليس نسبة. ولا تنشر أي جهة قائمة بالبنوك العقارية المعتمدة أو المحددة؛ فصفحة GDRFA الخاصة بمالكي العقارات تشير إلى «قرض من بنك محلي في الدولة» دون تسمية أي بنك.

يظهر مسار المتقاعدين نفس الهيكل مع إضافة قفل، وهو ما يستحق المعرفة لأن العملاء يسمعونه ويطبقونه على المسار الخاطئ: عندما يكون ذلك العقار مرهوناً، تتطلب دائرة الأراضي في دبي خطابًا من البنك يشير إلى أن "الوديعة لا يمكن الإفراج عنها خلال 3 سنوات".

بحثنا عن هذا بشكل محدد، على كل السطوح، ولم نجده. لا يذكر دليل الإقامة الذهبية لـ ICP وبطاقة الخدمة العقارية له أي شيء عن المشروعات غير المكتملة. لا يذكر مركز حكومة الإمارات للتأشيرات الذهبية ذلك. لا تذكر تأشيرة الإقامة الذهبية GDRFA للمستثمرين ذلك. لا تذكر خدمة المستثمر في تأشيرة الذهبية لدائرة الأراضي بدبي ذلك.

تستخدم صفحة الأسئلة الشائعة الخاصة بالدائرة عبارة «على الخارطة» (off-plan) تسع مرات، وكل مرة تتعلق إما بحسابات الضمان (escrow) للمطورين بموجب القانون رقم 8 لسنة 2007، وإما بالتسجيل الأولي، أي «تسجيل عقود بيع العقارات والتصرفات القانونية الأخرى على الخارطة قبل نقلها إلى السجل العقاري». ولا واحدة منها تتعلق بالإقامة.

الادعاء المتكرر على نطاق واسع بأن شراء المشروعات غير المكتملة من المطورين المعتمدين يعد جزءًا من مبلغ 2 مليون درهم يعود إلى صفحة على بوابة حكومة الإمارات لم تعد موجودة. لا تزال ثلاث عناوين URL للبوابة تحتوي على نتائج بحث نتائج 404 عندما تحققنا منها، وصفحة تأشيرات المستثمر المتبقية عبارة عن مخبأ لا تحتوي على أي إشارة إلى 2 مليون درهم، أو مشروعات غير مكتملة، أو رهن عقاري أو قروض. تنشر البوابة حاليًا لا شيء عن مسار الملكية بخلاف صف واحد في جدول خلاصة واحدة.

لذلك لم يثبت أن الشراء على الخارطة مستبعد؛ فلم تنشر أي جهة مساراً، وتشير الإحالة التي يتداولها الجميع إلى صفحة غير موجودة. وثمة إشارة منشورة مجاورة: تطلب مستندات تجديد الإقامة لمالكي العقارات لدى ICP شهادة من البلدية تؤكد «اكتمال البناء والملكية الكاملة وصلاحية العقار للسكن». وهذا مسار مختلف، لكنه تذكير بأن الاكتمال يظهر شرطاً حيثما تتناول الجهات هذا الموضوع فعلاً.

قبل دفع عربون لوحدة مسجلة مؤقتاً، تحقق مما سيحتاج إليه الملف. يورد طلب دائرة الأراضي والأملاك في دبي سند الملكية أو شهادة الملكية الإلكترونية، ويختبر قيمة شراء تبلغ AED 2 مليون أو أكثر وقت الشراء، وتشترط GDRFA شهادة بيان حالة العقار من الدائرة تثبت القيمة. ولا تذكر الصفحات ما إذا كانت وحدة لا تزال قيد الإنشاء يمكنها استخراج أي من المستندين.

التركيز على التجميع لا يخبرك بأي العقارات يجب تقديمها، في أي اسم يجب أن توجد، أو كيف ينبغي هيكلة حصة مشتركة نظرًا لأن القاعدة الذهبية وقاعدة المتقاعدين تشير إلى اتجاهين متعارضين.

قبول مصادر دبي للرهن العقاري لا يخبرك بما ينبغي أن يتضمنه خطاب عدم الممانعة الصادر عن البنك إلى جانب المبلغ المدفوع والرصيد. ولا يخبرك كذلك بكيفية جمع الرهن مع الحجز الذي تشترطه GDRFA طوال مدة الإقامة، ولا بما يعنيه إعادة التمويل لعميل يرغب في ذلك. هذه الجوانب هي التي تحسم الملف، وتُعالَج بحسب الوقائع مع مستشار.