Посібник
Як створити компанію з управління нерухомістю та спільнотою
Коротка відповідь
Управління нерухомістю визначається на рівні емірату. У Дубаї Dubai Land Department займається реєстрацією оренди, а Dubai Department of Economy and Tourism (DET) визначає вид діяльності за торговою ліцензією. В Абу-Дабі Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) веде перелік договорів оренди та управління нерухомістю й послуг асоціацій власників. Потрібний дозвіл залежить від того, що компанія робитиме для власника: здавання в оренду, збирання орендної плати, обслуговування, функції з управління спільним майном або оренда житла для відпустки. Найчастіше шлях визначає те, чиї гроші триматиме компанія, адже орендна плата, депозити та сервісні збори мають власні питання обліку й роздільного зберігання.
Мандат визначає бізнес
Керуючий діє на підставі повноважень власника або спільноти. Те, що компанія може збирати, витрачати й підписувати, випливає з цього доручення та дозволів, які за ним стоять, а не з реєстрації. Компанія з видом діяльності, що звучить як управління, усе одно може не мати змоги виставляти рахунки орендарям, тримати депозит або виконувати функції з управління спільним майном.
Корисне питання полягає в тому, що договір управління дозволить компанії робити з чужим майном і чужими грошима. Запишіть це до вибору юридичної особи. Якщо назвати послугу координацією об'єктів або адмініструванням активів, вона не опиниться поза режимом управління, коли компанія збирає орендну плату або здійснює повноваження з управління спільним майном.
Що показують органи з нерухомості
Сайт Dubai Land Department описує застосунок Dubai REST для реєстрації, продовження та розірвання оренди, вирішення й відстеження орендних спорів, а також додавання співмешканців до договору Ejari. На цьому рівні щодня працює бізнес із житлової оренди та збирання орендної плати.
ADREC наводить категорію оренди, яка охоплює реєстрацію, продовження, внесення змін і розірвання договорів оренди та договорів управління нерухомістю, а також окрему категорію асоціацій власників, що охоплює реєстрацію, бюджети, рахунки та плату за послуги. Саме з другої категорії варто починати керуючим спільнотами.
Конкретні дозволи, кваліфікації та реєстрації, яких кожен емірат вимагає від керуючої компанії, на цих сторінках не викладено. Перш ніж брати доручення, запитайте в органу емірату, де розташовані будівлі, які дозволи потрібні для ваших послуг.
Гроші це структура
Банк, який приймає на обслуговування керуючого нерухомістю, оцінює схему поводження з коштами клієнтів: чиї кошти надходять, як вони зберігаються окремо і як відокремлюються власні винагороди компанії. Складіть карту грошових потоків. Що компанія збирає, на чиє ім'я, на який рахунок, хто затверджує витрати з нього і які додаткові послуги змінили б потрібні дозволи. За цією картою компанію оцінюють власники, ради спільнот, аудитори й банки.
Одна юридична особа, яка змішує кошти власників, внески спільноти та власні операційні гроші, саме те, що викликає питання банків і аудиторів. З цієї причини багато груп відокремлюють функцію управління спільнотою від портфельного бізнесу. Підготуйте матрицю послуг і повноважень, шаблон договору управління, схему депозитів і руху грошей, план ведення документації та контроль закупівель на обслуговування. Мета: єдиний зрозумілий потік від платежу орендаря до звіту власнику, однаковий у договорі, структурі рахунків і заявці до банку. Про те, як збирається таке досьє, див. готовність корпоративного банківського рахунку.
Витрати визначаються людьми, системами та контролем, а не реєстрацією: кваліфіковані керуючі, бухгалтери, здатні вести облік власників і спільноти, керівники підрядників, система управління нерухомістю, окремі рахунки та страхування. Витрати залежать від обраного шляху, а власна плата за послуги Velarozone вказана окремим рядком у листі-угоді про умови надання послуг (див. як працює Velarozone).
Оренда, брокерство і житло для відпустки
Три види діяльності легко сплутати з управлінням.
- Брокерство: пошук орендарів або покупців за комісію. Якщо назвати його управлінням, суть не зміниться; про те, як схвалюються брокери, див. брокерство у сфері нерухомості.
- Управління спільнотою: керування спільними зонами та функціями асоціації власників, які ADREC виділяє в окрему категорію послуг.
- Оренда житла для відпустки або гостинність: вид діяльності, відмінний від довгострокового управління. Перш ніж додавати її до довгострокової моделі, уточніть у DET, чи потрібен окремий дозвіл у Дубаї.
Кожна додаткова послуга розширює потрібні дозволи та змінює правила щодо грошей. Незалежно від того, чи реєструєтеся ви як компанія на мейнленді (mainland), чи обираєте юридичну особу у вільній зоні (free zone) (див. вільна зона чи мейнленд), до практичного управління застосовуються правила емірату, де розташовані об'єкти.
Що найчастіше йде не так
- Видавати брокерство за управління нерухомістю.
- Змішувати кошти власників з операційними грошима.
- Виконувати функції з управління спільним майном без потрібної ролі.
- Додавати житло для відпустки до довгострокової моделі управління без перевірки дозволу.
Дорога помилка: тримати гроші, які не охоплені дорученням чи дозволом. Вона за одну ніч перетворює діючий бізнес на зобов'язання. Порівнюйте шляхи за тим, що кожен дозволяє компанії збирати й підписувати, та за регулярними витратами на контроль.
Персонал, візи та продовження
Компанія стає працездатною, коли власник може безпечно передати їй будівлю: дозволи отримані, клієнтські рахунки та системи збудовані, ключових працівників наймано, а потім перше доручення. Для персоналу, який виконує роботу, далі йдуть дозволи на проживання та спонсорство. До регулярних пунктів належать поновлення дозволів, цикли звітності перед власниками та спільнотами, аудити коштів клієнтів, податкова звітність і поновлення договорів. Дата реєстрації нічого з цієї готовності не доводить.
