Ուղեցույց
Ինչպես ստեղծել գույքի և համայնքահվարկային ընկերություն
Կարճ պատասխան
Գույքի կառավարման մեջ կարող է ներառվել վարձակալության հավաքագրում, վարձակալություն, սպասարկման համակարգավորում, սեփականատերերի ասոցիացիա կամ համայնքային գործառույթներ և կարճաժամկետ վարձույթ: Յուրաքանչյուր ծառայությունն փոխում է ընկերության լիազորությունը, դրամական հոսքերը, համակարգերը և մասնագիտական պարտավորությունները.
Սկսեք որոշելով, թե ում գումարը կպահի ընկերությունը։ Վարձակալություն, անվտանգային տարածքներ, ծառայության վճարներ և պահպանման ֆինանսական ենթադրանքներ կարող են տարբեր հավաքագրման և բաժանման սպասումներ ունենալ, և յուրաքանչյուր ավելացված ծառայություն տարածում է այն թույլտվությունները, որոնք ընկերությանը անհրաժեշտ են, ուստի նախապես քարտեզագրեք գումարը և մանդատը, ապա առանձնացրեք սովորական ընկերության կազմավորումը մանդատի կողմից անհրաժեշտ կառավարման հավանություններից։
Ինչու գործառնության մոդելը կա՛մ առաջ է, կա՛մ իրավազորությունից առաջ
Անշարժ գույքի աշխատանքներում մանդատը սահմանում է բիզնեսը։ Ուղեկցումը գործակալը գործում է սեփականատիրոջ կամ համայնքի լիազորության համաձայն, և թույլտվությունները, որակավորումները և ֆինանսների կանոնները հետևում են, թե ինչ թույլ է տալիս մանդատը ընկերությանը հավաքել, ծախսել և ստորագրել։
Մարմինը, որն ունի կառավարման հնչյունարար գործունեություն, դեռևս չի կարող փոխհատուցադրել վարձակալվողները, պահել ավանդ բարձր բաժնետեր, կամ իրականացնել համայնքային գործառույթները, քանի որ այդ լիազորությունները գալիս են թույլտվություններից և մանդատներից, ոչ թե գրանցումից: Գրագետ հարցը չէ, թե որ լիցենզավորվել ավելի արագ; դա այն է, թե ինչ կառավարման համաձայնագիրն է արտահանելու ընկերությանը անելու համար այլ մարդկանց սեփական ակտիվներով և դրամական միջոցներով:
Սկսեք ընտրելով, թե որ այդ մոդելներից մեկը առավել մոտ ներմուծում է ծրագիրը՝
- Բնակչական կամ առևտրային գույքի կառավարիչ
- Հասարակության կամ ընդհանուր տարածքի կառավարիչ
- Վարձակալության և վարձավճարների հավաքման գործակալ
- Առկայություն համակարգող երրորդ կողմի նախկին պայմանավորվածություններով
Եթե մի քանի մոդելներ գործում են՝ կառավարություն, վարձակալություն և համայնքային աշխատանք, ապա թույլատրությունները կուտակվում են և դրամական կանոնները առանձին են, և շատ խմբեր համայնքային դերը բաժանում են պորտֆոլիո բիզնեսին։ Մեկ սուբյեկտ, որը խառնված է սեփականատերերի գումարները, համայնքի կոթողները և իր սեփական գործողությունների գումարը, այն է, ինչ բանկերը և աուդիտորները հարցնում են։
Որտեղ կարող է դադարել սովորական ընկերության ձևավորումը
Ստուգեք այս հարցերը, նախքան իրավազորություն կամ գործունեություն ընտրելը, որովհետև յուրաքանչյուրը կախված է մանդատից և գումարից, այլ ոչ թե սուբյեկտից:
- Գույքագրման և վարձակալության թույլադրությունները
- Զբոսաշրջային կամ վարձակալելիս գումարների ընդունումն ու բաժանումը
- Համայնքի և սեփականատերերի ասոցիացիայի գործառույթները
- Պահանջատոմսերի ձեռքբերում և պայմանավորվողների վերահսկում
- Ամառանոց կամ հյուրանոցային գործունեություն
Այս ցուցակում չափանիշ է, որը հուշում է փաստերի ստուգման համար, ոչ թե ավտոմատ իրավունքների պահանջ։ Բայց հայելի պատկերն էլ իսկական է։ Ծառայությունների տարածությունը համակարգման կամ ակտիվների վարչակազմ անվանումը չի պահում այն կառավարման ռեժիմից, եթե ընկերությունը հավաքում է վարձավճար կամ կիրառել համայնքային ուժեր։
Գրավոր սահմանը այստեղ էապես դրամական քարտեզ է՝ որ ընկերությունը հավաքում է, ում անունով, որը հաշվեհամարին, ով հաստատում է ծախսերը, և որոնք լրացուցիչ ծառայություններ փոխում են անհրաժեշտ թույլատրությունները։ Սեփականատերերը, համայնքի խորհրդները, աուդիտորներն ու բանկերը բոլորը այս քարտեզի դեմ դատում են ընկերությանը։
Կառուցվածքային որոշումներ, որոնք փոխում են պատասխանը
- Ատրիբուտային դաս և էմիրաթ
- Համալիրի միայն կառավարում ընդդեմ վարձակալության և բրոքերային
- Ով վճարում է վարձակալներին և պահում է ավանդները
- Ներսի տեխնիկներ ընդդեմ ենթակարենների
- Միակ սեփականատեր, պորտֆոլիո կամ համայնքի մանդատ
Կազմակերպությունը, որը ստորագրում է կառավարման համաձայնագրերը, պետք է ունենա թույլատրությունները, որակավորված անձնակազմը և բաժանված հաշվեհամարի պայմանները, որոնք ենթադրում են այդ համաձայնագրերը։ Սեփականատերերի տրանսպորտային միջոցները և խմբի մայրիկը կարող են կողք կողքի նստել իրական դերերով։ Ամսաթվով ամենացածր կառավարման գներով ընտրված կառուցվածքը հակված է վերադառնալու խառնուրդի գումար, աուդիտի եզրակացություններ և մանդատի ավարտներ։
Ծախս և ժամկետ. օգտագործեք շերտեր, ոչ թե մեկ վերնագիր թիվ
Մենեջերի համար բյուջեն գերակշռում է մարդիկ, համակարգեր և հսկողություններ, քան գրանցումը, որովհետև հաճախորդները հանձնում են իրենց գումարը և սեփականությունը: Բյուջեն բացեք շերտերով.
- Իրավաբանական անձի ձևավորում՝ գրանցում, սահմանադրական փաստաթղթեր, գործունեության ընտրություն, հիմնարկի քարտ, աշխատանքային տարածք և ներգաղթի հզորություն՝ հազվադեպ որոշիչ թիվը:
- Կառավարման թույլտվություններ՝ գույքի կառավարում, վարձակալություն և ցանկացած համայնքային դեր հավանություններ, որակավորման ապացույցներով և խորհրդատուի աշխատանքով յուրաքանչյուրի հետևում:
- Գործող ենթակառուցվածք՝ գույքի կառավարման համակարգը, բաժանված հաճախորդների հաշիվները, պահեստի ձեռքբերման վերահսկողություններ և ապահովագրություն՝ համագումարները, որ հաճախորդները իրականում ստուգում են:
- Մարդիկ և կառավարում. որակավորված մենեջերներ, հաշվապահներ, ովքեր կարող են վարել սեփականատիրոջ և համայնքի գրքերի հաշվառումը, կապալառուների ղեկավարներ և նրանց հետևում գտնվող վիզաները՝ սովորաբար գերակաշռող շերտը:
- Կրկնվող պարտավորություններ. լիցենզիաների և թույլտվությունների վերանորոգումներ, սեփականատերերի և համայնքային հաշվետվություններ, հաճախորդների գումարների աուդիտներ, հարկային հաշվետվություններ և պայմանագրային վերանորոգումներ։
Յուրահատուկ ենթակառուցվածքների հետևում սպասարկման հիմք, այլ ոչ թե փաստաթղթերով. կառուցվածքային որոշում, ստեղծում, թույլտվություններ, հաճախորդի հաշիվների և համակարգերի կառուցում, ապա առաջին մանդատը։ Ֆիրմա գործում է, երբ սեփականատերն արդեն կարող է ապահով կերպով հանձնել այն շենք — հաշվառման ամսաթիվը ոչ մի բան չի հաստատում։
Բանկային, ներդրողի և առևտրային պատրաստություն
Բանկը, որը մտածում է գույքի մենեջերի հետ համագործակցելուց, իրականում կհաստատի հաճախորդի գումարի կազմակերպման վնասը, թե ում միջոցները են գալիս, ինչպես են դրանք առանձնացված, և ինչպես են ընկերության սեփական վճարները տարանջատված: Պատրաստեք հետևյալը նախքան գաղտաթողման սկսելը:
- Ծառայությունների և իշխանությունների համեմատություն
- Կառավարման համաձայնագիր՝ նմուշ
- Փողերի և ավանդների հոսք
- Սեփականության համակարգի և գրանցումների ծրագիր
- Պահպանման գնումների կանոններ
Նպատակն է ունենալ միայն ընթերցվող հոսք վարձակալների վճարից մինչև սեփականատիրոջ հայտարարությունը՝ նույն պատմությունը կառավման պայմանագրում, հաշվի կառուցվածքում և բանկային դիմումի մեջ: Այդ հստակությունը արագացնում է գաղտաթղումը; այն չի երաշխավորում հաշիվ, մանդատ կամ հաստատում:
Հարցեր, որոնց պետք է պատասխանել, նախքան հիմնում վճարելը
- Ո՞ր սեփականությունները և ծառայությունները կառավարվում են։
- Համայնքը կողմ է վարձակալել կամ գործակալություն։
- Ո՞վ է ստանում վարձավճարներն ու ավանդները։
- Ո՞վ է հաստատում պահպանման ծախսերը։
- Կա՞ն կարճատև մնացողների։
Այստեղ չպատասխանած հարցերը պետք է գրանցվեն պատասխանող կուսակցության հետ՝ սովորաբար սեփականատերի, համայնքային խորհրդի կամ լիցենզավորման մարմնի։ Աղեղնավորումային հոսանքում բաց թողնված անհայտությունները ճանաչման վեճ են դառնում առաջին հավաքմանը։
Սովորական սխալներ
- Գործակալական սեփականության կառավարման կոչում
- Խառնել սեփականատիրոջ միջոցները գործառնության կանխիկ միջոցների հետ
- Համայնքային գործառույթներ իրականացնելով առանց պահանջվող դերի
- Ավելացնել երկրագունդների տանը երկարաժամկետ կառավարման մոդելի տակ
Այս ոլորտի թանկ սխալն այն է, որ գումարը պահեք մանդատը կամ թույլտվությունը չի ընդգրկում՝ դա օպերատիվ բիզնեսը ներմուծում է պատասխանատվության։ Համեմատեք ամբողջական երթուղիները ըստ այն, թե ինչ է թույլ տալիս յուրաքանչյուրն ընկերությանը հավաքել և ստորագրել, և վերահսկողությունների կրկնվող ծախսերի հիման վրա, ոչ թե թե պատրաստման գումարին։
Ինչ է գնահատում Velarozone-ը
Velarozone-ի խորհրդատուի կողմից կառավարման մանդատը վերածվում է կարգավորման որոշումի: Կախված փաստերից, գրավոր պլանը կարող է ընդգրկել.
- Այդ ճանապարհների կատեգորիաներն արժեքավոր են համեմատելու, թե ինչպես է յուրաքանչյուրը վերաբերում կառավարմանը, վարձակալությանը և համայնքային դերերին։
- Որոնք ծառայությունները սովորական առևտրային գործունեություն են, և որոնք պահանջում են սահմանափակ թույլտվություն կամ որակավորված անձ։
- Հաճախորդի գումարների, հաշվի բաժանման և համակարգային կախվածություններ, որոնք պետք է լինեն նախքան առաջին մանդատը։
- Ծախսերի շերտեր, որտեղ մարդիկ, համակարգեր և վերահսկողություններ, ոչ թե լիցենզիան, չեն կրում բյուջեն։
- Վավերաթղթեր, բաց մանդատի հարցեր և ենթադրություններ, որոնք պահանջում են մասնագիտական հաստատում։
- Մուտքագրումի հերթականություն, որը սկսվում է միայն այն ժամանակ, երբ հաճախորդը հասկանում և հաստատում է ճանապարհը:
Վերջնական մարմնի ցանկը, անհրաժեշտ գործողությունների ընտրությունը, ընթացիկ պահանջները և թղթաբոները հաստատվել են կենդանի փաստերի հիման վրա: Նրանք որոշման արդյունքներ են, ոչ թե կայքի պահանջներ.
