Příjmy z pronájmu a daň právnické osoby SAE: Vaše jméno vs jméno vaší společnosti

Fyzická osoba podléhá dani z příjmu právnických osob pouze tehdy, pokud celkový obrat z jejího podnikání nebo podnikatelských činností v SAE překročí 1 milion AED za gregoriánský kalendářní rok. Při výpočtu tohoto obratu se pak tři kategorie nezohledňují (mzda, osobní investiční příjem a příjem z investic do nemovitostí) a Federal Tax Authority výslovně uvádí, že dani z příjmu právnických osob nepodléhají bez ohledu na částku.

Definice je v jednom ohledu úzká a v jiném široká. Rozhodnutí kabinetu č. 49 z roku 2023 omezuje vyloučenou investiční činnost na prodej, pronájem nebo nájem a podnájem; Úřad uvádí, že tento seznam je vyčerpávající a že činnost musí zahrnovat získávání příjmů z používání samotné nemovitosti, nikoli ze služeb poskytovaných v souvislosti s ní, jako je správa nemovitostí. Ale platí to bez ohledu na to, zda je činnost prováděna přímo nebo prostřednictvím zprostředkovatele.

Vynětí závisí na tom, že licence není vyžadována, a pokyny orgánu jsou ohledně důsledku přímé: pokud se samotná investiční činnost provozuje, nebo se musí provozovat, na základě licence vydané licenčním orgánem, nespadá do rozsahu vynětí investic do nemovitostí (Real Estate Investment) a spadá tedy do rozsahu daně z příjmu právnických osob. Licence, která byla vyžadována, ale nebyla nikdy získána, nepomůže: příjem je stále zdanitelný. Registrace nájmu Ejari v Dubaji nebo registrace Tawtheeq v Abú Zabí je administrativní záznam, nikoli licence, takže tento důsledek nevyvolá.

Pokyny to rozebírají na příkladu samostatně podnikající osoby (sole establishment). Fyzická osoba vlastnící několik nemovitostí zřídí samostatně podnikající osobu, která drží licenci na správu vlastních nemovitostí. Protože samostatně podnikající osoba nemá samostatnou právní osobnost (osoba a podnik jsou touž osobou), důsledkem je, že fyzická osoba drží licenci na správu svých nemovitostí, příjem z nájmu se již neklasifikuje jako příjem z investic do nemovitostí (Real Estate Investment) a podléhá dani z příjmu právnických osob, pokud je překročena hranice obratu 1 milion AED. Licence, kterou si někdo pořídil pro pohodlí, je to, co nájemné zdanilo.

Opačný případ je častou obavou. Pokud fyzická osoba pověří třetí stranu, zástupce nebo licencovanou společnost pro správu nemovitostí, aby spravovala pronájem a vybírala nájemné jejím jménem, orgán uvádí, že jde stále o součást činnosti investic do nemovitostí (Real Estate Investment) a že pro fyzickou osobu není podstatné, že zástupce má licenci k provozování vlastního podnikání. V jeho Příkladu 5 nájemní smlouvy uvádějí vlastníka jako pronajímatele a zástupce získává pouze poplatky za správu. Využití zástupce vaše nájemné nezdaňuje. Odpověď se mění, pokud se společnost, kterou vlastníte, stane hlavní stranou nájemních smluv, například prostřednictvím práva nájmu nebo podnájmu: pak nájemné získává na vlastní účet.

Společnost je právnická osoba, a tedy i osoba povinná k dani. Její zisky z pronájmu se zdaňují podle běžných sazeb: 0 % ze zdanitelného příjmu do AED 375 000 a 9 % nad touto částkou. Small Business Relief může umožnit považovat společnost s příjmy do AED 3 miliony za společnost bez zdanitelného příjmu, ale Ministerial Decision No. 131 of 2026, vydané dne 29. července 2026, jej omezuje na zdaňovací období končící nejpozději 31. prosince 2029. Pro společnost zabývající se pronájmem je to tedy časová úleva, nikoli strukturální řešení.

Ani subjekt s licencí pro určenou zónu není únikovou cestou. Cabinet Decision No. 100 of 2023 stanoví, že příjem z nemovitosti nacházející se ve free zone je zdanitelným příjmem, pokud jde o transakci s osobou mimo free zone ve vztahu ke komerční nemovitosti, nebo s jakoukoli osobou ve vztahu k nemovitosti, která není komerční nemovitostí. Komerční nemovitost je definována jako nemovitost používaná výlučně pro podnikání a nepoužívaná jako místo bydlení nebo ubytování, což vylučuje hotely, apartmány se službami a podobné objekty.

Čteno spolu, to znamená, že pronájem v bytě uvnitř free zone versus mainland struktury se zdaňuje na 9% ze zisku a příslušný příjem je ponechán mimo de minimis výpočet zcela spíše než chránění pod ním. Režim Qualifying Free Zone Person nebyl postaven na držení apartmánů.

Být mimo rámec znamená být i mimo odpočty. Příručka orgánu uvádí, že výdaje přímo či nepřímo související s vyňatým příjmem z investic do nemovitostí (Real Estate Investment) nejsou pro účely daně z příjmu právnických osob odečitatelné, zisky se nezahrnují do žádného výpočtu zdanitelného příjmu a ztráty nejsou způsobilé pro úlevu z daně z příjmu právnických osob.

Vlastník, který inkasuje čistý nájem z nezatížené nemovitosti, tím nic neztrácí. Vlastník s vysoce financovaným portfoliem, které vykazuje účetní ztráty, je nemůže využít jako úlevu. Vlastníci se smíšeným portfoliem musí náklady rozdělit: v Příkladu 10 Úřadu paní M pronajímá 14 ze svých 16 bytů v Dubaji jako prázdninové domy na základě povolení, což je zdanitelné, a 2 jako rezidenční byty, což je vyloučeno. Společné náklady rozděluje podle hodnoty nemovitostí. Metoda musí být spravedlivá a používána důsledně z jednoho zdaňovacího období do druhého.

Pokud je nemovitost v co-ownership, je příjem z realitní investiční činnosti rozdělen mezi každého vlastníka a všechny skutečnosti a okolnosti se posuzují případ od případu, aby se určilo vhodné rozdělení. Každý společný vlastník pak posuzuje svou vlastní pozici individuálně: podíl přidělený fyzické osobě je mimo rozsah, pokud neprovádí činnost prostřednictvím licence a nejsou povinni.

Příklad 11 od Authority ukazuje rozdělení v rámci jedné rodiny. Pan F a jeho bratr pan G zdědí 25 vil a každý z nich drží 50 % každé vily. 22 vil je pronajímáno jako prázdninové domy, což vyžaduje licenci, takže polovina tohoto příjmu každého z bratrů spadá do daně z příjmů právnických osob, s výhradou prahové hodnoty obratu ve výši AED 1 million. Ostatních såm 3 vily je pronajímáno k bydlení bez licence, takže polovina tohoto nájemného každého z bratrů zůstává mimo daň z příjmů právnických osob.