Kiedy posiadanie nieruchomości w Dubaju przez spółkę ma sens

Zgodnie z prawem Dubaju nr 7 z 2006 roku o rejestracji nieruchomości Departament Ziemi jest jedynym podmiotem upoważnionym do rejestrowania praw do nieruchomości, a transakcje tworzące, przenoszące, zmieniające lub wygaszające te prawa nie są ważne, jeśli nie zostaną wpisane do Rejestru Nieruchomości. To stały punkt w całej sprawie: właścicielem jest ten, kto jest wpisany w rejestrze, i nic nieformalnego tego nie zmienia. O tym, jakie typy spółek rejestr przyjmie, przeczytasz w artykule które spółki mogą posiadać nieruchomości w Dubaju.

Zarejestrowanie firmy zmienia to, kto jest właścicielem, na stałe i publicznie. Następują cztery konsekwencje, które stanowią całą argumentację.

Przeniesienie nieruchomości, którą już posiadasz, do firmy jest przeniesieniem rejestrowym, a nie wewnętrznym przetasowaniem. Publikowany przez Departament Ziemi cennik opłat, zatwierdzony przez Uchwałę Rady Wykonawczej nr 30 z 2013 roku, ustala opłatę za rejestrację umowy sprzedaży nieruchomości na 4% wartości umowy sprzedaży, a opłatę za rejestrację darowizny nieruchomości na 0,125% wartości przekazanej nieruchomości.

To, która z tych opłat dotyczy przeniesienia nieruchomości z osoby fizycznej na należącą do niej spółkę, jest kwestią, którą Land Department rozstrzyga na podstawie okoliczności faktycznych, a nie czymś, co należy zakładać na podstawie tabeli procentowej. Należy zapytać przed założeniem jakiejkolwiek spółki, ponieważ odpowiedź może decydować o tym, czy restrukturyzacja się zwróci, czy nigdy się nie zwróci. Aktualną taryfę należy potwierdzić bezpośrednio, ponieważ uchwały dotyczące opłat są zmieniane.

Na wierzchu siedzi sama spółka: formowanie, roczny proces odnowienia licencji handlowej, rachunkowość, rejestracja podatku dochodowego osób prawnych i zgłaszanie. Te się powtarzają, i one są powodem, dlaczego spółka jest złym kontenerem dla pojedynczego mieszkania.

To okoliczność, która rozstrzyga większość spraw i którą najczęściej odkrywa się dopiero po fakcie. Zgodnie z Decyzją Rady Ministrów nr 49 z 2023 r. dochód osoby fizycznej z Real Estate Investment (sprzedaż, wynajem, podnajem i dzierżawa gruntów lub nieruchomości w ZEA, gdy działalność nie jest prowadzona i nie musi być prowadzona na podstawie licencji) w ogóle nie jest traktowany jako dochód z Business i pozostaje poza podatkiem dochodowym od osób prawnych, niezależnie od kwoty.

Spółka nie ma równoważnika. Jest podlegająca opodatkowaniu osoba, i jej zyski są opodatkowane na 0% do 375 000 AED dochodu podlegającego opodatkowaniu i 9% powyżej tego. Jednostka zarejestrowana na podstawie reguł strefy nie rozwiązuje tego również: Decyzja Gabinetu nr 100 z 2023 r. czyni dochód z nieruchomości znajdujących się w free zone podlegający opodatkowaniu, gdy transakcja jest z osobą spoza free zone w odniesieniu do nieruchomości komercyjnej, lub z każdą osobą w odniesieniu do nieruchomości, która nie jest nieruchomością komercyjną.

Istnieje przeciwwaga, i to ma znaczenie dla portfeli lewarowanych. Ponieważ osobiste wyłączenie wyłącza dochód z zasięgu, wyłącza również wydatki: koszty związane z wyłączeniem dochodu z inwestycji w nieruchomości nie są odliczane, a straty nie przysługują żadnej ulgi. Właściciel, którego portfel jest mocno finansowany i strukturalnie generuje straty, znajduje się w innej sytuacji niż ten, który zbiera czynsz netto.

Ograniczając do istoty, firma jest warta swoich kosztów tam, gdzie własność jest skomplikowana, gdzie ryzyko potrzebuje muru wokół siebie, lub tam, gdzie działalność przestała być inwestycją i stała się działalnością gospodarczą.

Oficjalny portal rządu ZEA wymienia złotą wizę dla inwestorów w nieruchomości, ważną przez 5 lat, z minimalnym kapitałem 2 mln AED, przy czym dowodem jest własność nieruchomości. Gdy zarejestrowanym właścicielem zostaje spółka, a nie Państwo, nie posiadają już Państwo tytułu własności, na którym oparto wniosek. Przed restrukturyzacją, a nie po niej, należy zapytać organ właściwy w sprawach pobytu.