บล็อก
บริษัทประเภทไหนที่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินดูไบแบบอิสระ
คำตอบสั้นๆ
กฎหมายดูไบ ฉบับที่ 7 ปี 2006 จำกัดสิทธิในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในดูไบไว้เฉพาะพลเมือง UAE พลเมืองของรัฐสมาชิก GCC บริษัทที่พวกเขาถือหุ้นทั้งหมด และบริษัทมหาชนจำกัด พลเมืองที่ไม่ใช่ชาว UAE รายอื่นอาจได้รับกรรมสิทธิ์เด็ดขาด (freehold) โดยไม่จำกัดระยะเวลา หรือสิทธิเก็บกินหรือสิทธิเช่าได้นานถึง 99 ปี เฉพาะเมื่อได้รับความเห็นชอบจากผู้ปกครองและเฉพาะในพื้นที่ที่ผู้ปกครองกำหนดเท่านั้น บริษัทประเภทอื่นใดที่ Dubai Land Department จดทะเบียนเป็นเจ้าของขึ้นอยู่กับข้อตกลงกับหน่วยงานทะเบียนบริษัท ได้แก่ DIFC, ADGM Registration Authority, Dubai Creative Clusters Authority และตั้งแต่วันที่ 24 กรกฎาคม 2025 Masdar City ซึ่งบันทึกความเข้าใจยังเว้นเกณฑ์คุณสมบัติไว้ให้พัฒนา โปรดยืนยันการยอมรับกับ Land Department สำหรับหน่วยงานทะเบียนของคุณก่อนจัดตั้งบริษัท
ไม่มีรายการแบบเผยแพร่เดียวของประเภทบริษัทที่สามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ฟรีโฮลด์ของดูไบได้ นั่นคือเหตุผลที่คำตอบที่คุณพบออนไลน์ขัดแย้งกัน เหตุผลที่ไม่มีรายการคือมีสองคำถามที่ต่างกันถูกพูดถึงพร้อมกัน
ข้อแรกเป็นคำถามทางกฎหมาย และมีคำตอบที่คงที่ซึ่งไม่เปลี่ยนแปลงตั้งแต่ปี 2006 ข้อที่สองเป็นคำถามเรื่องแนวปฏิบัติด้านการจดทะเบียนที่ Dubai Land Department และขยายออกไปอย่างต่อเนื่องมาหลายปี ใบอนุญาตจากหน่วยงานของเขต ดังในการจัดตั้งบริษัทในฟรีโซน ทำให้บริษัทประกอบการค้าได้ แต่ไม่ได้ทำให้บริษัทอยู่ในทะเบียนกรรมสิทธิ์ด้วยตัวมันเอง
สิ่งที่กฎหมายระบุไว้อย่างชัดเจน
บทความที่ 4 ของกฎหมายหมายเลข 7 ปี 2006 เกี่ยวกับการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในเอมิเรตดูไบ กำหนดว่าสิทธิในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในเอมิเรตนั้นจำกัดเฉพาะชาวสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ ชาวของรัฐมนตรีการค้าในอ่าว ประเทศที่มีสมาชิก GCC บริษัทที่เป็นเจ้าของทั้งหมด โดยบุคคลเหล่านี้ และบริษัทจดทะเบียนที่มีหุ้นเหมือนกัน จากนั้นกำหนดว่าสำหรับการอนุมัติของผู้ปกครอง ชาวต่างชาติที่ไม่ใช่ชาวสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์อาจได้รับสิทธิการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แบบเป็นเจ้าของในบางพื้นที่ที่ผู้ปกครองกำหนดโดยไม่มีการจำกัดเวลา หรือสิทธิเสียภาษีหรือสิทธิในการเช่าสูงสุด 99 ปี
มีสองสิ่งที่ตามมาทันที บริษัทได้รับการพิจารณาตั้งแต่แรก แต่สิทธิทั่วไปครอบคลุมบริษัทที่พลเมือง UAE หรือ GCC ถือหุ้นทั้งหมดและบริษัทมหาชนจำกัด คนอื่นทั้งหมด รวมถึงบริษัทที่ต่างชาติถือหุ้นทุกแห่ง อยู่ในวรรคที่สอง ซึ่งเป็นการอนุญาตในพื้นที่ที่กำหนด ไม่ใช่สิทธิทั่วไป
พื้นที่ที่กำหนดคือรายการแปลงที่ดิน
ข้อบังคับหมายเลข 3 ปี 2006 กำหนดพื้นที่ที่การมอบหมายใช้ได้ และกำหนดรายละเอียดย่อยหน้าต่อแผนที่ที่ออกโดยกรมที่ดิน พื้นที่ที่ชื่อในนั้นรวมถึง อุมม์ ฮูไรร์ 2, อัล บาร์ชาซาวน์ 2 และ 3, เอมิเรต ฮิลส์ 1 ถึง 3, เจเบล อาลี, อัล จัดดาฟ, เกาะเวิลด์, ราส อัล คอร์, อัล โรเวอา, ถนนชีคซาเยด, ซอฟูห์ 1 และ 2, อัล ควอซ 3 และเขตอุตสาหกรรม อัล ควอซ, มิรดิฟ, ดูไบ มารีน่า, ปาล์ม เจเบล อาลี, ปาล์ม จูเมียร์ และนัด อัล เชบา และวาร์ซาน 1
นั่นคือเอกสารดั้งเดิมและได้มีการแก้ไขตั้ง seแล้ว จุดสำคัญสำหรับผู้ซื้อไม่ใช่รายการประวัติศาสตร์ แต่คือกลไก: สิทธิในการเข้าถึงข้อมูลเกี่ยวข้องกับแปลงที่ดิน และกรมที่ดินจะเก็บแผนที่นั้นไว้ ถามเกี่ยวกับแปลง ไม่ใช่เกี่ยวกับชื่อเสียงของละแวกนี้
การจดทะเบียนคือที่ที่คำถามเกี่ยวกับบริษัทถูกตัดสินจริง
Land Department เป็นหน่วยงานเดียวที่ได้รับอนุญาตให้จดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และสัญญาเช่าระยะยาว และธุรกรรมที่ก่อ โอน แก้ไข หรือระงับสิทธิเหล่านั้นไม่มีผลสมบูรณ์เว้นแต่บันทึกใน Property Register ซึ่งมีค่าเป็นพยานหลักฐานเด็ดขาดต่อทุกฝ่าย ดังนั้นคำถามเชิงปฏิบัติไม่เคยเป็น 'บริษัทนี้ถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้หรือไม่' ในเชิงนามธรรม แต่เป็น 'Land Department จะจดทะเบียนบริษัทนี้เป็นเจ้าของแปลงนี้หรือไม่' ใบอนุญาตการค้าบันทึกสิ่งที่บริษัททำได้ในเชิงพาณิชย์ แต่ไม่ได้ตอบคำถามนั้น
แต่ละข้อตกลงเป็นข้อตกลงระหว่างกรมที่ดินกับหน่วยงานที่เก็บทะเบียนบริษัท ข้อความของ ADGM อ้างถึงกรอบการทำงาน มาตรการควบคุมทางกฎหมาย และขั้นตอนการจดทะเบียนของกรมที่ดินเอง ข้อตกลงจึงไม่ได้มาแทนที่การตรวจสอบของกรมที่ดิน บันทึกความเข้าใจของ Masdar City ลงวันที่ 24 กรกฎาคม 2025 ผูกพันทั้งสองฝ่ายให้พัฒนาเกณฑ์คุณสมบัติและขั้นตอนการจดทะเบียน ควรอ่านว่าเป็นกรอบที่อยู่ระหว่างการจัดทำ
ความร่วมมือระหว่างกรมที่ดินดูไบและทะเบียนบริษัท ได้รับการประกาศโดยฝ่ายที่เกี่ยวข้อง
ดูไบ อินเตอร์เนชั่นแนล ฟินันเชียล เซ็นเตอร์
- สิ่งที่ประกาศ
- ข้อตกลงความร่วมมือครอบคลุมถึงบริษัท DIFC, หุ้นส่วน, มูลนิธิ, REITs และกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในการซื้อและจดทะเบียนอสังหาริมทรัพท์กับกรมที่ดิน
- เมื่อไหร่
- ประกาศโดย DIFC
ADGM Registration Authority
- สิ่งที่ประกาศ
- บันทึกความเข้าใจที่ช่วยให้องค์กรต่างประเทศที่จดทะเบียนใน ADGM สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในดูไบภายใต้กรอบการทำงาน การควบคุมทางกฎหมาย และขั้นตอนการจดทะเบียนของกรมที่ดิน
- เมื่อไหร่
- 7 พฤศจิกายน 2018
Dubai Creative Clusters Authority
- สิ่งที่ประกาศ
- บันทึกความเข้าใจเกี่ยวกับการจดทะเบียนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในนามของบริษัทใน ฟรีโซน (free zone)
- เมื่อไหร่
- ประกาศโดยกรมที่ดิน
มาซดาร์ซิตี้
- สิ่งที่ประกาศ
- บันทึกความเข้าใจเพื่อความร่วมมือ ซึ่งมีเป้าหมายให้บริษัทในฟรีโซนของ Masdar City ถือครองแปลงที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ภายใต้ระบบกรรมสิทธิ์เด็ดขาด (freehold) ในดูไบ เกณฑ์คุณสมบัติและขั้นตอนจะพัฒนาร่วมกัน
- เมื่อไหร่
- 24 กรกฎาคม 2568
| ทะเบียน | สิ่งที่ประกาศ | เมื่อไหร่ |
|---|---|---|
| ดูไบ อินเตอร์เนชั่นแนล ฟินันเชียล เซ็นเตอร์ | ข้อตกลงความร่วมมือครอบคลุมถึงบริษัท DIFC, หุ้นส่วน, มูลนิธิ, REITs และกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในการซื้อและจดทะเบียนอสังหาริมทรัพท์กับกรมที่ดิน | ประกาศโดย DIFC |
| ADGM Registration Authority | บันทึกความเข้าใจที่ช่วยให้องค์กรต่างประเทศที่จดทะเบียนใน ADGM สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในดูไบภายใต้กรอบการทำงาน การควบคุมทางกฎหมาย และขั้นตอนการจดทะเบียนของกรมที่ดิน | 7 พฤศจิกายน 2018 |
| Dubai Creative Clusters Authority | บันทึกความเข้าใจเกี่ยวกับการจดทะเบียนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในนามของบริษัทใน ฟรีโซน (free zone) | ประกาศโดยกรมที่ดิน |
| มาซดาร์ซิตี้ | บันทึกความเข้าใจเพื่อความร่วมมือ ซึ่งมีเป้าหมายให้บริษัทในฟรีโซนของ Masdar City ถือครองแปลงที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ภายใต้ระบบกรรมสิทธิ์เด็ดขาด (freehold) ในดูไบ เกณฑ์คุณสมบัติและขั้นตอนจะพัฒนาร่วมกัน | 24 กรกฎาคม 2568 |
ยานพาหนะนอกชายฝั่งและจดหมายที่หน่วยงานออกให้
Jebel Ali Free Zone เผยแพร่หนังสือรับรองการจดทะเบียนหลายฉบับ หนึ่งในนั้นคือ 'NOC เพื่อถือครองอสังหาริมทรัพย์ต่อกรมที่ดิน' ซึ่งใช้ได้กับบริษัททุกประเภท รวมถึงบริษัทออฟชอร์ ยื่นขอผ่านพอร์ทัล Dubai Trade และเสนอราคาที่ AED 200 บวกค่าธรรมเนียมอิเล็กทรอนิกส์เล็กน้อย การที่ท่านเลือกโครงสร้างฟรีโซน (free zone) หรือเมนแลนด์ (mainland) แบบใดจะเป็นตัวกำหนดว่าทะเบียนใดเป็นผู้ออกหนังสือฉบับนั้น
หนังสือออกโดยหน่วยงานทะเบียนที่ถือบริษัท เพื่อใช้ที่ Land Department เป็นปัจจัยหนึ่ง ไม่ใช่การรับประกัน เพราะ Land Department ใช้กรอบและขั้นตอนของตนเอง เตรียมเอกสารจัดตั้งของบริษัทและหลักฐานว่าใครเป็นเจ้าของและควบคุมบริษัท และคาดว่าจะมีคำขอเพิ่มเติมในวันนั้น
หน่วยงานทะเบียนแตกต่างกันในความคืบหน้าของการจัดการ รายการ ADGM เป็นบันทึกความเข้าใจ ส่วนรายการ Masdar City ระบุงานที่ยังต้องทำ เส้นทางจะถูกเพิ่มเข้ามาเมื่อเวลาผ่านไป
วิธีการใช้สิ่งนี้ก่อนที่คุณจะจัดตั้งบริษัท
- ระบุแปลงที่ดินให้ชัดเจนก่อน และยืนยันว่าสามารถเป็นเจ้าของได้กับกรมที่ดินในพื้นที่ที่เปิดให้เป็นเจ้าของโดยไม่ใช่พลเมือง UAE
- จากนั้นสอบถามว่ากรมที่ดินขณะนี้จดทะเบียนหน่วยงานจากทะเบียนที่คุณมีในใจหรือไม่
- สอบถามทะเบียนเองว่ามีจดหมายหรือใบรับรองอะไรที่ออกให้กรมที่ดิน และมีค่าใช้จ่ายเท่าใด
- อย่าจัดตั้งบริษัทโดยอาศัยคำยืนยันของผู้ให้บริการว่าโครงสร้างหนึ่ง 'สามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้' ให้ขอจากหน่วยงานทะเบียนทั้งสองแห่งที่เกี่ยวข้อง
- จำไว้ว่าการเป็นเจ้าของและการพำนักมีแฟ้มข้อมูลที่แตกต่างกัน: เส้นทางที่จดทะเบียนสิทธิ์ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับวีซ่า
- ตรวจสอบอีกครั้งก่อนการซื้อแต่ละครั้ง เพราะการจัดเตรียมได้ถูกเพิ่มเติมขึ้นปีแล้วปีเล่า และคำตอบเมื่อวานนี้อาจแคบลงกว่าคำตอบในวันนี้
สั้นๆ
สิ่งที่ควรนำไปใช้จากนี่
- กฎหมายฉบับที่ 7 ปี 2006 จำกัดการถือครองไว้เฉพาะพลเมือง UAE และ GCC บริษัทที่พวกเขาถือหุ้นทั้งหมด และบริษัทมหาชนจำกัด โดยมีการอนุญาตแก่ผู้ที่ไม่ใช่พลเมือง UAE ในพื้นที่ที่ผู้ปกครองกำหนด
- กฎข้อบังคับหมายเลข 3 ของปี 2549 กำหนดคุณสมบัติให้กับแปลงที่เฉพาะเจาะจงตามแผนที่ของกรมที่ดิน
- ไม่มีสิ่งใดเป็นเจ้าของจนกว่าจะมีการบันทึกในทะเบียนทรัพย์สิน ซึ่งเป็นทะเบียนเดียวที่สำคัญ
- ยานพาหนะทางบริษัทใดบ้างที่ได้รับการยอมรับนั้นเป็นแนวทางในการจดทะเบียน ขยายทะเบียนผ่านข้อตกลงความร่วมมือ
- ตรวจสอบแปลงและทะเบียนกับสองหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนจดทะเบียนใดๆ
- พระราชบัญญัติใดควบคุมผู้ที่สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในดูไบ?
- พระราชบัญญัติหมายเลข 7 ของปี 2549 ว่าด้วยการจดทะเบียนทรัพย์สินในอาณาเขตดูไบ มาตรา 4 จำกัดการเป็นเจ้าของเฉพาะพลเมือง UAE พลเมือง GCC บริษัทที่เป็นเจ้าของทั้งหมดโดยพวกเขา และบริษัทจดทะเบียนทั่วไป และกำหนดว่าชาวต่างชาติอาจได้รับสิทธิการเป็นเจ้าของฟรีโฮลด์ การใช้อำนาจ หรือการเช่าเป็นระยะเวลาไม่เกิน 99 ปีในพื้นที่ที่กำหนดโดยผู้ปกครอง
- บริษัทใน ฟรีโซน สามารถจดทะเบียนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในดูไบได้หรือไม่?
- บางแห่งทำได้ ผ่านข้อตกลงของหน่วยงานทะเบียนกับ Dubai Land Department: DIFC, ADGM Registration Authority และ Dubai Creative Clusters Authority ได้ประกาศการจัดการแล้ว Masdar City ลงนามบันทึกความเข้าใจเพื่อความร่วมมือเมื่อวันที่ 24 กรกฎาคม 2025 ซึ่งมีเป้าหมายให้เป็นไปได้ โดยเกณฑ์คุณสมบัติยังต้องพัฒนาร่วมกัน Land Department เป็นผู้ยืนยันว่าบริษัทใดมีคุณสมบัติหรือไม่
- พื้นที่ที่กำหนดในดูไบคืออะไร?
- เป็นพื้นที่ที่กำหนดให้เป็นเจ้าของโดยชาวต่างชาติตามกฎข้อบังคับหมายเลข 3 ของปี 2549 โดยถูกระบุเป็นแปลงๆ โดยใช้แผนที่ที่ออกโดยกรมที่ดินดูไบ คุณสมบัติจะถูกผูกกับแปลงที่ดินแทนที่จะเป็นชื่อเขต ดังนั้นจึงได้รับการยืนยันกับทะเบียน
- บริษัทต้องมีจดหมายไม่มีความคัดค้านเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในดูไบหรือไม่?
- ขึ้นอยู่กับหน่วยงานทะเบียนที่ถือบริษัทและสิ่งที่ Land Department ร้องขอ ตัวอย่างเช่น Jebel Ali Free Zone ออก 'NOC to own property for Land Department' ให้แก่บริษัทประเภทต่าง ๆ ของเขต รวมถึงบริษัทออฟชอร์ ในราคา AED 200 บวกค่าธรรมเนียมอิเล็กทรอนิกส์เล็กน้อย โปรดสอบถามหน่วยงานทะเบียนของคุณว่าออกอะไรบ้าง
- ธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์จะถูกต้องหรือไม่หากไม่ได้จดทะเบียน?
- ไม่ใช่ กฎหมายฉบับที่ 7 ปี 2006 กำหนดว่าธุรกรรมที่สร้าง โอน เปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกสิทธิในอสังหาริมทรัพย์จะไม่ถูกต้องหากไม่ได้บันทึกในทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ และทะเบียนมีค่าหลักฐานเบื้องต้นที่แน่ชัดต่อทุกฝ่าย เว้นแต่ว่าจะมีการพิสูจน์ว่ามีการฉ้อโกงหรือปลอมแปลง
แหล่งข้อมูล
ที่มาของข้อมูลนี้
- Dubai Land Department: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงกฎหมายฉบับที่ 7 ปี 2006 และข้อบังคับฉบับที่ 3 ปี 2006 (PDF)
- Dubai Land Department: บันทึกความเข้าใจเพื่อความร่วมมือของ Masdar City ที่ช่วยให้บริษัทในฟรีโซนถือครองอสังหาริมทรัพย์ในดูไบได้
- Gulf News: ดูไบอนุญาตให้บริษัทในฟรีโซน Masdar City ซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายใต้กรรมสิทธิ์เด็ดขาด (freehold) 24 กรกฎาคม 2025
- ADGM: Dubai Land Department ลงนาม MoU กับ ADGM Registration Authority 7 พฤศจิกายน 2018
- DIFC: ข้อตกลงความร่วมมือกับ Dubai Land Department
- Jebel Ali Free Zone: หนังสือรับรองการจดทะเบียน รวมถึง NOC สำหรับการถือครองทรัพย์สินเพื่อ Dubai Land Department
ข้อมูลทั่วไปที่ดึงมาจาก CBUAE Rulebook รวมถึง Retail Payment Services and Card Schemes Regulation (C 15/2021) และ Cabinet Resolution No. (134) of 2025 ตามที่เผยแพร่ ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี กฎและแนวทางเปลี่ยนแปลงได้ จึงควรยืนยันข้อความฉบับปัจจุบันและข้อกำหนดของแต่ละสถาบันก่อนยื่น