Як створити компанію з розвитку нерухомості в ОАЕ

У девелопменті схвалення потребують три різні речі, і в них різні власники. Юридична особа реєструється. Забудовник затверджується. Проєкт реєструється. Компанія з діяльністю, що звучить як девелопмент, усе одно не може запускати продажі, якщо бракує будь-якого з цього або механізму захисту коштів покупців. Проєкт із воднем чи аміаком стикається з подібним розподілом схвалень, викладеним у посібнику про проєкти зеленого водню.

На сайті Dubai Land Department наведено послугу, що показує схвалених нею забудовників, і запит про статус проєкту, що показує відсоток завершеності проєктів у Дубаї. ADREC наводить послугу з реєстрації проєктів нерухомості для реєстрації девелоперських проєктів і відстеження етапів завершення, а також систему керування ескроу-рахунками для платежів за нерухомість. Будівельні дозволи належать до компетенції муніципалітету; на сайті Dubai Municipality є категорія будівництва, що охоплює планування та нагляд за проєктами міської інфраструктури.

Точні кроки, документи та критерії відповідності для схвалення девелопера, реєстрації проєкту й ескроу різняться залежно від емірату та змінюються. Підтвердьте чинний порядок у земельного органу ділянки, перш ніж будувати довкола нього будь-які плани.

Визначте, яке право компанія має на ділянку: повну власність, довгострокову оренду чи угоду про девелопмент. Від цього залежить, чи може це право взагалі підтримати реєстрацію девелопера та проєкту. Власник землі, девелопер і проєктна компанія часто є трьома різними сторонами, а кредитори та механізми захисту покупців нерідко підштовхують до окремої структури для кожного проєкту.

Одна компанія, що водночас утримує землю, девелоперські зобов'язання та гроші покупців кількох проєктів, є структурою, яку найважче фінансувати й найважче розплутати. Юридична особа, що продає об'єкти, має бути тією, яка зареєстрована для їх розробки і яка утримує право на землю, схвалення та зобов'язання з передачі, що стоять за продажем. Холдингові компанії, структури власника землі та іноземна материнська компанія можуть стояти над нею, кожна зі справжньою роллю. Незалежно від того, чи це холдингові рівні під компанією на мейнленді (mainland) чи вільною зоною (free zone), сам проєкт підпорядковується емірату, де розташована ділянка.

Ескроу відрізняє забудовника від звичайної компанії з нерухомості. У Дубаї Земельний департамент Дубая публікує роз'яснення щодо дотримання Закону № 8 від 2007 року про ескроу-рахунки забудовників нерухомості. Нічого не резервуйте, не беріть депозитів і не підписуйте форм бронювання, доки маршрут продажу та механізм захищеного рахунку не узгоджені з органом. Опис підприємства як інвестиційного інструмента чи консультаційної компанії не виводить його з режиму забудовника, якщо воно отримує гроші покупців за ще не збудований об'єкт.

Група, яка фінансує проєкти, не продаючи об'єкти публіці, перебуває в іншому становищі, ніж та, що бере гроші покупців на етапі будівництва. З'ясуйте, до якої ви належите, до того як структурувати. Тримайте грошові потоки власника землі та проєкту окремо, бо їх змішування саме те, що першими оскаржують ескроу-банки та юристи покупців.

Вони оцінюють проєкт і захист коштів покупців, а не торгову ліцензію. Підготуйте документи на землю й право власності, модель техніко-економічного обґрунтування, схему девелоперської та проєктної компаній, стратегію щодо консультантів, підрядника й фінансування, а також план продажів, ескроу та передачі. Мета: єдина узгоджена картина в моделі обґрунтування, договорах і банківському досьє. Походження власного капіталу, що стоїть за проєктом, також має значення; див. джерело статків і коштів та бізнес-плани й документацію.

Ліцензійний збір невеликий порівняно з бюджетом проєкту. Вартість залежить від маршруту, а плата за послуги Velarozone деталізована в листі-угоді про умови надання послуг (див. як працює Velarozone). Відокремлюйте збори до сплати від капіталу, депозитів і витрат на радників та підтверджуйте актуальні збори органів у кожного органу до подання.

Дорога помилка є структурною: продаж з неправильної юридичної особи або з проєкту, який ще не зареєстровано, а потім переоформлення документів під тиском покупців і органу.

Календар слідує за шляхом проєкту, а не за паперами: контроль над землею, рішення щодо структури, створення юридичної особи, реєстрація девелопера й проєкту, ескроу, запуск продажів, будівництво, передача. Компанія може з'явитися за кілька днів. Це ніколи не дата, коли можна відкривати продажі, поки схвалення проєкту та ескроу очікуються. Резидентські візи та спонсорство персоналу йдуть після того, як узгоджено юридичну особу та її керівництво. Продовження, звітність щодо ескроу та проєкту, аудити й зобов'язання перед спільнотою після передачі йдуть за циклом органу.