Hướng dẫn
Cách thành lập một công ty phát triển bất động sản ở UAE
Câu trả lời ngắn gọn
Một nhà phát triển bất động sản không chỉ đơn thuần là một công ty sở hữu đất. Cấu trúc có thể cần đăng ký nhà phát triển, quyền sở hữu đủ điều kiện hoặc quyền phát triển, các thỏa thuận dự án và ký quỹ, các tư vấn viên, nhà thầu, kiểm soát bán hàng và nghĩa vụ sau khi hoàn thành.
Bắt đầu với đất và tiền của người mua, không phải menu giấy phép. Thiết lập quyền lợi mà công ty nắm giữ đối với khu đất, liệu quyền đó có hỗ trợ cho việc đăng ký nhà phát triển và dự án hay không, và cách mà tiền của người mua sẽ được bảo vệ trước khi một đơn vị nào được tiếp thị — sau đó tách biệt việc thành lập công ty thông thường với các phê duyệt nhà phát triển, dự án và ký quỹ mà một đợt bán thật sự phụ thuộc vào. Theo thứ tự đó, giấy phép thương mại không bao giờ bị nhầm lẫn với sự cho phép để bán theo kế hoạch.
Tại sao mô hình hoạt động quan trọng hơn khu vực pháp lý
Trong phát triển bất động sản, sự phê duyệt có nhiều tầng lớp: thực thể được đăng ký, nhà phát triển được phê duyệt và dự án tự nó được đăng ký — các cổng riêng với các chủ sở hữu riêng. Ai nắm giữ đất, ai được chỉ định là nhà phát triển và ai có thể nhận tiền của người mua là những câu hỏi khác nhau với những câu trả lời khác nhau.
Một công ty đã đăng ký có hoạt động nghe có vẻ phát triển vẫn không thể khởi động bán hàng nếu thiếu phê duyệt nhà phát triển, đăng ký dự án hoặc các thỏa thuận về tiền của người mua. Câu hỏi hữu ích không phải là giấy phép nào được cấp nhanh nhất. Đó là thực thể nào có thể hợp pháp nắm giữ quyền đất, đăng ký dự án và mở bán — và điều gì phải tồn tại trước mỗi bước đó.
Bắt đầu bằng cách chọn mô hình nào trong số những mô hình này mô tả gần nhất kế hoạch:
- Nhà phát triển sở hữu và thực hiện dự án riêng của mình
- Liên doanh với một chủ đất
- Nhà phát triển chính hoặc nhà phát triển cộng đồng
- Nhóm đầu tư chỉ định một giám đốc phát triển được phê duyệt
Nếu có nhiều hơn một mô hình áp dụng, mong đợi rằng chủ đất, nhà phát triển và phương tiện dự án sẽ tách biệt — các tổ chức cho vay và các thỏa thuận bảo vệ người mua thường buộc phải phân chia theo dự án. Một công ty nắm giữ đất, nghĩa vụ phát triển và tiền của người mua từ nhiều dự án cùng một lúc là cấu trúc khó khăn nhất để tài trợ và khó khăn nhất để tháo gỡ.
Nơi mà quá trình thành lập công ty thông thường có thể dừng lại
Kiểm tra những vấn đề này trước khi chọn bất kỳ khu vực pháp lý hoặc mã hoạt động nào, vì mỗi vấn đề có thể ngăn cản một đợt bán hàng sau khi công ty đã tồn tại:
- Đăng ký nhà phát triển và dự án
- Quyền sở hữu đất hoặc quyền phát triển
- Bán trước, ký quỹ và tiền của người mua
- Phê duyệt kế hoạch, thiết kế và xây dựng
- Môi giới, tiếp thị và quản lý cộng đồng
Một vấn đề xuất hiện trong danh sách này không tự động yêu cầu một giấy phép riêng biệt; nó yêu cầu kiểm tra thực tế so với dự án. Tương tự, mô tả dự án như một phương tiện đầu tư hoặc một công ty tư vấn không đưa nó ra ngoài chế độ nhà phát triển nếu nó nhận tiền của người mua chống lại một đơn vị chưa được xây dựng.
Ghi lại vị trí biên giới: thực thể nào nắm giữ đất, thực thể nào được đăng ký là nhà phát triển, ai có thể nhận tiền của người mua và thông qua thỏa thuận bảo vệ nào, và những giai đoạn tương lai nào sẽ thay đổi câu trả lời. Các tổ chức cho vay, ngân hàng ký quỹ, luật sư của người mua và cơ quan đăng ký đều đọc tài liệu đó.
Quyết định cấu trúc có thể thay đổi câu trả lời
- Vai trò của chủ đất, nhà phát triển và công ty dự án
- Sở hữu cố định, thuê hoặc thỏa thuận phát triển
- Xây dựng để bán, xây dựng để cho thuê hoặc mô hình khách sạn
- Nhóm phát triển riêng so với người quản lý
- Ra mắt bán hàng và chuỗi tài chính
Thực thể bán đơn vị phải là thực thể đã đăng ký để phát triển chúng, nắm giữ quyền sử dụng đất, các phê duyệt và nghĩa vụ bàn giao liên quan đến việc bán. Các công ty cầm cố, phương tiện sở hữu đất và công ty mẹ ở nước ngoài có thể đứng trên nó, mỗi cái đều có một vai trò thực sự. Một cấu trúc được lắp ráp với mức giá tiêu đề rẻ thường dẫn đến việc mở ra các câu hỏi về quỹ tín thác, tranh chấp của người mua và việc làm lại giấy tờ khi việc bán đã bắt đầu.
Chi phí và thời gian: sử dụng các lớp, không phải một con số tiêu đề đơn
Đối với một nhà phát triển, phí giấy phép là điều nhỏ nhặt so với ngân sách dự án, và nhiều tầng phí là cần thiết chứ không chỉ đơn thuần là có thể thanh toán. Ngân sách theo từng tầng:
- Thành lập doanh nghiệp: đăng ký, tài liệu hiến pháp, lựa chọn hoạt động, establishment card, không gian làm việc và khả năng nhập cư — lớp nhỏ nhất và nhanh nhất.
- Phê duyệt nhà phát triển và dự án: đăng ký nhà phát triển, đăng ký dự án, các thỏa thuận quỹ tín thác, phê duyệt quy hoạch và thiết kế, với công việc tư vấn phía sau mỗi việc — tầng ngăn cản việc bán hàng.
- Quyền sử dụng đất và cơ sở hạ tầng dự án: quyền sử dụng đất tự nó, các tư vấn viên, nhà thầu, thiết lập địa điểm, bảo hiểm và các hệ thống theo dõi tiền của người mua — tầng chiếm ưu thế về giá trị.
- Con người và quản trị: lãnh đạo phát triển, bán hàng, tài chính và giao hàng, các chuyên gia có chứng chỉ hỗ trợ các phê duyệt, và các thị thực đứng sau họ.
- Nghĩa vụ lặp lại: gia hạn giấy phép và đăng ký, báo cáo quỹ tín thác và dự án, kiểm toán, nộp thuế và nghĩa vụ cộng đồng sau khi bàn giao có thời hạn dài hơn văn phòng bán hàng.
Lịch trình được kiểm soát bởi con đường dự án, không phải là giấy tờ: kiểm soát đất, quyết định cấu trúc, thành lập thực thể, đăng ký nhà phát triển và dự án, ra mắt bán hàng, xây dựng, bàn giao. Đăng ký công ty có thể nhanh chóng; nó không bao giờ là ngày mà việc bán có thể bắt đầu trong khi các phê duyệt dự án và quỹ tín thác vẫn còn chờ xử lý.
Sự sẵn sàng về ngân hàng, nhà đầu tư và thương mại
Các ngân hàng và nhà cung cấp dịch vụ ủy thác bảo lãnh cho dự án và bảo vệ tiền của người mua, không phải giấy phép thương mại. Chuẩn bị những thứ sau trước khi bắt đầu tiếp nhận:
- Tài liệu về quyền sử dụng đất và sở hữu
- Mô hình khái niệm và khả thi
- Biểu đồ công ty phát triển và dự án
- Chiến lược tư vấn, nhà thầu và tài chính
- Kế hoạch bán hàng, quỹ tín thác và bàn giao
Mục tiêu là một câu chuyện thống nhất — đất đai, tài trợ, kế hoạch bán hàng và nghĩa vụ bàn giao — qua mô hình khả thi, các hợp đồng và hồ sơ ngân hàng. Sự nhất quán đó rút ngắn thảo luận về quỹ tín thác và tài khoản. Nó không đảm bảo một tài khoản, tài chính hoặc đăng ký.
Câu hỏi cần trả lời trước khi thanh toán để thành lập
- Ai là người sở hữu hoặc kiểm soát đất?
- Ai được đăng ký là nhà phát triển?
- Dự án sẽ được tài trợ như thế nào?
- Khi nào có thể bắt đầu bán hàng?
- Ai vẫn chịu trách nhiệm sau khi hoàn thành?
Nơi một câu trả lời bị thiếu, hãy ghi lại giả định và tên người phải xác minh điều đó — chủ đất, người cho vay hoặc cơ quan. Một câu hỏi mở về đất đai hoặc tài chính hiện tại có chi phí thấp hơn nhiều trên giấy tờ so với việc phát hiện ra sau khi người mua đã thanh toán.
Những sai lầm phổ biến
- Thành lập một nhà phát triển trước khi quyền sử dụng đất và tính đủ điều kiện dự án được kiểm tra
- Tiếp nhận đặt chỗ của người mua trước khi con đường bán hàng được làm rõ
- Trộn lẫn các dòng tiền của chủ đất và dự án
- Bỏ qua các nghĩa vụ cộng đồng sau khi bàn giao
Sai lầm tốn kém trong phát triển là cấu trúc: bán từ thực thể sai, hoặc từ một dự án chưa được đăng ký, và làm lại giấy tờ dưới áp lực của người mua và cơ quan chức năng. So sánh các lộ trình hoàn chỉnh — các phụ thuộc đăng ký, cơ chế ký quỹ, chi phí gia hạn và những gì mỗi cấu trúc cho phép tại thời điểm bắt đầu bán hàng — chứ không phải chi phí thành lập.
Những gì Velarozone đánh giá
Đánh giá do tư vấn viên của VelaroZone dẫn dắt biến kế hoạch phát triển thành quyết định thiết lập. Tùy thuộc vào các yếu tố, kế hoạch bằng văn bản có thể bao gồm:
- Các loại lộ trình đáng so sánh, và cách mỗi loại xử lý kiểm soát đất đai, đăng ký nhà phát triển và phương tiện dự án.
- Bước nào là hình thành công ty thông thường và bước nào là phê duyệt nhà phát triển, dự án hoặc ký quỹ có các cổng riêng.
- Các phụ thuộc bắt đầu bán hàng — đăng ký, bảo vệ quỹ của người mua, bổ nhiệm tư vấn viên — mà thiết lập lịch trình.
- Các lớp chi phí trong đó đất và công trình, không phải giấy phép, là những con số quan trọng.
- Tài liệu, đất trống và các câu hỏi tài chính và giả định cần được xác nhận bởi chuyên gia.
- Một trình tự nộp đơn chỉ bắt đầu sau khi khách hàng hiểu và phê duyệt lộ trình.
Danh sách rút gọn cuối cùng của cơ quan chức năng, lựa chọn hoạt động chính xác, yêu cầu hiện tại và lộ trình nộp hồ sơ được xác nhận dựa trên các sự kiện hiện tại. Chúng là những đầu ra quyết định, không phải các tuyên bố trên website.
