Ścieżka nieruchomości w wysokości 2 miliona AED dla złotej wizy: jak właściwie mierzony jest próg

Karta usługi złotej rezydencji GDRFA dla inwestorów określa stan nieruchomości jako posiadanie nieruchomości lub grupy nieruchomości o łącznej wartości nie mniejszej niż 2 mln AED. Sformułowanie ma znaczenie. To nie jest test dotyczący pojedynczego aktywa, a portfel, który osiąga próg w sumie, mieści się w tym sformułowaniu.

Ma to praktyczne konsekwencje, które umykają ludziom, gdy kupują jedną kwalifikującą jednostkę. Jeśli już posiadasz dwie nieruchomości na swoje nazwisko, które łącznie osiągają wartość 2 mln AED, możesz być bliżej progu niż kupujący, który szuka jednej nieruchomości za 2 mln AED. Nieruchomości muszą być jednak Twoje, zarejestrowane na Twoje nazwisko i udokumentowane jako takie.

Karta serwisowa złotej wizy dla inwestorów Wydziału Ziemi Dubaju określa warunek posiadania nieruchomości o wartości równej lub większej niż 2 miliony AED w momencie zakupu. Ścisłe odczytanie tego stanowi pomiar historyczny: to, co zapisuje akt notarialny, a nie to, ile warta jest nieruchomość dzisiaj.

Karta GDRFA stosuje inny sposób do tego samego pytania. Określa warunek jako nieruchomość lub grupę nieruchomości o łącznej wartości nie mniejszej niż 2 mln AED i wymaga, aby ta wartość była zaświadczona — sformułowanie, które wskazuje na ocenę tego, ile nieruchomość jest obecnie warta, a nie na to, co akt rejestruje jako zapłaconą kwotę.

Te dwa podejścia niekoniecznie są sprzeczne. Certyfikacja może wykazywać wartość zakupu, podobnie jak obecna wartość. Ale różnica jest dokładnie różnicą pomiędzy kwalifikowaniem się a niekwalifikowaniem się właściciela, którego nieruchomość wzrosła powyżej 2 mln AED od niższej ceny zakupu; żaden organ nie publikuje porównania, a to nie jest różnica, którą można rozstrzygnąć, przeglądając posty na blogach, w tym ten. To pytanie, które należy rozstrzygnąć na własnych faktach przed tym, jak pieniądze zostaną przeniesione.

Prywatna wycena, oszacowanie na portalu, cennik dewelopera i niedawna sprzedaż porównawcza to wszystko dowody wartości w codziennym życiu i kuszące jest stwierdzenie, że organ po prostu chce oficjalnej wersji jednego z nich. To, czego naprawdę wymaga, jest trudniejsze do precyzyjnego określenia, a szczery opis jest taki, że instrument nie jest ustalony na opublikowanej dokumentacji.

GDRFA wymaga „certyfikatu stanu nieruchomości wydanego przez Departament Ziemi Dubaju”. To sformułowanie nie jest opublikowaną nazwą żadnej usługi Departamentu Ziemi Dubaju. Następnie dodaje, że certyfikat wyceny z biura licencjonowanego przez departament „może być akceptowany” — sformułowanie umożliwiające i dyskrecjonalne, a nie prawo, i nie to samo, co wymieniać wymagany dokument. W międzyczasie departament sam publikuje dwa osobne instrumenty wyceny z dwoma osobnymi usługami weryfikacyjnymi: e-Certyfikat Wyceny Nieruchomości, który wydaje, oraz certyfikat zarejestrowany w aplikacji Dubai REST przez akredytowane przez RERA prywatne firmy wyceny. Który z tych instrumentów odnosi się do sformułowania GDRFA, nie jest nigdzie publikowane, a my nie zamierzamy tworzyć takiej mapy.

Praktyczna konsekwencja pozostaje niezmieniona i warto to jasno stwierdzić: wnioskodawca, który rzeczywiście posiada nieruchomość w Dubaju o wartości 2,4 mln AED i przedstawia opinię wartości agenta nieruchomości, nie przedstawił niczego, co organ powiedział, że przyjmie. Ale powód jest taki, że odpowiedni instrument nie został zidentyfikowany, a nie, że określono jeden nazwany certyfikat, a uzyskanie niewłaściwego dokumentu kosztuje cykl. Element dotyczący progu omawia to w pełni.

Spełnienie liczby to nie koniec relacji z aktywem. Karta inwestora GDRFA stwierdza, że podczas dziesięcioletniego okresu rezydencji na nieruchomości zostaje nałożone zastaw, a nieruchomość nie może być zbyta w trakcie ważności wizy.

To jest ta część drogi do nieruchomości, która jest naprawdę niedostatecznie uwzględniana w marketingu. Nie kupujesz nieruchomości i nie otrzymujesz wizy jako bonus; zobowiązujesz aktywa na czas trwania pozwolenia. Dla inwestora, którego plan przewiduje sprzedaż na silnym rynku w czwartym roku, to istotne ograniczenie i powinno być brane pod uwagę przy podejmowaniu decyzji od samego początku.

Warto jasno stwierdzić, że opublikowane informacje nie są w pełni spójne ze sobą. Strona z najczęściej zadawanymi pytaniami Departamentu Ziemi Dubaju nadal opisuje rezydencję związana z nieruchomościami jako trzyletnie zezwolenie w wysokości 750 000 AED oraz pięcioletnie zezwolenie na nieruchomości o wartości powyżej 2 mln AED, które są w pełni opłacone i nie obciążone hipoteką — opis, który nie odpowiada dziesięcioletniej karcie złotej rezydencji, którą ten sam departament publikuje, lub karcie GDRFA, która akceptuje nieruchomości obciążone hipoteką.

Lekcja nie polega na tym, że jedno z nich jest błędne. Chodzi o to, że strona może być nieaktualna, podczas gdy karta usługi jest aktualna, a jedyną wersją zasady, która decyduje o Twojej aplikacji, jest ta, którą organ operacyjny stosuje do Twojego pliku w dniu złożenia wniosku. Gdy strony się różnią, należy się opierać na karcie usługi stojącej za rzeczywistą aplikacją, a pisemne potwierdzenie z departamentu jest cenniejsze niż jakakolwiek z nich.