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언제 회사를 통해 두바이 부동산을 보유하는 것이 합리적인가
간단한 답변
회사를 통해 두바이 부동산을 보유하는 것은 여러 개의 관련 없는 공동 투자자가 있는 경우, 책임이 다른 자산으로부터 분리되어야 하는 경우, 또는 부동산이 실제로 투자가 아니라 사업의 일부인 경우에 가치가 있습니다. 세 가지 사항이 변경됩니다: 유산 자산은 소유권 증서 대신 주식으로 변환되며, 소유권은 공동 소유권 대신 회사의 헌법에 의해 관리되며, 임대 소득은 개인 부동산 투자 배제 대신 회사 세금망 내로 이동합니다. 이미 개인적으로 보유하고 있는 자산을 회사를 통해 이전하는 것은 토지 국토부에 등록 가능한 처분이므로, 구조 조정은 무료가 아닙니다.
질문은 일반적으로 늦게 도착합니다. 누군가가 자신의 이름으로 아파트를 구매했고, 두 번째로, 세 번째로, 그리고 저녁 식사에서 누군가가 그들이 회사를 사용했어야 했다고 언급합니다. 때로는 맞습니다. 더 자주 답변은 첫 3개가 정확히 있어야 하는 곳에 남아 있고 4번째가 구조화할 가치가 있는 것입니다.
회사가 하는 일은 신비롭지 않습니다. 그것은 별개의 법인으로, 소유권을 가지고, 부채를 지고, 지분으로 소유될 수 있습니다. 모든 것은 그로부터 파생되며, 단점도 포함됩니다.
회사 명의로 변경될 때 실제로 무엇이 바뀌는가
부동산 등록에 관한 두바이 2006년 법률 제7호에 따라 토지국은 부동산 권리를 등록할 수 있는 유일한 기관이며, 그 권리를 설정, 이전, 변경, 소멸시키는 거래는 부동산 등기부에 기록되지 않으면 효력이 없습니다. 이것이 이 모든 것의 고정점입니다. 등기부에 이름이 오른 사람이 소유자이며, 비공식적인 것으로는 이를 바꿀 수 없습니다. 등기부가 받아들이는 회사 유형에 대해서는 두바이 부동산을 소유할 수 있는 회사를 참고하십시오.
따라서 등록부에 회사를 넣으면 소유자가 영구적이고 공개적으로 변경됩니다. 네 가지 결과가 따르며, 이는 전체 논리입니다.
- 책임: 회사가 자산을 소유하고 의무를 지므로 자산을 다른 자산과 분리합니다.
- 상속: 귀하의 재산은 토지에 대한 등록된 이익이 아니라 회사의 주식으로 구성되며, 이는 서로 다른 문서로 관리되는 다른 자산입니다.
- 공동 소유: 여러 소유자가 헌법 및 주주 계약에 따라 주식을 보유하며, 분할된 소유권 증서의 비율로 소유하지 않습니다.
- 세금: 임대 수익은 자연인에 의해 아니라 과세 대상자가 발생하여 개인 부동산 투자 제외가 제거됩니다.
이전 자체가 비용이며, 작지 않습니다
이미 소유하고 있는 자산을 회사로 이전하는 것은 등록 가능한 이전이며, 내부 재편성이 아닙니다. 2013년 집행 위원회 결의 제30호에 의해 승인된 토지부의 게시된 수수료 일정은 부동산 매매 계약 등록에 대한 수수료를 매매 계약 가치의 4%로 설정하며, 부동산 기부 등록에 대한 수수료는 제공된 부동산 가치의 0.125%입니다.
개인에서 그가 소유한 회사로 이전하는 경우 그중 무엇이 적용되는지는 비율표로 짐작할 일이 아니라 사실관계에 따라 Land Department에 문의할 사항입니다. 무엇이든 법인을 설립하기 전에 문의하십시오. 답에 따라 구조조정이 스스로 비용을 회수하는지 끝내 그렇지 못하는지가 갈릴 수 있기 때문입니다. 수수료 결정은 개정되므로 현재 요금표를 직접 확인하십시오.
그 위에는 회사 자체가 있습니다: 설립, 연간 트레이드 라이선스 갱신 프로세스, 회계, 법인세 등록 및 신청. 이것들은 반복되며, 회사가 단일 아파트를 위한 나쁜 용기인 이유입니다.
세금 결과는 일반적으로 회사에 불리하게 작용합니다
이것이 대부분의 사례를 가르는 사실이며 가장 자주 사후에 발견되는 사실입니다. 2023년 각료회의 결정 제49호에 따라, 자연인이 부동산 투자(라이선스를 통해 수행되지 않고 수행될 필요도 없는 경우의 UAE 토지 또는 부동산의 매매, 임대, 전대 및 임차)에서 얻는 소득은 사업에서 발생한 것으로 전혀 취급되지 않으며, 금액과 관계없이 법인세 대상이 아닙니다.
회사는 동등한 것이 없습니다. 그것은 과세 대상 인입니다, 그리고 그 이익은 과세 소득의 AED 375,000까지 0%로, 그 이상은 9%로 과세됩니다. 구역 규칙에 따라 등록된 법인도 해결하지 않습니다: Cabinet Decision No. 100 of 2023은 부동산 거래로부터의 소득을 프리존 내에 위치한 경우 프리존이 아닌 사람과의 거래인 상업용 부동산의 경우, 또는 상업용이 아닌 부동산인 경우 모든 사람과의 거래인 경우 과세 대상으로 만듭니다.
상당 참고 사항이 있으며, 이는 레버리지 포트폴리오에 중요합니다. 개인 제외가 소득을 제외시키면 지출도 함께 제외됩니다: 제외된 부동산 투자 수익에 관련된 비용은 공제될 수 없으며 손실은 구제받지 못합니다. 자산이 과도하게 자금 조달되고 구조적으로 손실을 발생시키는 소유자는 순 임대 수익을 수집하는 자산과 다른 입장에 있습니다.
회사가 수익을 창출하는 경우
본질적으로 줄여 말씀드리면, 소유권이 복잡할 경우, 위험에 대한 벽이 필요할 경우 또는 활동이 투자에서 사업으로 변해버린 경우 회사의 가치는 비용을 초과합니다.
법인 소유권이 실제 문제에 답변하는 경우와 그렇지 않은 경우.
거주하는 단독 주택
- 회사 또는 개인 이름
- 개인 이름
일반 임대 계약에 따라 가구 없는 아파트 하나 또는 두 개
- 회사 또는 개인 이름
- 개인 이름
하나의 자산에 여러 개의 무관한 공동 투자자
- 회사 또는 개인 이름
- 회사, 주주 간 계약으로 운영
라이센스가 필요한 개발, 플리핑 또는 단기 임대 작업
- 회사 또는 개인 이름
- 회사, 라이선스가 어차피 개인 제외 대상에서 벗어나게 하므로
한 가족 내 여러 세대에 걸쳐 보유될 포트폴리오
- 회사 또는 개인 이름
- 회사 또는 재단; 둘 다에 대해 자문을 받으십시오
실제 운영 위험을 동반하는 자산을 차단하고 싶습니다
- 회사 또는 개인 이름
- 회사
당신과 함께 들어오는 기관 또는 펀드 자금
- 회사 또는 개인 이름
- 회사, 투자자는 공동 소유가 아니라 주식이 필요하므로
| 상황 | 회사 또는 개인 이름 |
|---|---|
| 거주하는 단독 주택 | 개인 이름 |
| 일반 임대 계약에 따라 가구 없는 아파트 하나 또는 두 개 | 개인 이름 |
| 하나의 자산에 여러 개의 무관한 공동 투자자 | 회사, 주주 간 계약으로 운영 |
| 라이센스가 필요한 개발, 플리핑 또는 단기 임대 작업 | 회사, 라이선스가 어차피 개인 제외 대상에서 벗어나게 하므로 |
| 한 가족 내 여러 세대에 걸쳐 보유될 포트폴리오 | 회사 또는 재단; 둘 다에 대해 자문을 받으십시오 |
| 실제 운영 위험을 동반하는 자산을 차단하고 싶습니다 | 회사 |
| 당신과 함께 들어오는 기관 또는 펀드 자금 | 회사, 투자자는 공동 소유가 아니라 주식이 필요하므로 |
무언가를 설립하기 전에 해결해야 할 질문들
UAE 정부 포털은 부동산 투자자를 위한 골든 비자를 안내하며, 유효기간은 5년, 최소 자본금은 200만 AED이고 증빙 자료는 부동산 소유권입니다. 등록 소유자가 귀하가 아닌 회사가 되면, 신청의 근거가 된 소유권을 더 이상 보유하지 않게 됩니다. 구조를 변경하기 전에 거주 허가 당국에 문의하십시오. 변경한 후에는 늦습니다.
- 회사가 어느 등록부에 위치할 것이며, 토지국(Land Department)에서 현재 그 등록부의 소유권 등록을 수락합니까?
- 특정 사실에 따라 토지국에서 부동산 이전에 대해 어떤 수수료를 부과합니까?
- 세무 목적으로 현재 임대 수익은 어떻게 되고, 회사 내부에서는 어떻게 될까요?
- 부동산을 개인 소유로 보유하거나 신청할 의도가 있습니까?
- 주식은 누가 상속하며, 회사의 정관에 주주 사망 시 어떻게 되는지 명시되어 있습니까?
- 회사가 매년 얼마나 비용이 들며, 해결하는 문제가 매년 발생합니까?
요약하자면
이로부터 무엇을 취해야 하는가
- 토지국 등록부가 소유권을 결정합니다; 회사가 등록되면 법상 소유자가 바뀌며, 단순히 서류상으로만 변경되지 않습니다.
- 기존 부동산을 회사로 옮기는 것은 수수료가 붙는 등록 대상 이전이므로, 결정하기 전에 어떤 수수료인지 확인하십시오.
- 개인적인 부동산 투자 면제는 기업에 해당되지 않으므로, 일반적으로 회사는 임대 세무 상태를 악화시킵니다.
- 면제는 양방향으로 작용합니다: 면제된 소득은 비공제 지출을 의미하며 손실 구제는 불가능합니다.
- 회사는 공동 소유, 책임 분리, 승계, 면허 활동을 통해 비용을 회수하며, 임대 중인 아파트 한 채로는 회수하지 못합니다.
- 이미 소유하고 있는 부동산을 내 회사로 이전할 수 있습니까?
- 개인과 회사 간의 이전은 두바이 토지국에서 등록 가능한 거래이며, 부동산 등록부에 기록되지 않으면 유효하지 않습니다. 등록 수수료가 적용되며, 수수료 일정의 어떤 항목이 해당되는지는 이전이 어떻게 정의되는지에 따라 다르므로, 재구성 전에 부서에 확인하십시오.
- 두바이에서 부동산을 사기 위해 회사가 필요한가요?
- 아니오. 개인은 UAE 국적자가 아닌 사람들을 위해 지정된 지역에서 자유 소유권을 획득할 수 있으며, 대부분의 주거용 부동산은 개인 명의로 소유됩니다. 회사는 자체 비용이 드는 구조 선택일 뿐이며 필수 사항은 아닙니다.
- 회사가 내 다른 자산을 부동산으로부터 보호합니까?
- 독립적인 법인격은 회사의 핵심 요소이므로 자산에 부여된 의무는 당신이 아닌 회사에 귀속되며, 당신이 제공하는 보증 및 제한된 책임에 대한 일반 제한 사항에 따라 다릅니다. 대출자는 종종 개인 보증을 요구하며, 이는 분리를 감소시킵니다.
- 부동산 보유 회사 운영 비용은 매년 얼마입니까?
- 라이선스 갱신, 회계, 법인세 등록 및 신고는 부동산이 수익을 올리든 상관없이 매년 반복되며, 등록부에서 요구하는 사항과 함께 지속적으로 발생합니다. 이러한 반복적인 비용 때문에 회사는 단일 유닛보다는 포트폴리오나 공동 소유 자산에 적합합니다.
출처
이 정보의 출처
CBUAE Rulebook에서 발췌한 일반 정보이며, Retail Payment Services and Card Schemes Regulation (C 15/2021)과 공표된 2025년 내각 결의 제(134)호를 포함하고, 법률 또는 세무 자문이 아닙니다. 규칙과 지침은 변경되므로 제출 전에 현행 본문과 각 기관 고유의 요건을 확인하십시오.