Cách thành lập một công ty phát triển bất động sản ở UAE

Trong một dự án phát triển, có ba điều khác nhau cần được phê duyệt, và chúng có những chủ thể khác nhau. Pháp nhân được đăng ký. Nhà phát triển được phê duyệt. Dự án được đăng ký. Một công ty có hoạt động nghe giống phát triển bất động sản vẫn không thể mở bán nếu thiếu bất kỳ điều nào trong số này, hoặc thiếu cơ chế quỹ của người mua. Một dự án hydro hoặc amoniac đối mặt với sự phân chia phê duyệt tương tự, được nêu trong hướng dẫn về dự án hydro xanh.

Trang web của Dubai Land Department liệt kê một dịch vụ cho biết các nhà phát triển đã được cơ quan này phê duyệt, và một dịch vụ tra cứu tình trạng dự án cho biết phần trăm hoàn thành của các dự án tại Dubai. ADREC liệt kê một dịch vụ dự án bất động sản dùng để đăng ký các dự án phát triển và theo dõi các giai đoạn hoàn thành, cùng một hệ thống quản lý tài khoản escrow cho các khoản thanh toán bất động sản. Các phê duyệt xây dựng thuộc về municipality; trang web của Dubai Municipality có một danh mục xây dựng bao gồm việc quy hoạch và giám sát các dự án hạ tầng đô thị.

Các bước, tài liệu và điều kiện đủ điều kiện cụ thể để phê duyệt nhà phát triển, đăng ký dự án và escrow khác nhau giữa các tiểu vương quốc và có thể thay đổi. Hãy xác nhận quy trình hiện hành với cơ quan quản lý đất đai của lô đất trước khi thiết kế bất kỳ điều gì dựa trên đó.

Hãy xác định công ty nắm quyền gì đối với địa điểm: sở hữu vĩnh viễn (freehold), thuê dài hạn (leasehold) hay hợp đồng phát triển. Điều đó quyết định liệu quyền này có thể làm cơ sở cho việc đăng ký nhà phát triển và dự án hay không. Chủ đất, nhà phát triển và công ty dự án thường là ba bên khác nhau, và bên cho vay cùng các cơ chế bảo vệ người mua thường thúc đẩy việc lập một pháp nhân riêng cho từng dự án.

Một công ty vừa nắm đất, các nghĩa vụ phát triển, vừa giữ tiền của người mua của nhiều dự án cùng lúc là cấu trúc khó huy động vốn nhất và khó gỡ nhất. Pháp nhân bán các căn nên là pháp nhân được đăng ký để phát triển chúng, nắm quyền đối với đất, các phê duyệt và nghĩa vụ bàn giao đứng sau giao dịch bán. Các công ty holding, pháp nhân của chủ đất và công ty mẹ ở nước ngoài có thể đứng phía trên, mỗi bên có một vai trò thực sự. Dù nằm dưới các lớp holding là công ty mainland hay free zone, bản thân dự án vẫn tuân theo tiểu vương quốc nơi lô đất tọa lạc.

Escrow là điểm phân biệt nhà phát triển với một công ty bất động sản thông thường. Tại Dubai, Dubai Land Department công bố hướng dẫn về việc tuân thủ Law No. (8) of 2007 Concerning Real Estate Development Escrow Accounts. Không giữ chỗ, không nhận tiền đặt cọc và không ký bất kỳ phiếu đặt chỗ nào cho đến khi lộ trình bán hàng và phương án tài khoản được bảo vệ đã rõ ràng với cơ quan chức năng. Việc mô tả dự án là một phương tiện đầu tư hoặc công ty tư vấn không đưa dự án ra ngoài chế độ dành cho nhà phát triển nếu dự án nhận tiền của người mua đối với một căn hộ chưa được xây dựng.

Một nhóm tài trợ dự án mà không bán các căn cho công chúng ở vị thế khác với nhóm nhận tiền của người mua theo hình thức bán trên giấy (off-plan). Hãy xác định mình thuộc nhóm nào trước khi cấu trúc. Hãy tách dòng tiền của chủ đất và dự án, vì việc trộn lẫn chúng là mô thức mà ngân hàng escrow và luật sư của người mua chất vấn đầu tiên.

Họ thẩm định dự án và việc bảo vệ tiền của người mua, chứ không phải giấy phép thương mại. Hãy chuẩn bị tài liệu về đất và quyền sở hữu, mô hình khả thi, sơ đồ các công ty phát triển và công ty dự án, chiến lược tư vấn, nhà thầu và tài trợ, cùng kế hoạch bán hàng, escrow và bàn giao. Mục tiêu là một câu chuyện thống nhất giữa mô hình khả thi, các hợp đồng và hồ sơ ngân hàng. Nguồn gốc vốn chủ sở hữu đằng sau dự án cũng quan trọng; xem nguồn gốc tài sản và nguồn tiền và kế hoạch kinh doanh và tài liệu.

Phí giấy phép là nhỏ so với ngân sách dự án. Chi phí phụ thuộc vào lộ trình, và phí dịch vụ Velarozone được liệt kê chi tiết trong thư thỏa thuận dịch vụ (xem cách Velarozone hoạt động). Hãy phân biệt các khoản phí phải trả với vốn, tiền đặt cọc và chi phí của cố vấn, và xác nhận các khoản phí hiện hành của cơ quan với từng cơ quan trước khi nộp hồ sơ.

Sai lầm tốn kém mang tính cấu trúc: bán từ sai pháp nhân, hoặc từ một dự án chưa được đăng ký, rồi phải làm lại hồ sơ dưới áp lực của người mua và cơ quan có thẩm quyền.

Lịch trình đi theo lộ trình dự án chứ không theo giấy tờ: kiểm soát đất, quyết định cấu trúc, thành lập pháp nhân, đăng ký nhà phát triển và dự án, escrow, mở bán, xây dựng, bàn giao. Công ty có thể tồn tại trong vài ngày. Đó không bao giờ là ngày được phép mở bán khi các phê duyệt dự án và escrow còn đang chờ. Thị thực cư trú và bảo lãnh nhân viên diễn ra sau khi pháp nhân và ban lãnh đạo được thống nhất. Gia hạn, báo cáo escrow và dự án, kiểm toán và các nghĩa vụ cộng đồng sau bàn giao chạy theo chu kỳ của cơ quan có thẩm quyền.