Mieteinnahmen und Körperschaftsteuer in den VAE: Ihr Name vs. der Ihres Unternehmens

Eine natürliche Person unterliegt der Körperschaftsteuer nur dann, wenn der Gesamtumsatz aus ihrem Geschäft oder ihren Geschäftstätigkeiten in den UAE in einem Gregorianischen Kalenderjahr AED 1 million übersteigt. Bei der Ermittlung dieses Umsatzes bleiben dann drei Kategorien unberücksichtigt (Arbeitslohn, persönliche Kapitalerträge und Einkünfte aus Real Estate Investment), und die Federal Tax Authority stellt ausdrücklich klar, dass sie unabhängig von der Höhe nicht der Körperschaftsteuer unterliegen.

Die Definition ist in einem Punkt eng und in einem anderen breit. Der Kabinettsbeschluss Nr. 49 von 2023 beschränkt die ausgeschlossene Investitionstätigkeit auf Verkauf, Vermietung oder Verpachtung und Unterverpachtung; die Behörde gibt an, dass diese Liste abschließend ist und dass die Tätigkeit das Erzielen von Einkommen aus der Nutzung des Eigentums selbst beinhalten muss und nicht aus damit verbundenen Dienstleistungen, wie dem Immobilienmanagement. Aber sie gilt, ob die Tätigkeit direkt oder durch einen Vermittler durchgeführt wird.

Die Ausnahme setzt voraus, dass keine Lizenzpflicht besteht, und die Hinweise der Behörde sind in Bezug auf die Folge eindeutig: Wird die Investitionstätigkeit selbst über eine von einer Lizenzbehörde erteilte Lizenz betrieben oder muss sie über eine solche betrieben werden, fällt sie nicht unter die Ausnahme für Real Estate Investment und somit in den Anwendungsbereich der Körperschaftsteuer. Eine Lizenz, die erforderlich war, aber nie eingeholt wurde, hilft nicht: Das Einkommen bleibt steuerpflichtig. Eine Ejari-Mietregistrierung in Dubai oder eine Tawtheeq-Registrierung in Abu Dhabi ist ein Verwaltungsvermerk und keine Lizenz und löst dies daher nicht aus.

Die Hinweise spielen dies anhand eines Einzelunternehmens (sole establishment) durch. Eine natürliche Person mit mehreren Immobilien gründet ein Einzelunternehmen, das eine Lizenz zur Verwaltung selbst gehaltener Immobilien besitzt. Da das Einzelunternehmen keine eigene Rechtspersönlichkeit hat (die Person und das Einzelunternehmen sind dieselbe Person), hält die natürliche Person im Ergebnis eine Lizenz zur Verwaltung ihrer Immobilien, die Mieteinnahmen gelten nicht mehr als Einkünfte aus Real Estate Investment, und sie unterliegen der Körperschaftsteuer, wenn die Umsatzschwelle von AED 1 million überschritten wird. Die Lizenz, die jemand aus Gründen der Bequemlichkeit beantragt hat, führt dazu, dass die Miete besteuert wird.

Der umgekehrte Fall ist eine häufige Sorge. Beauftragt eine natürliche Person einen Dritten als Vertreter oder ein lizenziertes Immobilienverwaltungsunternehmen, die Vermietung zu verwalten und die Miete in ihrem Namen einzuziehen, stellt die Behörde klar, dass dies weiterhin Teil einer Tätigkeit im Bereich Real Estate Investment ist und dass es für die natürliche Person ohne Bedeutung ist, dass der Vertreter eine Lizenz für den Betrieb seines eigenen Geschäfts besitzt. In ihrem Beispiel 5 nennen die Mietverträge den Eigentümer als Vermieter, und der Vertreter erzielt nur Verwaltungsgebühren. Der Einsatz eines Vertreters führt nicht dazu, dass Ihre Miete besteuert wird. Die Antwort ändert sich, wenn eine Gesellschaft, die Ihnen gehört, Hauptpartei der Mietverträge wird, zum Beispiel durch ein Miet- oder Untermietrecht: Sie erzielt die Miete dann für eigene Rechnung.

Eine Gesellschaft ist eine juristische Person und damit eine steuerpflichtige Person. Ihre Mietgewinne werden nach den regulären Sätzen besteuert: 0 % auf das steuerpflichtige Einkommen bis AED 375.000 und 9 % darüber. Die Small Business Relief kann eine Gesellschaft mit Umsatzerlösen von AED 3 Millionen oder weniger so behandeln, als hätte sie kein steuerpflichtiges Einkommen; die Ministerial Decision No. 131 of 2026 vom 29. Juli 2026 beschränkt sie jedoch auf Steuerperioden, die am oder vor dem 31. Dezember 2029 enden. Für eine vermietende Gesellschaft ist das ein zeitliches Zugeständnis, keine strukturelle Lösung.

Auch eine Einheit mit einer Lizenz für eine ausgewiesene Zone ist kein Ausweg. Cabinet Decision No. 100 of 2023 sieht vor, dass Einkünfte aus Immobilien in einer free zone steuerpflichtiges Einkommen sind, wenn das Geschäft bei Gewerbeimmobilien mit einer Person außerhalb der free zone getätigt wird oder bei Immobilien, die keine Gewerbeimmobilien sind, mit einer beliebigen Person. Gewerbeimmobilien sind als Immobilien definiert, die ausschließlich für ein Geschäft genutzt werden und nicht als Wohnsitz oder Unterkunft dienen; ausgenommen sind damit Hotels, Serviced Apartments und Ähnliches.

Zusammengefasst bedeutet dies, dass Wohnungsvermietung in einem free zone gegenüber Mainland-Struktur-Unternehmen mit 9 % auf den Gewinn besteuert wird, und die betreffende Einnahme wird vollständig aus der De-minimis-Berechnung ausgenommen, anstatt darunter Schutz zu finden. Das Qualifying Free Zone Person-Regime wurde nicht zum Halten von Wohnungen gebaut.

Außerhalb des Anwendungsbereichs bedeutet auch außerhalb der Abzüge. Der Leitfaden der Behörde besagt, dass Aufwendungen, die unmittelbar oder mittelbar mit ausgenommenen Einkünften aus Real Estate Investment zusammenhängen, für Zwecke der Körperschaftsteuer nicht abzugsfähig sind, Gewinne in keine Berechnung des steuerpflichtigen Einkommens einfließen und Verluste nicht für eine Entlastung bei der Körperschaftsteuer in Betracht kommen.

Ein Eigentümer, der Nettomieten aus unbelasteten Immobilien bezieht, verliert dadurch nichts. Ein Eigentümer mit einem stark fremdfinanzierten Portfolio, das buchhalterische Verluste ausweist, kann diese nicht als Entlastung nutzen. Eigentümer mit einem gemischten Bestand müssen die Kosten aufteilen: In Example 10 der Behörde vermietet Miss M 14 ihrer 16 Apartments in Dubai auf Grundlage von Genehmigungen als Ferienunterkünfte, was steuerpflichtig ist, und 2 als Wohnungen, was ausgenommen ist. Gemeinsame Kosten verteilt sie nach dem Wert der Immobilien. Die Methode muss angemessen sein und von einer Steuerperiode zur nächsten einheitlich angewandt werden.

Wenn Eigentum gemeinschaftlich besessen wird, werden die Einkünfte aus der Immobilieninvestition jeder Eigentümerin und jedem Eigentümer zugeordnet, und alle Tatsachen und Umstände werden von Fall zu Fall bewertet, um die angemessene Zuordnung zu bestimmen. Jeder Miteigentümer bewertet dann seine eigene Position individuell: Der zugeordnete Anteil einer natürlichen Person ist außerhalb des Anwendungsbereichs, wenn sie die Tätigkeit nicht über eine Lizenz ausübt und nicht dazu verpflichtet ist.

Beispiel 11 der Behörde zeigt die Aufteilung innerhalb einer Familie. Herr F und sein Bruder Herr G erben 25 Villen und halten jeweils 50% jeder Villa. 22 Villen werden als Ferienhäuser vermietet, wofür eine Lizenz erforderlich ist; daher fällt die Hälfte dieser Einkünfte jedes Bruders unter die Körperschaftsteuer, vorbehaltlich der Umsatzschwelle von AED 1 million. Die übrigen 3 Villen werden ohne Lizenz zu Wohnzwecken vermietet, sodass die Hälfte dieser Miete jedes Bruders außerhalb der Körperschaftsteuer bleibt.