Создание бизнеса по управлению домов для отпуска или краткосрочной аренды

Большинство руководств по этому бизнесу начинаются с лицензии. На практике компания, самая простая часть. Зарегистрированная компания с видом деятельности, связанным с арендой, не может выставить ни одной ночи, пока не получены одобрение оператора и регистрации помещений, а платформа бронирования не станет ждать, пока их получат.

Поэтому сначала составьте перечень объектов. По каждой квартире запишите, кому она принадлежит, подпишет ли собственник мандат, что допускают правила здания и ассоциация собственников и в каком эмирате она находится. Число объектов, которыми вы можете законно управлять к запуску, говорит о бизнесе больше, чем выбранная организационно-правовая форма. Учредитель с 6 подходящими объектами и учредитель с 60 сталкиваются с разной потребностью в денежных средствах, разным штатом и разными разговорами с банком.

В каждом эмирате действует свой режим. В Дубае его администрирует DET, в Абу-Даби, DCT, поэтому портфель, распределённый между обоими, означает два маршрута согласования. В Дубае нормативный акт на портале законодательства устанавливает три шага: первоначальное одобрение (initial approval), затем лицензия оператора, затем разрешение на каждый объект. Лицензия действует 1 год по умолчанию (до 4 лет, если оплачены сборы за весь срок), а каждое разрешение, 1 год; продление запрашивается до истечения срока. Подтвердите действующие требования и сборы в соответствующем органе, прежде чем подписывать мандаты собственников, поскольку устанавливать и изменять их вправе только этот орган.

Для гостя две модели выглядят одинаково, а для регулятора, собственника и банка очень по-разному.

При договоре управления собственник остаётся арендодателем, а компания получает вознаграждение или долю выручки. Это сервисный бизнес. Его риск связан с репутацией и договорами: повреждённый объект, запоздавшая выплата, снятие объявления с платформы.

При договоре генеральной аренды (master lease) компания арендует квартиру и сдаёт её посуточно. Она оплачивает аренду независимо от того, раскуплены ли ночи. Это бизнес на заполняемости, а сам договор аренды является зарегистрированной записью. Dubai Land Department публикует услугу регистрации аренды (Ejari) для регистрации и продления договоров аренды в Дубае. Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) включает в перечень своих услуг регистрацию, продление, изменение и расторжение договоров аренды и управления недвижимостью. Ни одна из страниц не описывает правила для жилья на время отпуска, поэтому рассматривайте их как реестры, где хранится след договоров, и уточните у органа по туризму, как он хочет видеть подтверждение аренды и согласия собственника.

Группы, ведущие обе модели, часто размещают их в отдельных юридических лицах. Кредиторы, собственники и орган по туризму оценивают риск по-разному, а убыток по генеральной аренде не должен лежать рядом с деньгами собственников.

Название бизнеса управление недвижимостью и сообществами не выводит его из режима гостеприимства, если гости проживают посуточно. Такая лицензия подходит для эксплуатационных сборов и работы с арендаторами, но не для приёма гостей.

Банк видит в операторе краткосрочного проживания торговца в сфере гостеприимства, у которого на счёте чужие деньги. За один месяц на одном счёте могут оказаться поступления по картам, возвратные платежи (chargebacks), возвращаемые депозиты, выплаты собственникам, расходы на уборку и туристические сборы, собранные по поручению органа.

Заранее определите, кто является торговым агентом по платежам (merchant of record), поскольку именно это лицо принимает на себя возвратные платежи и поддерживает платёжные отношения с платформой. Решите также, где хранятся депозиты и туристические сборы до их передачи дальше, и как отчёт владельцу сопоставляется с бронированием.

Пакет, который помогает на этапе готовности корпоративного банковского счёта, это одно полностью отслеженное бронирование: бронь на платформе, платёж гостя, туристическая сумма, выписка собственника. Если договоры рассказывают одну и ту же историю, подключение проходит легче. Решение всё равно остаётся за банком, и ничто из этого не гарантирует ни счёта, ни размещения на платформе.

Компания, работающая с гостями, должна иметь лицензию оператора, разрешения на объекты и страховку, которую подразумевает проживание. В Дубае нормативный акт требует полис от страховщика, имеющего лицензию в эмирате, действующий весь срок лицензии и покрывающий ущерб, который могут понести гости. Рядом может находиться технологическое подразделение или структура, владеющая активами собственников, но только при реальной роли.

Кто-то должен отвечать за идентификацию гостей и отчётность, кто-то, за стандарты уборки, а кто-то, за отчётность перед собственниками. В небольшой компании это часто одни и те же два человека, поэтому квоты на визы и карту учреждения (establishment card) нужно планировать вместе с числом объектов, а не после него. Уточните в органе по туризму, требует ли он для разрешения назначенного менеджера или местного контактного лица.

Удалённая регистрация не делает удалённой саму работу. Объекты осматривают, бельё перевозят, а ключи передают из рук в руки.

Дорогая ошибка, управлять объектом, по которому разрешение, согласие или положение в здании не решены. Выручка невелика, а риск, нет.

Стоимость здесь зависит от маршрута и прежде всего от числа объектов, поскольку разрешения, меблировка, системы и продления растут вместе с портфелем. Сборы устанавливает орган по туризму, и они меняются, поэтому перепроверьте их непосредственно перед подачей. Плата за услуги Velarozone указана отдельной строкой в письме-соглашении об условиях оказания услуг, а как работает Velarozone объясняет последовательность. Для самой организации сравнивайте маршруты мейнленд (mainland) и свободной зоны (free zone) только после того, как определены перечень объектов и модель договоров.