Վարձակալության կամ կարճաժամկետ վարձակալության կառավարման բիզնես հիմնումը

Այս բիզնեսի մասին ուղեցույցների մեծ մասը սկսվում է լիցենզիայից։ Գործնականում ընկերությունը ամենահեշտ մասն է։ Գրանցված ընկերությունը, որի գործունեությունը հնչում է որպես վարձակալություն, չի կարող հայտարարել նույնիսկ մեկ գիշեր, քանի դեռ չկան օպերատորի հաստատումը և միավորների գրանցումները, իսկ ամրագրման հարթակը չի սպասի, մինչ դուք դրանք ձեռք եք բերում։

Ուստի նախ գույքագրեք միավորները։ Յուրաքանչյուր բնակարանի համար գրի առեք՝ ով է սեփականատերը, կստորագրի՞ արդյոք նա լիազորագիր, ինչ են թույլ տալիս շենքի կանոններն ու սեփականատերերի ասոցիացիան և որ էմիրությունում է այն գտնվում։ Այն միավորների թիվը, որոնք կարող եք օրինական կերպով շահագործել մեկնարկի պահին, բիզնեսի մասին ավելին է ասում, քան ընտրված իրավաբանական անձը։ Վեց իրավունակ միավոր ունեցող հիմնադիրը և վաթսուն միավոր ունեցողը բախվում են տարբեր կանխիկի կարիքների, անձնակազմի և բանկերի հետ խոսակցությունների։

Յուրաքանչյուր էմիրություն ունի իր սեփական ռեժիմը։ Դուբայինը կառավարում է DET-ը, Աբու Դաբիինը՝ DCT-ն, ուստի երկուսում տարածված պորտֆելը երկու հաստատման ուղի է։ Դուբայում օրենսդրական պորտալում հրապարակված կանոնակարգը սահմանում է երեք քայլ՝ նախնական հաստատում (initial approval), ապա օպերատորի լիցենզիա, ապա թույլտվություն յուրաքանչյուր միավորի համար։ Լիցենզիան ստանդարտ կարգով գործում է 1 տարի (մինչև 4 տարի, եթե վճարվել են ամբողջ ժամկետի վճարները), իսկ յուրաքանչյուր թույլտվությունը՝ 1 տարի, ընդ որում նորացումը պետք է դիմել ժամկետը լրանալուց առաջ։ Սեփականատերերի լիազորագրերը ստորագրելուց առաջ համապատասխան մարմնի հետ հաստատեք ներկայիս պահանջներն ու վճարները, քանի որ դրանք սահմանում և փոխում է մարմինը։

Երկու մոդելները հյուրի համար նման են երևում, իսկ կարգավորողի, սեփականատիրոջ և բանկի համար՝ շատ տարբեր։

Կառավարման համաձայնագրի դեպքում սեփականատերը մնում է վարձատուն, իսկ ընկերությունը ստանում է վճար կամ եկամտի մաս։ Սա ծառայությունների բիզնես է։ Դրա ռիսկը հեղինակության և պայմանագրային է՝ վնասված միավոր, ուշացած վճարում, հարթակից հանում։

Գլխավոր վարձակալության դեպքում ընկերությունը վարձակալում է բնակարանը և գիշերներով ենթավարձակալության տալիս։ Այն վճարում է վարձավճարը՝ անկախ նրանից, թե գիշերները վաճառվում են, թե ոչ։ Սա զբաղվածությունից կախված բիզնես է, և հենց վարձակալությունը գրանցված գրառում է։ Dubai Land Department-ը հրապարակում է վարձակալության գրանցման ծառայությունը (Ejari)՝ Դուբայում վարձակալության պայմանագրերի գրանցման և նորացման համար։ Abu Dhabi Real Estate Centre-ը (ADREC) իր ծառայությունների շարքում նշում է վարձակալության և գույքի կառավարման պայմանագրերի գրանցումը, նորացումը, փոփոխումը և դադարեցումը։ Երկու էջերից և ոչ մեկը չի նկարագրում հանգստի տների կանոնները, ուստի դրանք դիտեք որպես ռեեստրներ, որտեղ պահվում է պայմանագրերի հետքը, և հարցրեք զբոսաշրջության մարմնին, թե ինչպես է ուզում, որ վարձակալությունն ու սեփականատիրոջ համաձայնությունը հաստատվեն։

Երկու մոդելներն էլ վարող խմբերը հաճախ դրանք դնում են առանձին իրավաբանական անձանց մեջ։ Վարկատուները, սեփականատերերը և զբոսաշրջության մարմինը ռիսկը կարդում են տարբեր կերպ, և գլխավոր վարձակալության վնասը չպետք է կանգնի սեփականատերերի փողի կողքին։

Բիզնեսը գույքի և համայնքի կառավարում անվանելը այն չի հանում հյուրընկալության ռեժիմից, եթե հյուրերը մնում են գիշերներով։ Այդ լիցենզիան համապատասխանում է սպասարկման վճարներին և վարձակալների կառավարմանը, ոչ թե հյուրեր ընդունելուն։

Բանկը կարճաժամկետ կացության օպերատորին ընկալում է որպես հյուրընկալության առևտրային կետ, որի հաշվին ուրիշների փողն է։ Մեկ ամսվա ընթացքում նույն հաշվին կարող են լինել քարտային մուտքեր, վճարումների հետվերադարձի պահանջներ (chargebacks), վերադարձվող երաշխիքային գումարներ, վճարումներ սեփականատերերին, մաքրման ծախսեր և մարմնի անունից հավաքված զբոսաշրջության վճարներ։

Նախապես որոշեք, թե ով է վճարումների գրանցված առևտրականը (merchant of record), որովհետև այդ անձը կրում է հետվերադարձի պահանջները և պահում է հարթակի հետ վճարային հարաբերությունը։ Որոշեք նաև, թե որտեղ են մնում երաշխիքային գումարներն ու զբոսաշրջության գումարները մինչև դրանց հետագա փոխանցումը, և ինչպես է սեփականատիրոջ քաղվածքը կապվում ամրագրման հետ։

Փաստաթղթերի փաթեթը, որն օգնում է կորպորատիվ բանկային հաշվին պատրաստվածության փուլում, մեկ ամբողջությամբ հետագծված ամրագրում է՝ հարթակում ամրագրում, հյուրի վճարում, զբոսաշրջության գումար, սեփականատիրոջ քաղվածք։ Եթե պայմանագրերը նույն պատմությունն են ասում, ընդգրկումն ավելի հեշտ է։ Դա դեռ բանկի որոշումն է, և սրանցից ոչ մեկը չի երաշխավորում հաշիվ կամ հարթակում տեղադրում։

Հյուրերի հետ գործ ունեցող ընկերությունը պետք է ունենա օպերատորի լիցենզիան, միավորների թույլտվությունները և այն ապահովագրությունը, որը ենթադրում է կացությունը։ Դուբայում կանոնակարգը պահանջում է էմիրությունում լիցենզավորված ապահովագրողի ապահովագրական պոլիս, որը գործում է լիցենզիայի ողջ ժամկետով և ծածկում է հյուրերի հասցրած վնասը։ Դրա կողքին կարող է լինել տեխնոլոգիական ճյուղ կամ սեփականատերերի գույքը պահող կառույց, բայց միայն իրական դերով։

Ինչ-որ մեկը պետք է պատասխանատու լինի հյուրերի նույնականացման և հաշվետվության համար, ինչ-որ մեկը՝ մաքրության չափանիշների, և ինչ-որ մեկը՝ սեփականատերերին հաշվետվության համար։ Փոքր ընկերությունում դրանք հաճախ նույն երկու մարդիկ են, այդ իսկ պատճառով վիզաների և հիմնարկի քարտի (establishment card) հնարավորությունները պետք է պլանավորվեն միավորների թվի հետ, ոչ թե դրանից հետո։ Զբոսաշրջության մարմնի հետ հաստատեք, արդյոք թույլտվության համար նա պահանջում է անվանված կառավարիչ, թե տեղական կոնտակտային անձ։

Հեռակա հիմնումը չի դարձնում գործունեությունը հեռակա։ Միավորները ստուգվում են, սպիտակեղենը տեղափոխվում է, իսկ բանալիները ձեռքից ձեռք են անցնում անձամբ։

Թանկարժեք սխալը այնպիսի միավորի շահագործումն է, որի թույլտվությունը, համաձայնությունը կամ շենքի դիրքորոշումը չլուծված է։ Եկամուտը փոքր է, իսկ ռիսկը՝ ոչ։

Ծախսն այստեղ կախված է ուղուց և ամենից առաջ միավորների թվից, քանի որ թույլտվությունները, կահավորումը, համակարգերը և նորացումները աճում են պորտֆելի հետ։ Վճարները սահմանում է զբոսաշրջության մարմինը, և դրանք փոխվում են, ուստի դիմումից անմիջապես առաջ կրկին ստուգեք դրանք։ Velarozone-ի ծառայության վճարը ծառայությունների պայմանների նամակ-համաձայնագրում (engagement letter) մանրամասնված է կետերով, իսկ ինչպես է աշխատում Velarozone-ը բացատրում է հերթականությունը։ Հենց իրավաբանական անձի համար մեյնլենդ (mainland) և ազատ գոտի (free zone) ուղիները համեմատեք միայն այն բանից հետո, երբ միավորների գույքագրումն ու պայմանագրային մոդելը որոշված են։