Czy mogę łączyć kilka nieruchomości? A co z off-plan lub hipotekowanymi?

To jest rzadki punkt, w którym federalne i emirackie strony się zgadzają, w swoich własnych słowach i bez zastrzeżeń.

Żaden organ nie publikuje limitu liczby nieruchomości, które można wliczyć. Jest to brak regulacji, a nie zezwolenie, lecz jest on spójny we wszystkich źródłach. GDRFA wymaga natomiast, aby wartość została poświadczona zaświadczeniem o stanie prawnym nieruchomości (property status statement certificate) wydanym przez Dubai Land Department oraz aby na czas obowiązywania pobytu ustanowiono zastaw na nieruchomości.

Żaden organ nie publikuje też ograniczenia według rodzaju nieruchomości na ścieżce złotej. GDRFA stwierdza, że nieruchomość obciążona hipoteką jest akceptowalna „i obejmuje wszystkie rodzaje nieruchomości”. Twierdzenia, że nieruchomości komercyjne, grunty lub dana kategoria są wyłączone ze ścieżki złotej, nie mają oparcia w niczym, co zostało opublikowane. Licencja handlowa nie odgrywa roli w ścieżce nieruchomościowej, w której GDRFA wymaga paszportu i dowodu własności. Pojawia się ona tylko w ścieżkach dla inwestorów w spółki, a czym jest licencja handlowa w ZEA omawiamy osobno.

Nieruchomości muszą być zapisane na wnioskodawcę. Obie przytoczone wyżej formulacje Dubai Land Department mówią o tym wprost: w pełni własność inwestora, na nazwisko wnioskodawcy. Warunki usługi dla inwestorów nie wspominają o nieruchomości posiadanej przez spółkę. Spółka, która chce prowadzić działalność onshore, to odrębna sprawa, omówiona w części uzyskanie licencji dla podmiotu na działalność onshore.

To tutaj rodziny najczęściej przyjmują regułę, która istnieje w innym produkcie. Trzy ścieżki, trzy różne traktowania wspólnego posiadania.

Na ścieżce złotej GDRFA jest wyraźna i jest to organ bardziej rygorystyczny: „Jeśli własność ma postać udziału we współwłasności nieruchomości, wartość udziału nie może być niższa niż AED 2 mln.” Sam udział musi przekraczać pełny próg, więc współwłaściciel połowy nieruchomości potrzebuje nieruchomości o wartości co najmniej dwukrotności AED 2 mln. Współwłaściciele będący wspólnikami w biznesie są badani w ten sam sposób, niezależnie od tego, co postanowią w sprawie tego, gdzie powinna mieć siedzibę licencja, ponieważ ścieżka nieruchomościowa GDRFA bada udział w nieruchomości, a nie spółkę.

Na ścieżce emerytalnej, Dubai Land Department publikuje odwrotne ustalenie: „Mąż i żona mogą dzielić jedną nieruchomość (jeśli dostarczą poświadczoną kopię umowy małżeńskiej).”

Na trasie inwestora dwuletniego, departament ustawia znacznie niższy próg dla współwłaściciela: „Współwłaściciel nieruchomości może aplikować do wydania licencji i wizów rezydencyjnych dla inwestorów nieruchomości, pod warunkiem, że wartość ich udziału nie jest mniejsza niż AED 400 000."

Żaden organ nie publikuje reguły pozwalającej dwojgu małżonków łączyć pojedynczo niewystarczających udziałów, aby osiągnąć AED 2 mln na ścieżce złotej, a jedyna wyraźna reguła ścieżki złotej dotycząca udziałów wspólnych przemawia przeciwko temu. To, jak rodzina faktycznie trafia do jednego wniosku, jest kwestią strukturyzacji, a nie regułą, którą można sprawdzić.

Przewodnik ICP wymaga posiadania nieruchomości „wycenionych na ≥ 2 miliony AED (bez kredytów)”, a jego karta usług powtarza to jako warunek: „Nieruchomość musi być w pełni własnością inwestora.” Przyjęte dosłownie to wyklucza nieruchomości obciążone hipotecznie.

Obie powierzchnie Dubaju mówią przeciwnie w swoich warunkach. Usługa inwestorska Dubai Land Department stwierdza: „W przypadku nieruchomości obciążonej hipoteką, należy dostarczyć pismo bankowe wskazujące kwotę 2 milionów AED jako dowód”, a wśród swoich warunków usługowych pisze: „Nieruchomość może być obciążona hipoteką, a pismo bankowe z brakiem zastrzeżeń musi być dostarczone, wskazujące, że bank nie ma nic przeciwko wydaniu pozwolenia na pobyt w oparciu o nieruchomość, podając kwotę zapłaconą i saldo.” GDRFA stwierdza po prostu, że „nieruchomości obciążone hipoteką są akceptowalne”, a na swojej stronie właściciela nieruchomości, że „jeżeli co najmniej 2 miliony dirhamów wartości nieruchomości zostały zapłacone, właściciel ma prawo do uzyskania złotej rezydencji.”

To, co badają źródła operacyjne, to zatem bezwzględna wpłacona kwota potwierdzona listem z banku, a nie tytuł wolny od obciążeń. Te dwa stanowiska można pogodzić, odczytując „bez kredytów” jako oznaczające, że kwalifikujące AED 2 mln nie może samo być pożyczone, ale żaden organ nie publikuje takiego odczytania i nie zamierzamy go twierdzić tak, jakby któryś to zrobił.

Krążą dwie powiązane liczby i żadna nie jest opublikowana. Na tych stronach nigdzie nie ma minimalnego procentu wpłaty własnej: każdy opublikowany test to bezwzględna wpłacona kwota w dirhamach, nigdy proporcja. I żaden organ nie publikuje listy zatwierdzonych ani konkretnych banków hipotecznych; strona GDRFA dla właścicieli nieruchomości odwołuje się do „kredytu z lokalnego banku w kraju”, nie wymieniając żadnego.

Ścieżka emerytalna pokazuje tę samą strukturę z dodatkowym zastrzeżeniem, co warto wiedzieć, ponieważ klienci to słyszą i stosują do niewłaściwej ścieżki: w przypadku, gdy ta nieruchomość jest obciążona hipoteką, Dubai Land Department wymaga pisma bankowego wskazującego, że „wpłata nie może zostać uwolniona w ciągu 3 lat.”

Szukaliśmy tego konkretnie, na każdym surface, i tego tam nie ma. Przewodnik ICP po złotych rezydencjach i jego karta usług nieruchomości nie wspominają o nieruchomościach off-plan. Portal rządowy ZEA w hubie złotej wizy nie wspomina o tym. Zezwolenie GDRFA na złotą rezydencję dla inwestorów nie wspomina o tym. Usługa inwestycyjna Wydziału Ziemi w Dubaju w sprawie złotej wizy nie wspomina o tym.

Strona z często zadawanymi pytaniami departamentu używa wyrażenia off-plan dziewięć razy i każde z tych użyć dotyczy rachunków powierniczych (escrow) deweloperów na podstawie ustawy nr 8 z 2007 r. albo rejestracji początkowej, czyli „rejestrowania umów sprzedaży nieruchomości i innych czynności prawnych na etapie off-plan przed ich przeniesieniem do rejestru nieruchomości”. Żadne z nich nie dotyczy pobytu.

Powszechnie powtarzana teza, że zakupy off-plan od zatwierdzonych deweloperów wliczają się do kwoty 2 milionów AED, wywodzi się z strony portalu rządowego ZEA, która już nie istnieje. Trzy legacy portalowe URL-e, które wciąż znajdowały się w wynikach wyszukiwania, zwracały 404, gdy sprawdziliśmy, a ocalała strona wizy inwestorskiej to stub, który nie zawiera odniesienia do 2 milionów AED, nieruchomości off-plan, hipotek ani pożyczek. Portal obecnie nie publikuje nic na temat ścieżki nieruchomości, poza jednym wierszem w tabeli podsumowującej.

Nie wykazano zatem, że off-plan jest wyłączony; żaden organ nie opublikował ścieżki, a odwołanie, które wszyscy powielają, prowadzi do nieistniejącej strony. Istnieje jeden pokrewny opublikowany sygnał: dokumenty ICP dotyczące przedłużenia dla właścicieli nieruchomości wymagają zaświadczenia gminy (municipality) potwierdzającego „ukończenie budowy, pełną własność i przydatność nieruchomości do zamieszkania”. To inna ścieżka, ale przypomina, że ukończenie pojawia się jako warunek tam, gdzie organy faktycznie poruszają ten temat.

Przed wpłaceniem zaliczki na tymczasowo zarejestrowany lokal proszę sprawdzić, czego wymagałby wniosek. Wniosek Dubai Land Department wymienia akt własności lub elektroniczne zaświadczenie o tytule własności, bada wartość zakupu AED 2 mln lub więcej w momencie zakupu, a GDRFA wymaga od departamentu zaświadczenia o statusie nieruchomości potwierdzającego wartość. Strony nie mówią, czy lokal będący jeszcze w budowie może przedstawić którykolwiek z tych dokumentów.

Pozwalając na agregację, nie mówi się, które nieruchomości złożyć, na czyje imię powinny być zarejestrowane, ani jak powinna być skonstruowana wspólna akcja, biorąc pod uwagę, że zasada złota i zasada emerytalna wskazują w przeciwnych kierunkach.

To, że hipoteka jest akceptowalna dla źródeł z Dubaju, nie mówi Państwu, co musi zawierać list banku o braku sprzeciwu poza wpłaconą kwotą i saldem. Nie mówi też, jak hipoteka współgra z zastawem, którego GDRFA wymaga na czas trwania rezydencji, ani co oznaczałoby refinansowanie dla klienta, który chce je przeprowadzić. Te kwestie przesądzają o wniosku i są rozstrzygane na podstawie faktów wspólnie z doradcą.