Rehber
UAE'de Gayrimenkul Geliştirme Şirketi Nasıl Kurulur?
Kısa yanıt
Gayrimenkul geliştirme, emirlik emirlik, arsanın bulunduğu yerin tapu dairesi tarafından belirlenir: Dubai'de Dubai Land Department, Abu Dhabi'de Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC). İzin katmanlıdır. Şirket tescil edilir, geliştirici onaylanır ve her proje tescil edilir; alıcı fonları bir escrow düzenlemesiyle korunur. Yolu en sık belirleyen şey, henüz inşa edilmemiş birimler karşılığında alıcı parası alıp almayacağınızdır; çünkü bu, projeyi tek bir satıştan önce geliştirici onayına, proje tesciline ve escrow'a çeker.
Sınırlar: kim neyi onaylar
Bir geliştirme projesinde, onay gerektiren üç farklı şey vardır ve bunların farklı sahipleri vardır. Kuruluş kayıtlıdır. Geliştirici onaylıdır. Proje kayıtlıdır. Geliştirmeyi çağrıştıran bir faaliyeti olan bir şirket, bunlardan biri veya alıcı fon düzenlemesi eksikse yine de satışa başlayamaz. Bir hidrojen veya amonyak projesi, yeşil hidrojen projesi rehberinde ortaya konan benzer bir onay ayrımıyla karşılaşır.
Dubai Land Department'ın sitesi, onayladığı geliştiricileri gösteren bir hizmeti ve Dubai projeleri için tamamlanma yüzdesini gösteren bir proje durumu sorgulamasını listeler. ADREC, geliştirme projelerinin kaydedilmesi ve tamamlanma aşamalarının izlenmesi için bir gayrimenkul projeleri hizmetini ve mülk ödemeleri için bir escrow hesabı yönetim sistemini listeler. Yapı onayları belediyededir; Dubai Municipality'nin sitesinde kentsel altyapı projelerinin planlanmasını ve denetimini kapsayan bir bina kategorisi bulunur.
Geliştirici onayı, proje tescili ve escrow için kesin adımlar, belgeler ve uygunluk testleri emirliğe göre farklılık gösterir ve değişir. Etrafında herhangi bir şey tasarlamadan önce güncel süreci arsanın bağlı olduğu arazi otoritesiyle teyit edin.
Önce arazi gelir
Şirketin saha üzerinde hangi hakka sahip olduğunu belirleyin: mülkiyet (freehold), kiralama (leasehold) ya da bir geliştirme sözleşmesi. Bu, hakkın geliştirici ve proje tesciline hiç dayanak olup olamayacağını belirler. Arsa sahibi, geliştirici ve proje şirketi çoğu zaman üç ayrı taraftır; kredi verenler ve alıcı koruma düzenlemeleri de çoğunlukla her proje için ayrı bir araç kullanımına yönlendirir.
Arsayı, geliştirme yükümlülüklerini ve birden fazla projenin alıcı parasını aynı anda elinde tutan tek bir şirket, finanse edilmesi ve çözülmesi en zor yapıdır. Birimleri satan tüzel kişi, bunları geliştirmek üzere tescilli olan, satışın arkasındaki arsa hakkını, onayları ve teslim yükümlülüklerini elinde tutan tüzel kişi olmalıdır. Holding şirketleri, arsa sahibi araçları ve yurt dışındaki bir ana şirket bunun üstünde yer alabilir; her birinin gerçek bir rolü vardır. Bunun mainland şirketi altında mı yoksa free zone holding katmanları altında mı olduğundan bağımsız olarak, proje kendisi arsanın bulunduğu emirliği izler.
Alıcı parası ve escrow
Bir geliştiriciyi sıradan bir gayrimenkul şirketinden ayıran şey escrow'dur. Dubai'de Dubai Land Department, Real Estate Development Escrow Accounts ile ilgili Law No. (8) of 2007'ye uyum konusunda rehberlik yayımlar. Satış yolu ve korunan hesap düzenlemesi otoriteyle netleşmeden hiçbir şey ayırtmayın, hiçbir depozito almayın ve hiçbir rezervasyon formu imzalamayın. Girişimi bir yatırım aracı veya danışmanlık olarak tanımlamak, henüz inşa edilmemiş bir birim karşılığında alıcı parası alıyorsa onu geliştirici rejiminin dışına çıkarmaz.
Birimleri kamuya satmadan proje finanse eden bir grup, projeden (off-plan) alıcı parası alan bir gruptan farklı konumdadır. Yapılandırmadan önce hangisi olduğunuzu belirleyin. Arsa sahibi ve proje nakit akışlarını ayrı tutun; çünkü bunları karıştırmak, escrow bankalarının ve alıcı avukatlarının ilk sorguladığı kalıptır.
Bankalar, escrow sağlayıcıları ve kredi verenler neye bakar
Ticari lisansı değil, projeyi ve alıcı parasının korunmasını değerlendirirler. Arsa ve mülkiyet belgelerini, bir fizibilite modelini, geliştirme ve proje şirketlerinin bir şemasını, bir danışman, müteahhit ve finansman stratejisini ve bir satış, escrow ve teslim planını hazırlayın. Amaç, fizibilite modeli, sözleşmeler ve banka dosyası boyunca tek bir mutabık hikâyedir. Projenin arkasındaki özkaynağın kaynağı da önemlidir; bkz. servet ve fon kaynağı ve iş planları ve belgelendirme.
Lisans ücreti proje bütçesinin yanında küçüktür. Maliyet yola bağlıdır ve Velarozone hizmet bedeli sözleşme mektubunda kalem kalem gösterilir (Velarozone nasıl çalışır bölümüne bakın). Ödenecek ücretleri sermayeden, depozitolardan ve danışman maliyetlerinden ayırın ve güncel otorite ücretlerini başvurudan önce her otoriteyle teyit edin.
Geliştiriciler nerede takılır
- Arazi ve proje uygunluğu test edilmeden bir geliştirici kurmak.
- Satış yolu netleşmeden rezervasyon almak.
- Arsa sahibi ve proje nakit akışlarını karıştırmak.
- Teslim sonrası topluluk yükümlülüklerini göz ardı etmek. ADREC'in hizmetleri arasında tescil, bütçeler, faturalar ve hizmet ücretlerini kapsayan bir mülk sahipleri birliği kategorisi bulunur; bu da yükümlülüklerin satış ofisinden ne kadar uzun süre yaşadığını gösterir.
Pahalı hata yapısaldır: yanlış tüzel kişiden ya da henüz tescil edilmemiş bir projeden satış yapmak, ardından alıcıların ve otoritenin baskısı altında evrakı yeniden düzenlemek.
Kuruluştan teslime
Takvim evrakı değil, proje yolunu izler: arsa kontrolü, yapı kararı, tüzel kişinin kuruluşu, geliştirici ve proje tescili, escrow, satış lansmanı, inşaat, teslim. Şirket günler içinde var olabilir. Proje ve escrow onayları beklemedeyken bu, satışların açılabileceği tarih değildir. Oturum vizeleri ve personel sponsorluğu, tüzel kişi ve yönetimi üzerinde anlaşıldıktan sonra gelir. Yenilemeler, escrow ve proje raporlaması, denetimler ve teslim sonrası topluluk görevleri otoritenin döngüsünde ilerler.
