Cosa succede alla tua proprietà a Dubai quando muori

La Legge N. 7 del 2006 relativa alla Registrazione dei Beni Immobili prevede che se l'eredità di una persona deceduta contiene diritti su beni immobili, un certificato di eredità sarà registrato nel Registro delle Proprietà, e la dismissione di tali diritti da parte di qualsiasi erede non sarà efficace o riconosciuta contro terzi a meno che non sia anche registrata.

Accanto ad essa sussiste la regola generale secondo cui le transazioni che creano, trasferiscono, modificano o estinguono diritti su beni immobili non sono valide se non registrate nel registro, che ha valore probatorio assoluto contro tutti i soggetti a meno che non venga dimostrata frode o falsificazione.

Non esiste quindi una versione di questo in cui il processo UAE viene saltato. Gli eredi avranno bisogno di una determinazione riconosciuta di chi eredita, in una forma che il Dipartimento Fondiario possa registrare. Tutto il resto — quale volontà regola, quale corte emette cosa — riguarda la velocità e l'economicità con cui quella determinazione viene raggiunta. La comprensione di quale sia il requisito della licenza commerciale UAE può anche essere vantaggiosa in questo contesto.

Il Decreto Legislativò Federale n. 41 del 2022 sulla Situazione Personale Civile si applica ai non musulmani che sono cittadini degli Emirati Arabi Uniti e ai non musulmani stranieri residenti nello Stato, in relazione a matrimonio, divorzio, successione, testamenti e prova di parentela, a meno che la persona interessata non aderisca all'applicazione della legge del proprio Paese d'origine. È entrato in vigore il 1 febbraio 2023.

La sua regola di successione di default, in assenza di un testamento, prevede che metà del patrimonio spetti al marito o alla moglie e l'altra metà sia distribuita equamente tra i figli, senza differenziazione tra maschi e femmine. In assenza di figli, il patrimonio passa ai genitori se in vita, oppure metà a un genitore superstite con l'altra metà ai fratelli e sorelle del defunto.

Il diritto di avere applicata la legge del proprio Paese è reale e è anche un diritto che deve essere invocato e dimostrato piuttosto che qualcosa che accade automaticamente. Questo è l'argomento per mettere la posizione al di là di ogni contestazione mentre puoi.

Le Corti DIFC gestiscono un Servizio per i Testamenti per i non musulmani, in base alla Legge di Dubai n. 15 del 2017 che regola la successione, i testamenti e la volontà per i non musulmani, esteso a Ras Al Khaimah mediante direttiva di pratica. In caso di morte, le Corti DIFC emettono gli ordini di successione — e ordini di tutela quando rilevanti — a coloro che sono stati nominati per dimostrare il testamento e liquidare il patrimonio.

I requisiti di idoneità, come dichiarato dalle Corti, sono che non sei musulmano e non sei mai stato musulmano, hai almeno 18 anni e possiedi beni negli EAU o hai figli minori residenti con te negli EAU. Le disposizioni di tutela coprono i figli minori residenti a Dubai o Ras Al Khaimah.

Se la proprietà è registrata a nome di una società, l'attivo nel tuo patrimonio non è la proprietà. Sono le azioni. Questo è un attivo diverso, in un registro diverso, governato dai documenti costitutivi della società e da eventuali accordi tra azionisti esistenti.

Questo può essere un miglioramento o una complicazione, e quale dei due dipende interamente dal fatto che i documenti della società dicano cosa accade in caso di morte di un azionista. Dove lo fanno — disposizioni di trasferimento, diritti di prelazione, un meccanismo di valutazione concordato — la successione è ordinata e l'atto di proprietà non si sposta affatto, perché il proprietario della proprietà non è cambiato. Dove non dicono nulla, hai aggiunto una società al problema senza rimuovere il problema.

Divide anche la pianificazione in due documenti piuttosto che uno. Questo è esattamente il motivo per cui le Corti DIFC pubblicano un Testamento per Proprietari di Aziende che copre le partecipazioni azionarie separatamente da un Testamento per Proprietà che copre gli immobili: un proprietario che detiene un appartamento personalmente e un altro tramite una società ha bisogno di entrambi gli strumenti per essere corretti e deve essere coerente tra loro.

Le strutture che trasferiscono la proprietà durante la vita — fondazioni e trust tra queste — cambiano la posizione più fondamentalmente, perché potrebbe non esserci affatto un attivo patrimoniale da trasferire. Portano anche le proprie conseguenze fiscali, di rendicontazione e di controllo in ogni Paese che tocchi, e sono fermamente nel territorio in cui un consulente specializzato è l'unica strada sensata.

Nessuna delle opzioni sopra è un sostituto di un consiglio legale. È l'elenco delle domande a cui vale la pena arrivare. Non siamo uno studio legale e non redigiamo testamenti; quando un cliente ha bisogno di pianificazione successoria, presentiamo un avvocato qualificato e, quando è coinvolta una struttura, ci coordiniamo con loro su come il lato aziendale è documentato.