Ուղեցույց
Ինչպես սկսել անշարժ գույքի զարգացման ընկերություն ԱՄՀ-ում
Կարճ պատասխան
Անշարժ գույքի զարգացման հարցը լուծվում է էմիրություն առ էմիրություն՝ այն վայրի հողային վարչության կողմից, որտեղ գտնվում է հողակտորը. Դուբայում՝ Dubai Land Department-ը, Աբու Դաբիում՝ Abu Dhabi Real Estate Centre-ը (ADREC): Թույլտվությունը բազմաշերտ է: Ընկերությունը գրանցվում է, կառուցապատողը հաստատվում է, և յուրաքանչյուր նախագիծ գրանցվում է, ընդ որում գնորդների միջոցները պաշտպանվում են էսկրոու (escrow) պայմանավորվածության միջոցով: Երթուղին ամենից հաճախ որոշում է այն, թե արդյոք Դուք գնորդների գումար կընդունեք դեռ չկառուցված միավորների դիմաց, քանի որ դա նախագիծը դնում է կառուցապատողի հաստատման, նախագծի գրանցման և էսկրոուի պահանջների տակ՝ մինչև առաջին իսկ վաճառքը:
Շրջանակը. ով ինչ է հաստատում
Զարգացման գործունեության մեջ երեք տարբեր բան է պահանջում հաստատում, և դրանք տարբեր սեփականատերեր ունեն։ Կազմակերպությունը գրանցվում է։ Կառուցապատողը հաստատվում է։ Նախագիծը գրանցվում է։ Զարգացման հնչողությամբ գործունեություն ունեցող ընկերությունը դեռ չի կարող վաճառք սկսել, եթե դրանցից որևէ մեկը կամ գնորդների միջոցների պայմանավորվածությունը բացակայում է։ Ջրածնի կամ ամոնիակի նախագիծը բախվում է հաստատումների նման բաժանման, որը ներկայացված է կանաչ ջրածնի նախագծի ուղեցույցում։
Dubai Land Department-ի կայքը թվարկում է ծառայություն, որը ցույց է տալիս իր հաստատած կառուցապատողներին, և նախագծի կարգավիճակի հարցում, որը ցույց է տալիս Դուբայի նախագծերի ավարտվածության տոկոսը: ADREC-ը թվարկում է անշարժ գույքի նախագծերի ծառայություն՝ կառուցապատման նախագծերը գրանցելու և ավարտի փուլերը հետևելու համար, և գույքի վճարումների համար էսկրոու հաշվի կառավարման համակարգ: Շինարարական հաստատումները գտնվում են քաղաքապետարանի մոտ. Dubai Municipality-ի կայքն ունի շինարարության կատեգորիա, որն ընդգրկում է քաղաքային ենթակառուցվածքի նախագծերի պլանավորումը և վերահսկողությունը:
Կառուցապատողի հաստատման, նախագծի գրանցման և էսկրոուի ճշգրիտ քայլերը, փաստաթղթերը և իրավունակության թեստերը տարբերվում են էմիրություններով և փոփոխվում են: Նախքան որևէ բան դրա շուրջ կառուցելը, հաստատեք ընթացիկ գործընթացը հողակտորի հողային վարչության հետ:
Նախ՝ հողը
Պարզեք, թե ինչ իրավունք ունի ընկերությունը կայքի նկատմամբ՝ սեփականություն (freehold), վարձակալություն (leasehold), թե կառուցապատման համաձայնագիր: Դա է որոշում, թե արդյոք այդ իրավունքը առհասարակ կարող է հիմք հանդիսանալ կառուցապատողի և նախագծի գրանցման համար: Հողատերը, կառուցապատողը և նախագծային ընկերությունը հաճախ երեք տարբեր կողմեր են, իսկ վարկատուներն ու գնորդների պաշտպանության պայմանավորվածությունները հաճախ մղում են առանձին կառույցի՝ յուրաքանչյուր նախագծի համար:
Մեկ ընկերությունը, որը միաժամանակ ունի հողը, կառուցապատման պարտավորությունները և մի քանի նախագծերի գնորդների գումարը, ֆինանսավորման և լուծարման տեսանկյունից ամենադժվար կառուցվածքն է: Այն իրավաբանական անձը, որը վաճառում է միավորները, պետք է լինի այն, որը գրանցված է դրանք կառուցապատելու համար և ունի հողի իրավունքը, հաստատումները և վաճառքի հետևում կանգնած հանձնման պարտականությունները: Դրանից վեր կարող են գտնվել հոլդինգային ընկերություններ, հողատիրոջ կառույցներ և արտասահմանյան մայր ընկերություն՝ յուրաքանչյուրն իր իրական դերով: Անկախ նրանից՝ դա գտնվում է մեյնլենդ (mainland) ընկերության, թե ազատ գոտու (free zone) հոլդինգային շերտերի տակ, նախագիծն ինքնին հետևում է հողակտորի էմիրությանը:
Գնորդների գումարներ և էսքրոու
Էսկրոուն այն է, ինչը կառուցապատողին տարբերում է սովորական անշարժ գույքի ընկերությունից: Դուբայում Dubai Land Department-ը հրապարակում է ուղեցույց՝ Law No. (8) of 2007-ի պահանջներին համապատասխանության վերաբերյալ, որը վերաբերում է անշարժ գույքի կառուցապատման էսկրոու հաշիվներին: Ոչինչ մի ամրագրեք, կանխավճար մի ընդունեք և ամրագրման ձև մի ստորագրեք, մինչև վաճառքի ուղին և պաշտպանված հաշվի կարգավորումը պարզ չեն մարմնի հետ: Ձեռնարկությունը ներդրումային գործիք կամ խորհրդատվություն անվանելը այն չի հանում կառուցապատողի ռեժիմից, եթե այն գնորդների գումարներ է ստանում չկառուցված միավորի դիմաց:
Խումբը, որը ֆինանսավորում է նախագծեր՝ առանց միավորներ վաճառելու հանրությանը, տարբերվում է այն խմբից, որը գնորդների գումար է ընդունում մինչև շինարարության ավարտը: Կառուցվածք ձևավորելուց առաջ պարզեք, թե Դուք որն եք: Հողատիրոջ և նախագծի դրամական հոսքերը պահեք առանձին, քանի որ դրանց խառնելը այն օրինաչափությունն է, որը էսկրոու բանկերն ու գնորդների փաստաբանները առաջինն են վիճարկում:
Ինչ են դիտարկում բանկերը, էսքրոու մատակարարները և վարկատուները
Դրանք գնահատում են նախագիծը և գնորդների գումարի պաշտպանությունը, այլ ոչ թե առևտրային լիցենզիան (trade licence): Պատրաստեք հողի և սեփականության փաստաթղթեր, իրագործելիության մոդել, կառուցապատման և նախագծային ընկերությունների սխեմա, խորհրդատուի, կապալառուի և ֆինանսավորման ռազմավարություն, ինչպես նաև վաճառքի, էսկրոուի (escrow) և հանձնման պլան: Նպատակը իրագործելիության մոդելի, պայմանագրերի և բանկային գործի միջև մեկ համաձայնեցված պատմություն ունենալն է: Նախագծի հետևում կանգնած սեփական կապիտալի աղբյուրը նույնպես կարևոր է. տե՛ս հարստության և միջոցների աղբյուրը և բիզնես պլանները և փաստաթղթավորումը:
Լիցենզիայի վճարը փոքր է նախագծի բյուջեի կողքին: Արժեքը կախված է երթուղուց, իսկ Velarozone-ի ծառայության վճարը (Velarozone service fee) մանրամասն նշվում է ծառայությունների պայմանների նամակ-համաձայնագրում (engagement letter) (տե՛ս ինչպես է աշխատում Velarozone-ը): Տարբերակե՛ք վճարվելիք վճարները կապիտալից, կանխավճարներից և խորհրդատուի ծախսերից, և նախքան ներկայացնելը հաստատեք մարմինների ընթացիկ գանձումները յուրաքանչյուր մարմնի հետ:
Որտեղ են կառուցապատողները սայթաքում
- Կառուցապատող հիմնելը՝ նախքան հողի և նախագծի համապատասխանության ստուգումը:
- Ամրագրումներ ընդունելը՝ նախքան վաճառքի երթուղու պարզ դառնալը:
- Հողատիրոջ և նախագծի դրամական հոսքերի խառնումը:
- Հանձնումից հետո համայնքային պարտավորությունների անտեսումը: ADREC-ի ծառայությունների մեջ կա սեփականատերերի ասոցիացիայի կատեգորիա, որն ընդգրկում է գրանցումը, բյուջեները, հաշիվ-ապրանքագրերը և սպասարկման վճարները, ինչը ցույց է տալիս, թե որքան երկար են պարտականությունները գերազանցում վաճառքի գրասենյակի գործունեությունը:
Թանկ սխալը կառուցվածքային է. վաճառել սխալ իրավաբանական անձից կամ դեռ չգրանցված նախագծից, ապա գնորդների և մարմնի ճնշման տակ փաստաթղթերը նորից ձևակերպել:
Ստեղծումից մինչև հանձնում
Օրացույցը հետևում է նախագծի ընթացքին, այլ ոչ թե թղթաբանությանը. հողի վերահսկողություն, կառուցվածքի որոշում, իրավաբանական անձի հիմնադրում, կառուցապատողի և նախագծի գրանցում, էսկրոու (escrow), վաճառքի մեկնարկ, շինարարություն, հանձնում: Ընկերությունը կարող է գոյություն ունենալ օրերի ընթացքում: Դա երբեք այն ամսաթիվը չէ, երբ վաճառքները կարող են բացվել, քանի դեռ նախագծի և էսկրոուի հաստատումները դեռ սպասվում են: Բնակության վիզաները և աշխատակիցների հովանավորությունը հաջորդում են այն բանից հետո, երբ իրավաբանական անձը և նրա ղեկավարությունը համաձայնեցվել են: Նորացումները, էսկրոուի և նախագծի հաշվետվությունները, աուդիտները և հանձնումից հետո համայնքային պարտականությունները կատարվում են մարմնի ցիկլով:
