Was passiert mit Ihrer Dubai-Immobilie, wenn Sie sterben

Das Gesetz Nr. 7 von 2006 über die Registrierung von Immobilien sieht vor, dass, wenn der Nachlass einer verstorbenen Person Immobilienrechte enthält, ein Erbschaftszertifikat im Grundbuch registriert wird und die Verfügung durch einen Erben über diese Rechte nicht wirksam oder anerkannt ist gegen Dritte, es sei denn, sie ist ebenfalls registriert.

Daneben steht die allgemeine Regel, dass Transaktionen, die Immobilienrechte schaffen, übertragen, ändern oder erlöschen, nicht gültig sind, es sei denn, sie sind im Register erfasst, das absolute Beweisfunktion gegenüber allen Parteien hat, es sei denn, Betrug oder Fälschung werden nachgewiesen.

Es gibt also keine Variante, in der das Verfahren in den UAE übersprungen wird. Die Erben benötigen eine anerkannte Feststellung darüber, wer erbt, in einer Form, die das Land Department eintragen kann. Alles Weitere (welches Testament maßgeblich ist, welches Gericht was ausstellt) betrifft nur, wie schnell und wie kostengünstig diese Feststellung erreicht wird.

Das Bundesgesetz Nr. 41 von 2022 über den Zivilpersönlichkeitsstatus gilt für Nicht-Muslime, die Staatsbürger der VAE sind und für nicht-muslimische Ausländer, die im Land leben, in Bezug auf Ehe, Scheidung, Erbschaft, Testamente und Elternschaftsnachweis, es sei denn, die betroffene Person unterliegt der Anwendung des Rechts ihres Heimatlandes. Es trat am 1. Februar 2023 in Kraft.

Die Standarderbschaftsregel, wenn kein Testament vorhanden ist, sieht vor, dass die Hälfte des Nachlasses an den Ehemann oder die Ehefrau geht und die andere Hälfte gleichmäßig unter den Kindern verteilt wird, ohne zwischen männlich und weiblich zu unterscheiden. Wo keine Kinder vorhanden sind, fällt der Nachlass an die Eltern, sofern sie leben, oder zur Hälfte an einen überlebenden Elternteil, während die andere Hälfte an die Geschwister des Verstorbenen geht.

Das Recht, das Recht Ihres Heimatlandes anzuwenden, ist real, und es ist auch ein Recht, das geltend gemacht und nachgewiesen werden muss, anstatt dass es automatisch eintritt. Das ist das Argument, die Position klarzustellen, solange man kann.

Die DIFC Courts betreiben einen Wills Service für Nichtmuslime auf Grundlage von Dubai Law No. 15 of 2017 zur Regelung von Erbschaft, Testamenten und Nachlassverfahren für Nichtmuslime, der durch Practice Direction auf Ras Al Khaimah ausgedehnt wurde. Im Todesfall erlassen die DIFC Courts die Probate-Beschlüsse (und, soweit einschlägig, Beschlüsse zur Vormundschaft) an diejenigen, die damit betraut sind, das Testament zu beweisen und den Nachlass abzuwickeln.

Die Anspruchsvoraussetzungen, wie die Gerichte sie feststellen, sind, dass Sie nicht Muslim sind und nie Muslim waren, mindestens 18 Jahre alt sind und Vermögenswerte in den VAE besitzen oder minderjährige Kinder in den VAE haben. Vormundschaftsbestimmungen gelten für minderjährige Kinder, die in Dubai oder Ras Al Khaimah leben.

Ist die Immobilie auf eine Gesellschaft eingetragen, ist der Vermögenswert in Ihrem Nachlass nicht die Immobilie, sondern die Anteile. Das ist ein anderer Vermögenswert, in einem anderen Register, der den Gründungsdokumenten der Gesellschaft und einer etwaigen Gesellschaftervereinbarung unterliegt.

Das kann eine Verbesserung oder eine Komplikation sein, und was davon zutrifft, hängt ganz davon ab, ob die Unterlagen der Gesellschaft regeln, was beim Tod eines Gesellschafters geschieht. Wo sie das tun (Übertragungsbestimmungen, Vorkaufsrechte, ein vereinbarter Bewertungsmechanismus), verläuft die Nachfolge geordnet, und die Eigentumsurkunde ändert sich überhaupt nicht, weil sich der Eigentümer der Immobilie nicht geändert hat. Wo sie schweigen, haben Sie dem Problem eine Gesellschaft hinzugefügt, ohne das Problem zu beseitigen.

Es trennt auch die Planung in zwei Dokumente statt in eines. Genau deshalb veröffentlichen die DIFC-Gerichte ein Testament für Geschäftsinhaber, das Beteiligungen abdeckt, separat von einem Testament für Eigentum, das Immobilien abdeckt: Ein Eigentümer, der eine Wohnung persönlich und eine andere über eine Gesellschaft hält, benötigt beide Instrumente, die korrekt sind, und sie müssen konsistent zueinander sein.

Strukturen, die das Eigentum zu Lebzeiten übertragen, wie Stiftungen und Trusts, hinterlassen möglicherweise gar kein Nachlassvermögen, das übergehen könnte. Jede hat in jedem beteiligten Land eigene steuerliche, berichtspflichtige und kontrollbezogene Folgen, lassen Sie sich daher vor der Verwendung einer solchen Struktur fachlich beraten.

Wir sind keine Anwaltskanzlei und setzen keine Testamente auf. Wenn ein Mandant Nachfolgeplanung benötigt, stellen wir den Kontakt zu einem qualifizierten Anwalt her und stimmen uns mit diesem, sofern eine Gesellschaft die Immobilie hält, darüber ab, wie die Gesellschaftsseite dokumentiert wird.