Příručka
Jak založit společnost pro rozvoj nemovitostí v SAE
Krátká odpověď
O developerské činnosti se rozhoduje emirát po emirátu, a to pozemkovým úřadem místa, kde pozemek leží: v Dubaji Dubai Land Department, v Abú Dhabí Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC). Povolení je vrstvené. Společnost se registruje, developer se schvaluje a každý projekt se registruje, přičemž prostředky kupujících jsou chráněny prostřednictvím escrow ujednání. Cestu nejčastěji určuje to, zda budete přijímat peníze kupujících za jednotky, které ještě nejsou postaveny, protože to projekt ještě před jediným prodejem podřizuje schválení developera, registraci projektu a escrow.
Rozsah: kdo co schvaluje
Při developerském projektu vyžadují schválení tři různé věci a mají různé vlastníky. Subjekt je registrován. Developer je schválen. Projekt je registrován. Společnost s činností znějící jako developerská stále nemůže zahájit prodej, pokud některé z toho, nebo ujednání o prostředcích kupujících, chybí. Projekt vodíku nebo amoniaku čelí podobnému rozdělení schválení, popsanému v průvodci projektem zeleného vodíku.
Web Dubai Land Department uvádí službu zobrazující developery, které schválil, a dotaz na stav projektu, který ukazuje procento dokončení projektů v Dubaji. ADREC uvádí službu realitních projektů pro registraci developerských projektů a sledování fází dokončení a systém správy escrow účtů pro platby za nemovitosti. Stavební povolení spadají pod municipalitu; web Dubai Municipality má kategorii stavebnictví zahrnující plánování a dohled nad projekty městské infrastruktury.
Přesné kroky, dokumenty a podmínky způsobilosti pro schválení developera, registraci projektu a escrow se v jednotlivých emirátech liší a mění se. Než kolem toho cokoli navrhnete, ověřte si aktuální postup u pozemkového orgánu příslušného k danému pozemku.
Nejdříve pozemek
Zjistěte, jaké právo k pozemku společnost má: vlastnictví (freehold), dlouhodobý nájem (leasehold) nebo developerskou smlouvu. Tím se určuje, zda může toto právo vůbec podpořit registraci developera a projektu. Vlastník pozemku, developer a projektová společnost jsou často tři různé strany a poskytovatelé financování i ujednání o ochraně kupujících často vedou k samostatné struktuře pro každý projekt.
Jedna společnost, která současně drží pozemek, závazky spojené s výstavbou a peníze kupujících z několika projektů, je struktura, kterou je nejobtížnější financovat a nejobtížněji rozplést. Entita, která prodává jednotky, by měla být tou, která je registrována k jejich výstavbě a drží právo k pozemku, schválení i povinnosti dodání, na nichž prodej stojí. Nad ní mohou stát holdingové společnosti, vehikula vlastníků pozemků a zahraniční mateřská společnost, každá se skutečnou rolí. Ať už tato struktura spadá pod holdingové vrstvy tvořené mainland společností, nebo free zone, samotný projekt se řídí emirátem, v němž se pozemek nachází.
Peníze kupujících a escrow
Escrow je to, co odlišuje developera od běžné realitní společnosti. V Dubaji Dubai Land Department zveřejňuje pokyny k dodržování Law No. (8) of 2007 Concerning Real Estate Development Escrow Accounts. Nic nerezervujte, nepřijímejte žádné zálohy a nepodepisujte žádný rezervační formulář, dokud není s úřadem vyjasněna prodejní cesta a uspořádání chráněného účtu. Označení podniku za investiční vehikl nebo poradenskou firmu jej nevyjme z režimu developerů, pokud přijímá peníze kupujících za dosud nepostavenou jednotku.
Skupina, která financuje projekty, aniž by prodávala jednotky veřejnosti, je v jiném postavení než skupina, která přijímá peníze kupujících off-plan. Před strukturováním si ujasněte, která z nich jste. Peněžní toky vlastníka pozemku a projektu udržujte oddělené, protože jejich míchání je vzorec, který escrow banky a právníci kupujících napadají jako první.
Na co se zaměřují banky, poskytovatelé escrow a poskytovatelé financování
Své posouzení rizik zakládají na projektu a ochraně peněz kupujících, nikoli na obchodní licenci. Připravte pozemkové a vlastnické dokumenty, model proveditelnosti, schéma developerských a projektových společností, strategii konzultantů, dodavatelů a financování a plán prodeje, escrow a dodání. Cílem je jeden sladěný příběh napříč modelem proveditelnosti, smlouvami a bankovní dokumentací. Důležitý je i původ vlastního kapitálu za projektem; viz zdroj majetku a prostředků a podnikatelské plány a dokumentace.
Poplatek za licenci je ve srovnání s rozpočtem projektu malý. Náklady závisejí na zvolené cestě a vlastní servisní poplatek Velarozone je rozepsán po položkách ve smluvním dopise (viz jak Velarozone funguje). Rozlišujte splatné poplatky od kapitálu, záloh a nákladů na poradce a aktuální poplatky úřadů si před podáním ověřte u každého úřadu.
Kde developeři uvíznou
- Založení developerské společnosti dříve, než je ověřena způsobilost pozemku a projektu.
- Přijímání rezervací dříve, než je jasná prodejní cesta.
- Míchání peněžních toků vlastníka pozemku a projektu.
- Opomíjení komunitních povinností po předání. Služby ADREC zahrnují kategorii sdružení vlastníků zahrnující registraci, rozpočty, faktury a poplatky za služby, což ukazuje, jak dlouho povinnosti přetrvávají po zavření prodejní kanceláře.
Nákladná chyba je strukturální: prodávat z nesprávné entity nebo z projektu, který ještě není registrován, a poté dokumentaci předělávat pod tlakem kupujících a úřadu.
Od založení po předání
Harmonogram se řídí cestou projektu, nikoli papírováním: kontrola nad pozemkem, rozhodnutí o struktuře, založení entity, registrace developera a projektu, escrow, zahájení prodeje, výstavba, předání. Společnost může vzniknout během několika dnů. Nikdy to však není datum, od něhož lze zahájit prodej, dokud jsou schválení projektu a escrow nevyřízená. Rezidenční víza a sponzorství zaměstnanců následují poté, co jsou entita a její vedení odsouhlaseny. Obnovení, vykazování escrow a projektu, audity a komunitní povinnosti po předání se řídí cyklem úřadu.
