Czy mogę połączyć kilka nieruchomości, a co z nieruchomościami w budowie lub obciążonymi hipoteką?

To jest rzadki punkt, w którym federalne i emirackie strony się zgadzają, w swoich własnych słowach i bez zastrzeżeń.

Żaden organ nie publikuje limitu na liczbę nieruchomości, które mogą być uwzględnione. To jest brak raczej niż pozwolenie, ale jest to konsekwentny brak w każdej instytucji.

Żaden organ nie publikuje również ograniczenia według typu nieruchomości na złotym szlaku. GDRFA stwierdza, że nieruchomość obciążona hipoteką jest akceptowalna „i obejmuje wszystkie typy nieruchomości”. Twierdzenia, że nieruchomość komercyjna, ziemia lub konkretna kategoria są wykluczone z złotego szlaku, nie mają źródła w żadnym opublikowanym dokumencie.

Nieruchomości muszą być zarejestrowane na imię wnioskodawcy. Obie formułacje zatwierdzone przez Dubai Land Department mówią to wyraźnie — w pełni należą do inwestora, na imię wnioskodawcy.

To tutaj rodziny najczęściej przyjmują regułę, która istnieje w innym produkcie. Trzy ścieżki, trzy różne traktowania wspólnego posiadania.

Na złotej ścieżce, GDRFA jest wyraźna i to jest rygorystyczna zasada: „Jeśli własność ma formę akcji w wspólnej nieruchomości, wartość akcji nie może być lowerza niż 2 miliony AED.” Sama akcja musi spełniać pełny próg.

Na ścieżce emerytalnej, Dubai Land Department publikuje odwrotne ustalenie: „Mąż i żona mogą dzielić jedną nieruchomość (jeśli dostarczą poświadczoną kopię umowy małżeńskiej).”

Na dwuletniej drodze dla inwestora, departament ustala znacznie niższy próg dla współwłaściciela: „Współwłaściciel nieruchomości może ubiegać się o wydanie licencji i wizy rezydencyjnej, pod warunkiem że wartość jego udziału nie jest mniejsza niż 400 000 AED.”

Konsekwencje warto jasno określić, ponieważ rozczarowuje to wiele par. Żaden organ nie publikuje zasady zezwalającej dwóm współmałżonkom na łączenie indywidualnych udziałów poniżej progu, aby osiągnąć 2 miliony AED na złotej ścieżce, a jedna wyraźna zasada dotycząca wspólnych akcji na złotej ścieżce wyraźnie temu zaprzecza. Jak rodzina faktycznie wejdzie do jednego pliku, to pytanie strukturalne, a nie zasada, którą można znaleźć.

Przewodnik ICP wymaga posiadania nieruchomości „wycenionych na ≥ 2 miliony AED (bez kredytów)”, a jego karta usług powtarza to jako warunek: „Nieruchomość musi być w pełni własnością inwestora.” Przyjęte dosłownie to wyklucza nieruchomości obciążone hipotecznie.

Obie powierzchnie Dubaju mówią przeciwnie w swoich warunkach. Usługa inwestorska Dubai Land Department stwierdza: „W przypadku nieruchomości obciążonej hipoteką, należy dostarczyć pismo bankowe wskazujące kwotę 2 milionów AED jako dowód”, a wśród swoich warunków usługowych pisze: „Nieruchomość może być obciążona hipoteką, a pismo bankowe z brakiem zastrzeżeń musi być dostarczone, wskazujące, że bank nie ma nic przeciwko wydaniu pozwolenia na pobyt w oparciu o nieruchomość, podając kwotę zapłaconą i saldo.” GDRFA stwierdza po prostu, że „nieruchomości obciążone hipoteką są akceptowalne”, a na swojej stronie właściciela nieruchomości, że „jeżeli co najmniej 2 miliony dirhamów wartości nieruchomości zostały zapłacone, właściciel ma prawo do uzyskania złotej rezydencji.”

Co więc testują operacyjne powierzchnie, to absolutna kwota zapłacona, udokumentowana przez pismo bankowe — nie obciążona tytułem własności. Te dwa stanowiska można pogodzić, interpretując „bez kredytów” jako oznaczające, że kwalifikujące 2 miliony AED nie mogą być same wzięte z kredytu, ale żaden organ nie publikuje tej interpretacji i nie zamierzamy tego twierdzić, jakby jeden to zrobił.

Krążą dwa powiązane kwoty i żadna z nich nie jest publikowana. Nie ma nigdzie minimalnego procentu wpłaty wstępnej na tych stronach — każdy opublikowany test to absolutna kwota dirhamów zapłacona, nigdy proporcja. I żaden organ nie publikuje listy zatwierdzonych lub konkretnych banków hipotecznych; strona GDRFA dla właścicieli nieruchomości odnosi się do „pożyczki z lokalnego banku w kraju” nie wymieniając żadnego.

Ścieżka emerytalna pokazuje tę samą strukturę z dodatkowym zastrzeżeniem, co warto wiedzieć, ponieważ klienci to słyszą i stosują do niewłaściwej ścieżki: w przypadku, gdy ta nieruchomość jest obciążona hipoteką, Dubai Land Department wymaga pisma bankowego wskazującego, że „wpłata nie może zostać uwolniona w ciągu 3 lat.”

Szukaliśmy tego konkretnie, na każdym surface, i tego tam nie ma. Przewodnik ICP po złotych rezydencjach i jego karta usług nieruchomości nie wspominają o nieruchomościach off-plan. Portal rządowy ZEA w hubie złotej wizy nie wspomina o tym. Zezwolenie GDRFA na złotą rezydencję dla inwestorów nie wspomina o tym. Usługa inwestycyjna Wydziału Ziemi w Dubaju w sprawie złotej wizy nie wspomina o tym.

Strona FAQ departamentu używa zwrotu off-plan dziewięć razy — i każda z nich dotyczy kont escrow dewelopera w ramach Ustawy nr 8 z 2007 roku, lub początkowej rejestracji, co oznacza „rejestrowanie umów sprzedaży nieruchomości i innych działań prawnych off-plan przed ich przeniesieniem do rejestru nieruchomości”. Żadna z nich nie dotyczy rezydencji.

Powszechnie powtarzana teza, że zakupy off-plan od zatwierdzonych deweloperów wliczają się do kwoty 2 milionów AED, wywodzi się z strony portalu rządowego ZEA, która już nie istnieje. Trzy legacy portalowe URL-e, które wciąż znajdowały się w wynikach wyszukiwania, zwracały 404, gdy sprawdziliśmy, a ocalała strona wizy inwestorskiej to stub, który nie zawiera odniesienia do 2 milionów AED, nieruchomości off-plan, hipotek ani pożyczek. Portal obecnie nie publikuje nic na temat ścieżki nieruchomości, poza jednym wierszem w tabeli podsumowującej.

Zatem pozycja nie jest taka, że off-plan jest wykluczony. Chodzi o to, że żaden organ nie opublikował ścieżki, a cytat, który wszyscy przechodzą, odsyła do martwej strony. Jest jeden pobliski publikowany sygnał, który warto zauważyć: dokumenty odnawiające właściciela nieruchomości ICP wymagają zaświadczenia z gminy potwierdzającego „ukończenie budowy, pełną własność i przydatność nieruchomości do zamieszkania” — co jest różną drogą, ale przypomina, że zakończenie pojawia się jako warunek, gdzie organy to poruszają.

Każdy, kto posiada lub rozważa jednostkę wstępnie zarejestrowaną, musi ustalić pozycję opartą na swoich konkretnych faktach przed zobowiązaniem pieniędzy do tego. To nie jest zabezpieczenie; to jedyna odpowiedzialna rzecz, żeby powiedzieć o pytaniu, które organy pozostawiły puste.

Pozwalając na agregację, nie mówi się, które nieruchomości złożyć, na czyje imię powinny być zarejestrowane, ani jak powinna być skonstruowana wspólna akcja, biorąc pod uwagę, że zasada złota i zasada emerytalna wskazują w przeciwnych kierunkach.

Akceptacja kredytu przez powierzchnie Dubaju nie mówi, co powinno być napisane w piśmie banku o braku zastrzeżeń, jak kredyt jest połączony z zastawem zarejestrowanym na czas, ani co oznacza przyjęcie tej kombinacji dla klienta, który może chcieć refinansować. To są elementy, które decydują o pliku i są ustalane na podstawie faktów z doradcą.