부동산의 최소 가치는 얼마나 되어야 하나요?

ICP의 골든 거주권 가이드는 “AED 2백만 이상에 해당하는 하나 이상의 부동산의 소유를 확인하는 토지 등록부의 서신”이라고 필요한 문서를 명시합니다. ICP의 동일한 스트림을 위한 서비스 카드는 이를 “부동산의 소유주가 AED 2,000,000 이상의 가치를 가진 부동산을 소유한다는 것을 확인하는 부동산 등록 부서의 서신”이라고 다시 명시합니다.

GDRFA Dubai의 투자자용 골든 거주 허가는 조건을 “총 가치가 200만 AED 이상인 부동산 또는 부동산 집합”의 소유로 규정하고, 연방 페이지에는 없는 장치를 덧붙입니다. “부동산 가치는 Dubai Land Department가 발급한 부동산 현황 확인서(property status statement certificate)로 증명되어야 한다.” 소유가 공동 부동산의 지분인 경우 GDRFA는 200만 AED 기준을 그 지분의 가치에 적용합니다. 금액이 산정되는 방식은 200만 AED 기준액은 어떻게 측정되는가에서 다룹니다.

여기까지는 일관됩니다. 세 곳 모두 가치를 설명합니다. “평가된”이라는 단어, “총 가치”라는 표현, 가치가 “증명”되어야 한다는 요건은 모두 같은 방향, 즉 자산이 얼마의 가치가 있는지를 누군가가 지금 평가한다는 방향을 가리킵니다. 같은 GDRFA 페이지의 법인 경로는 다른 증빙을 요구합니다. 유효한 트레이드 라이선스(trade licence)(트레이드 라이선스 신청 참조)와 공인된 감사법인의 인증된 재무 보고서입니다.

Dubai Land Department는 두바이의 신청자가 실제로 거치는 서비스를 게시합니다. 문구는 같지 않습니다. “이 서비스는 매입 시점의 매입 가치가 200만 AED 이상인 부동산을 소유한 부동산 투자자가 갱신 가능한 10년 거주 허가를 신청할 수 있도록 한다.” 문자 그대로 읽으면, 200만 AED 미만을 지급한 소유자는 현재 부동산의 가치와 관계없이 기준에 미달합니다. 더 넓은 자격 문제는 부동산 소유 골든비자에 있습니다.

이는 과거 시점의 측정이며, 두 번 언급됩니다. 매입 가치, 매입 시점입니다. 그리고 같은 페이지의 서류 목록에는 어떤 종류의 평가 인증서도 포함되어 있지 않습니다. “1- 여권 / 2- e-Certificate of Title 보유 / 소유권 증서 / 3- 개인 사진 / 4- UAE ID(있는 경우) / 5- 현재 거주 허가 사본(있는 경우).” 소유권 증서 또는 e-Certificate of Title을 Velarozone 어드바이저와의 첫 상담에 가져오십시오.

이를 간과하기 어렵게 만드는 증거가 하나 더 있습니다. Dubai Land Department는 시장 가치 대안을 의도할 때 이를 어떻게 쓰는지 분명히 알고 있습니다. 은퇴자 경로에서 그렇게 하기 때문입니다. “부동산에 대한 투자 가치(매입 가치 또는 시장 가치)는 100만 AED(전액 지급, 담보 없음)(부동산 한 건 또는 여러 건)이며 신청자 명의여야 한다.” 이 괄호, 매입 가치 또는 시장 가치는 은퇴자 페이지에만 있고 다른 어느 페이지에도 없습니다. 대출은 두 번째 차이점입니다. ICP는 “대출 없음”이라고 하고, GDRFA는 담보 설정된 부동산도 허용된다고 합니다. 자세한 내용은 오프플랜 및 담보 부동산에 있습니다.

널리 퍼진 주장은 기준이 지급한 가격이 아니라 현재 시장 가치로 평가되므로, 200만 AED 미만에 매입한 뒤 시장이 오르는 것을 본 소유자가 새로운 평가로 자격을 얻을 수 있다는 것입니다. 이는 매우 많은 사람에게 유용하겠지만, 공표된 기록은 이를 입증하지 않습니다.

말할 수 있는 것은, 이 주장이 ICP와 GDRFA의 문구로 뒷받침되고 실제 서비스를 설명하는 Dubai Land Department 페이지로는 반박되며, 어느 당국도 둘을 조화시키는 문장을 게시하지 않는다는 점입니다. 가치 상승 경로를 확립된 것처럼 제시하는 것은 어떤 당국도 문서화하지 않은 규칙을 단언하는 일이 됩니다.

이러한 위치에 있는 소유자는 감정평가를 받거나 부동산을 추가로 매입하기 위해 비용을 지불하기 전에, 본인이 보유한 자산에 대해 해당 기준을 확인받아야 합니다. 감정평가에는 비용이 들며, Dubai Land Department의 표현에 따르면 해당 서비스가 요구하는 서류가 아닐 수도 있습니다.

GDRFA의 메커니즘은 2단계이며, 조동사도 동일하지 않습니다. 두바이 토지국 인증서는 “가치를 인증해야 함”을 요구합니다. 민간 평가사의 인증서는 재량으로 취급됩니다: “두바이 토지국에 의해 라이센스를 부여받은 사무실을 통해 부동산 평가 인증서가 수용될 수 있습니다.” ‘인증해야 함’과 ‘수용될 수 있음’은 동등하지 않으며, 잘못된 것을 선택하는 것은 주기를 비용으로 치르게 됩니다.

Dubai Land Department는 두 가지 서로 다른 평가 서류를 게시하고 각각에 대해 별도의 검증 서비스를 게시하는데, 이는 그것들이 하나의 서류에 대한 두 이름이 아니라 서로 다른 서류라는 가장 분명한 증거입니다.

GDRFA는 “두바이 토지국에서 발급한 부동산 상태 진술 인증서를 요구합니다.” 해당 문구는 두바이 토지국 서비스의 발표된 이름과 일치하지 않습니다. 가장 근접한 발표된 문서는 “소유권 진술 인증서”를 발급하는 ‘관계자 분께’ 인증서이며; “상세 부동산 진술 신청”은 “승인된 상세 부동산 전자 진술”을 발급하며, 이는 명시적으로 “단일 부동산에만 해당”합니다; 그리고 “부동산 상태 문의”는 인증서가 아닌 구역과 토지 번호로 조회하는 것입니다.

GDRFA가 이 둘 중 어느 것을 뜻하는지는 어디에도 게시되어 있지 않으며, 우리는 대응 관계를 추측하지 않겠습니다. 덧붙이면, 상세 확인서의 “단일 부동산만”이라는 제한은 합산된 포트폴리오와 어색하게 맞으며, 이는 누군가 잘못된 서류에 비용을 내기 전에 서류 문제를 정리할 가치가 있는 또 하나의 이유입니다.

이는 범용 평가 서비스이며, 이를 읽는 것은 바로 말하지 않는 내용 때문에 시사하는 바가 큽니다. 게시된 부동산 유형은 공터에서 주거 유닛과 빌라를 거쳐 호텔 건물과 그 아래 토지에 이릅니다. 발급되는 서류는 Real Estate Evaluation e-Certificate입니다. 서비스 소요 시간은 나뉩니다. “주거 유닛 및 연립 빌라: 즉시 / 기타 유형: 영업일 7일.” 이 부서의 Dubai REST 안내도 같은 구분을 확인합니다. “토지의 경우 요청이 승인을 위해 제출됩니다. 유닛과 빌라의 경우 증명서를 바로 내려받을 수 있습니다.”

필요한 서류는 재산 평가 요청서, 유효한 여권 또는 에미리트 ID의 사본이 포함된 소유자의 서신, 시청 또는 계획 지도로서 재산의 최근 사진입니다.

그 페이지는 어떤 지점에서도 이 서비스를 거주나 골든비자와 연결하지 않습니다. 거주라는 단어는 그 페이지에 두 번 나오는데, 두 번 모두 같은 템플릿 서비스 메타데이터 필드이며 “거주 상태: 전체”로 표시됩니다. 이는 누가 서비스를 이용할 수 있는지에 대한 진술이지, 증명서가 무엇을 위한 것인지에 대한 진술이 아닙니다. 페이지에는 이민 목적의 사용을 설명하는 내용이 전혀 없습니다. 거주, 거주 비자, 골든 거주는 이 부서 자체의 Dubai Real Estate Valuation Guide 2025년 초판에 전혀 나오지 않으며, 그 시장 가치 정의는 다음과 같습니다. “적절한 마케팅 이후 양 당사자가 충분한 지식을 가지고 신중하게 강요 없이 행동한 독립 당사자 간 거래에서, 의사가 있는 매도인과 의사가 있는 매수인 사이에 부동산이 교환되어야 하는 추정 금액.” 평가 서류와 그 이민 목적 사용은 서로 다른 기관에 의해 완전히 별개의 장소에 문서화되어 있으며, 둘 사이에 공표된 연결 고리는 없습니다.

ICP는 범주별 골든비자 수수료를 게시하지 않으므로 여기에는 인용하지 않습니다. GDRFA Dubai는 투자자 허가에 대해 하나를 게시합니다. 거주 허가 수수료 1,100 AED에 더해 10 AED의 Knowledge Dirham, 10 AED의 Innovation Dirham, 국내 수수료 500 AED, 배송료 20 AED입니다. GDRFA의 주석에 따르면 거주 기간이 2년을 넘을 때마다 발급 수수료가 매년 100 AED씩 증가합니다. Dubai Land Department는 아래 인용된 페이지에 자체 수수료표를 게시하며, 어드바이저가 실제 건에 맞춰 산정해 드립니다.

작게 발표된 수치들은 전체 비용을 잘못 인식하는 사람들이 있기 때문에 알면 좋습니다. 두바이 REST 앱을 통해 개인 평가 인증서의 세부 사항을 등록하는 것은 '무료 서비스'이며 '5분'이 소요됩니다. 'To Whom It May Concern' 인증서와 상세한 부동산 보고서는 각각 AED 50의 문자당 수수료와 AED 10의 지식 수수료 및 AED 10의 혁신 수수료가 부과되며, 상세한 보고서는 AED 120로 수탁 센터에서 게시됩니다. 이는 행정적인 인증서 요금이며, 경로의 비용이 아닙니다.

게시된 기록은 숫자에 도달하고 중단됩니다. 귀하의 특정 보유물이 그 숫자로 평가될 가능성이 있거나, 어떤 두 개의 평가 도구를 얻어야 하는지 및 어떤 순서로, 언제 평가를 의뢰해야 하는지를 알려주지 않습니다.

가치 상승 문제에서는 순서를 잘못 잡으면 Dubai Land Department의 매입 가치 문구가 아예 요구하지 않을 수도 있는 평가에 비용을 지불하게 됩니다. GDRFA는 또한 허가 유효기간 내내 소유의 연속성을 보장하기 위해 부동산에 유치권(lien)을 설정할 것을 요구하므로, 소유자는 신청 전에 이를 받아들일 수 있는지 확인해야 합니다. 이는 건별 문제이며, 하나의 부동산에 대한 사실관계에 따라 답이 나옵니다.