Kira Geliri ve UAE Kurumlar Vergisi: Sizin Adınız vs Şirketinizin Adı

Bir gerçek kişi, yalnızca BAE'deki işinden veya iş faaliyetlerinden elde ettiği toplam ciro Miladi takvimle bir yılda AED 1 milyonu aştığında kurumlar vergisine tabidir. Bu ciro hesaplanırken üç kategori dikkate alınmaz (ücret, kişisel yatırım geliri ve gayrimenkul yatırım geliri) ve Federal Tax Authority, bunların tutarı ne olursa olsun kurumlar vergisine tabi olmadığını açıkça belirtir.

Tanım bir noktada dar bir diğerinde geniştir. 2023 tarihli Bakanlar Kurulu Kararı No. 49, hariç tutulan yatırım faaliyetini satış, kiralama veya kiralama ve alt kiralama ile sınırlıdır; Otorite bu listenin kapsayıcı olduğunu belirtmektedir ve faaliyet mülkün kendisinden gelir elde etmeyi içermelidir, yönetim hizmetleri gibi mülk ile ilgili hizmetlerden değil. Ancak, faaliyet doğrudan veya aracılar aracılığıyla gerçekleştirilse de geçerlidir.

İstisna, lisans zorunluluğunun bulunmamasına bağlıdır ve makamın rehberliği sonucu açıkça belirtir: yatırım faaliyetinin kendisi lisans veren makamın verdiği bir lisans yoluyla yürütülüyorsa veya yürütülmesi gerekiyorsa, Gayrimenkul Yatırımı (Real Estate Investment) istisnasının kapsamında değildir ve dolayısıyla kurumlar vergisi kapsamına girer. Gerekli olup hiç alınmayan bir lisans yardımcı olmaz: gelir yine vergilendirilir. Dubai'deki bir Ejari kira kaydı veya Abu Dabi'deki bir Tawtheeq kaydı idari bir kayıttır, lisans değildir; bu nedenle bunu tetiklemez.

Rehber bunu bir şahıs işletmesi (sole establishment) üzerinden ele alır. Birden fazla mülke sahip bir gerçek kişi, kendi mülklerini yönetmek için lisans sahibi bir şahıs işletmesi kurar. Şahıs işletmesinin ayrı bir tüzel kişiliği olmadığından (kişi ve işletme aynı kişidir), sonuçta gerçek kişi gayrimenkulünü yönetmek için lisans sahibi olur, kira geliri artık Gayrimenkul Yatırımı (Real Estate Investment) geliri olarak sınıflandırılmaz ve AED 1 milyonluk ciro eşiği aşılırsa kurumlar vergisine tabidir. Kirayı vergilendiren, birinin kolaylık için aldığı lisanstır.

Tersi durum yaygın bir endişedir. Bir gerçek kişi, kiralamayı yönetmesi ve kirayı kendi adına tahsil etmesi için üçüncü taraf bir acenteyi veya lisanslı bir gayrimenkul yönetim şirketini görevlendirdiğinde, makam bunun yine bir Gayrimenkul Yatırımı (Real Estate Investment) faaliyetinin parçası olduğunu ve acentenin kendi işini yürütmek için lisans sahibi olmasının gerçek kişi bakımından önemsiz olduğunu belirtir. 5. Örnekte kira sözleşmeleri mal sahibini kiraya veren olarak gösterir ve acente yalnızca yönetim ücreti kazanır. Acente kullanmak kiranızı vergilendirmez. Sahibi olduğunuz bir şirket, örneğin bir kira veya alt kira hakkı yoluyla, kira sözleşmelerinde asıl taraf hâline gelirse cevap değişir: bu durumda şirket kirayı kendi hesabına elde eder.

Şirket bir tüzel kişidir ve bu nedenle vergi mükellefidir. Kira kârları olağan oranlarla vergilendirilir: 375.000 AED'ye kadar vergilendirilebilir gelirde %0, bunun üzerinde %9. Küçük İşletme Muafiyeti, geliri 3 milyon AED veya altında olan bir şirketin vergilendirilebilir gelirinin olmadığı kabul edilmesini sağlayabilir; ancak 29 Temmuz 2026'da yayımlanan 2026 tarihli 131 sayılı Bakanlık Kararı bunu 31 Aralık 2029'da veya öncesinde sona eren vergi dönemleriyle sınırlar. Kiralama yapan bir şirket için bu, yapısal bir çözüm değil, zamanlama açısından bir kolaylıktır.

Belirlenmiş bölge lisansına sahip bir kuruluş de bir kaçış yolu değildir. 2023 tarihli 100 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı, serbest bölgede bulunan taşınmaz maldan elde edilen gelirin; işlemin ticari mülkle ilgili olarak serbest bölge dışındaki bir kişiyle, ya da ticari mülk olmayan taşınmaz malla ilgili olarak herhangi bir kişiyle yapılması halinde vergilendirilebilir gelir olduğunu hükme bağlar. Ticari mülk, yalnızca bir iş için kullanılan ve ikamet veya konaklama yeri olarak kullanılmayan mülk olarak tanımlanır; bu da otelleri, hizmetli daireleri ve benzerlerini kapsam dışı bırakır.

Bir arada değerlendirildiğinde, bu, bir free zone'a karşı mainland yapısı içindeki bir şirket aracılığıyla konut kiralamanın, kârın %9'u oranında vergilendirildiği ve ilgili gelirin, de minimis eşiğinin koruması altına girmek yerine bu hesaplamanın tamamen dışında tutulduğu anlamına gelir. Qualifying Free Zone Person rejimi, daire tutmak için tasarlanmamıştı.

Kapsam dışında olmak, indirimlerin de dışında olmak demektir. Makamın kılavuzu, istisna kapsamındaki Gayrimenkul Yatırımı (Real Estate Investment) gelirine doğrudan veya dolaylı olarak ilişkin harcamaların kurumlar vergisi bakımından indirilemeyeceğini, karların hiçbir vergilendirilebilir gelir hesabına dahil edilmediğini ve zararların kurumlar vergisi muafiyeti için uygun olmadığını belirtir.

unmortgaged property üzerinden net kira geliri elde eden bir mülk sahibi bundan hiçbir şey kaybetmez. Muhasebe zararı yazan, ağır biçimde finanse edilmiş bir portföyün sahibi ise bu zararları bir indirim olarak kullanamaz. Karma portföyü olan sahipler maliyetleri bölüştürmek zorundadır: Authority'nin 10 numaralı Örneğinde (Example 10), Miss M, 16 Dubai dairesinden 14'ünü izinler kapsamında tatil evi olarak kiralar; bu vergiye tabidir. 2'sini ise konut olarak kiralar; bu kapsam dışındadır. Ortak giderleri mülk değerine göre paylaştırır. Yöntem adil olmalı ve bir vergi döneminden diğerine tutarlı biçimde uygulanmalıdır.

Mülk eş sahipli olduğunda, gayrimenkul yatırım faaliyetinden elde edilen gelir her sahibine tahsis edilir ve uygun tahsisi belirlemek için tüm olgu ve koşullar vaka bazında değerlendirilir. Her ortak sahip, kendi durumunu bireysel olarak değerlendirir: doğa kişisinin tahsis edilen payı, faaliyeti bir lisans aracılığıyla yürütmüyorlarsa ve zorunlu değillerse kapsam dışında kalır.

Makamın 11. Örneği bir aile içindeki ayrımı gösterir. Bay F ve kardeşi Bay G 25 villa devralır ve her biri her villanın %50'sine sahiptir. 22 villa tatil evi olarak kiralanır, bu da lisans gerektirir; dolayısıyla her kardeşin o gelirdeki yarısı, AED 1 milyonluk ciro eşiğine tabi olmak üzere kurumlar vergisi kapsamına girer. Diğer 3 villa lisans olmadan konut olarak kiralanır; dolayısıyla her kardeşin o kiradaki yarısı kurumlar vergisi dışında kalır.