Mieteinnahmen und Unternehmenssteuern in den VAE: Ihr Name gegen das Unternehmen

Eine natürliche Person unterliegt der Körperschaftsteuer nur, wenn der Gesamtumsatz aus ihrem Geschäft oder ihren Geschäftstätigkeiten in den VAE 1 Million AED in einem Gregorianischen Kalenderjahr übersteigt. Bei der Berechnung dieses Umsatzes werden drei Kategorien ausgeklammert — Löhne, private Investitionseinkommen und Einkünfte aus Immobilieninvestitionen — und die Bundessteuerbehörde ist ausdrücklich, dass diese unabhängig von der Höhe nicht der Körperschaftsteuer unterliegen.

Die Definition ist in einem Punkt eng und in einem anderen breit. Der Kabinettsbeschluss Nr. 49 von 2023 beschränkt die ausgeschlossene Investitionstätigkeit auf Verkauf, Vermietung oder Verpachtung und Unterverpachtung; die Behörde gibt an, dass diese Liste abschließend ist und dass die Tätigkeit das Erzielen von Einkommen aus der Nutzung des Eigentums selbst beinhalten muss und nicht aus damit verbundenen Dienstleistungen, wie dem Immobilienmanagement. Aber sie gilt, ob die Tätigkeit direkt oder durch einen Vermittler durchgeführt wird.

Der Ausschluss hängt vom Fehlen einer Lizenzpflicht ab, und die Anleitung der Behörde ist eindeutig über die Folge: Wenn die Investitionstätigkeit selbst durchgeführt wird oder durchgeführt werden muss, durch eine von einer Lizenzierungsbehörde ausgegebene Lizenz, ist sie nicht im Umfang des Ausschlusses für Immobilieninvestitionen und fällt daher in den Umfang der Unternehmenssteuer.

Die Anleitung wird dies durch ein Einzelunternehmen verdeutlichen. Eine natürliche Person, die mehrere Immobilien besitzt, gründet ein Einzelunternehmen, das eine Lizenz für die Verwaltung selbstbesessener Immobilien hält. Da das Einzelunternehmen keine separate Rechtspersönlichkeit hat — die Person und das Unternehmen sind dieselbe Person — hat dies zur Folge, dass die natürliche Person eine Lizenz zur Verwaltung ihrer Immobilien hält, die Miet Einnahmen nicht mehr als Einkommen aus Immobilieninvestitionen klassifiziert werden, und sie unterliegt der Körperschaftsteuer, wenn der Umsatzschwellenwert von 1 Million AED überschritten wird. Die Lizenz, die jemand zum Zweck der Bequemlichkeit beantragt hat, ist es, die die Miete besteuert.

Der gegenteilige Fall ist ebenso wichtig und ist der, den die Menschen in die falsche Richtung sehen. Wenn eine natürliche Person einen Dritten oder ein lizenziertes Immobilienverwaltungsunternehmen beauftragt, die Vermietung zu verwalten und Miete in ihrem Namen einzuziehen, gibt die Behörde an, dass dies immer noch Teil einer Immobilieninvestitionstätigkeit ist, und dass es für die natürliche Person nicht relevant ist, dass der Agent eine Lizenz hat, um sein eigenes Geschäft zu führen. Die Nutzung eines Agenten besteuert Ihre Miete nicht.

Eine Gesellschaft ist eine juristische Person und damit eine steuerpflichtige Person. Ihre Mieteinnahmen werden zu den ordentlichen Sätzen besteuert: 0 % auf zu versteuerndes Einkommen bis AED 375.000 und 9 % darüber hinaus. Die Small Business Relief kann die Belastung für einen Zeitraum reduzieren, aber nach dem Ministerialerlass Nr. 131 von 2026 gilt sie nur für Steuerzeiträume, die am oder vor dem 31. Dezember 2029 enden, sodass es sich um eine Zeitmaßnahme und nicht um eine strukturelle Antwort handelt.

Eine Einheit, die eine designierte Zonenlizenz hält, ist auch kein Ausweg. Cabinet Decision No. 100 of 2023 sieht vor, dass Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in einer free zone steuerpflichtige Einkünfte sind, wenn die Transaktion mit einer nicht-free-zone-Person in Bezug auf Gewerbeinmobilien oder mit einer beliebigen Person in Bezug auf unbewegliches Vermögen, das keine Gewerbeinmobilien sind, stattfindet. Gewerbeinmobilien sind als Immobilien definiert, die ausschließlich für eine Geschäftstätigkeit genutzt werden und nicht als Wohnort oder Unterkunft genutzt werden, was Hotels, Serviced Apartments und dergleichen ausschließt.

Zusammengefasst bedeutet dies, dass Wohnungsvermietung in einem free zone gegenüber Mainland-Struktur-Unternehmen mit 9 % auf den Gewinn besteuert wird, und die betreffende Einnahme wird vollständig aus der De-minimis-Berechnung ausgenommen, anstatt darunter Schutz zu finden. Das Qualifying Free Zone Person-Regime wurde nicht zum Halten von Wohnungen gebaut.

Außerhalb des Anwendungsbereichs einer Steuer zu sein, ist nicht dasselbe wie begünstigt zu werden. Wo Einkünfte aus Immobilieninvestitionen ausgeschlossen sind, sind Ausgaben, die direkt oder indirekt mit diesen Einkünften in Zusammenhang stehen, für die Körperschaftsteuer nicht abzugsfähig, Gewinne werden nicht in die Berechnung des steuerpflichtigen Einkommens einbezogen, und Verluste sind nicht berechtigt für Körperschaftsteuererleichterungen.

Für einen Eigentümer, der Nettomiete auf unbelastetem Eigentum erhebt, ist das eindeutig positiv. Für einen Eigentümer, der ein stark finanzierte Portfolio führt, das bilanziell Verluste erzeugt, ist es die Beseitigung von Erleichterungen, die er möglicherweise sonst genutzt hätte. Der Ausschluss ist automatisch, nicht wahlweise, sodass dies eine Konsequenz ist, um die herum geplant werden muss, anstatt eine Wahl zu treffen.

Wenn Eigentum gemeinschaftlich besessen wird, werden die Einkünfte aus der Immobilieninvestition jeder Eigentümerin und jedem Eigentümer zugeordnet, und alle Tatsachen und Umstände werden von Fall zu Fall bewertet, um die angemessene Zuordnung zu bestimmen. Jeder Miteigentümer bewertet dann seine eigene Position individuell: Der zugeordnete Anteil einer natürlichen Person ist außerhalb des Anwendungsbereichs, wenn sie die Tätigkeit nicht über eine Lizenz ausübt und nicht dazu verpflichtet ist.

So können zwei Miteigentümer desselben Gebäudes an verschiedenen Punkten landen, was genau das ist, was das Beispiel der Behörde zeigt — Villen, die als Ferienhäuser unter einem lizenzierten Einzelunternehmen vermietet werden, auf der einen Seite, und Villen, die ohne Lizenz wohnhaft vermietet werden, auf der anderen, in derselben Familie und demselben Portfolio.