จะเกิดอะไรขึ้นกับอสังหาริมทรัพย์ของคุณในดูไบเมื่อคุณเสียชีวิต

พระราชบัญญัติหมายเลข 7 ปี 2006 ว่าด้วยการลงทะเบียนอสังหาริมทรัพย์กำหนดว่า หากมรดกของผู้เสียชีวิตมีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ใบรับรองการสืบทอดจะต้องถูกจดทะเบียนในทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ และการโอนสิทธิของทายาทจะไม่มีผลหรือไม่ถูกต้องต่อบุคคลที่สามเว้นแต่จะจดทะเบียนด้วย

มีอยู่ข้างๆ คือกฎทั่วไปที่ธุรกรรมซึ่งสร้าง เปลี่ยนแปลง หรือทำให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์สิ้นสุดไม่ได้รับการยอมรับหากไม่ได้บันทึกในทะเบียน ซึ่งมีค่าใช้เป็นหลักฐานอันแน่นอนต่อทุกฝ่าย เว้นแต่จะมีการพิสูจน์ว่ามีการฉ้อโกงหรือปลอมแปลง

ดังนั้นจึงไม่มีกรณีใดที่ข้ามขั้นตอนของ UAE ได้ ทายาทจะต้องมีคำวินิจฉัยที่ได้รับการยอมรับว่าผู้ใดเป็นผู้รับมรดก ในรูปแบบที่ Land Department สามารถจดทะเบียนได้ ส่วนอื่นทั้งหมด (พินัยกรรมฉบับใดมีผลบังคับ ศาลใดออกคำสั่งใด) เป็นเรื่องของความรวดเร็วและค่าใช้จ่ายในการได้คำวินิจฉัยนั้น

พระราชบัญญัติว่าด้วยสถานภาพส่วนบุคคลตามกฎหมายฉบับที่ 41 ของปี 2022 ประยุกต์ใช้กับชาวมุสลิมที่เป็นพลเมืองของสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ และชาวต่างชาติที่ไม่ใช่มุสลิมที่อาศัยอยู่ในรัฐ เกี่ยวกับการสมรส การหย่าร้าง มรดก พินัยกรรม และการพิสูจน์ความเป็นบุตร เว้นแต่บุคคลที่เกี่ยวข้องจะยึดมั่นในกฎหมายของประเทศบ้านเกิดของตน การบังคับใช้มีผลตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2023

กฎการสืบทอดที่กำหนดไว้โดยปริยาย คือ หากไม่มีพินัยกรรม ครึ่งหนึ่งของมรดกจะตกทอดไปยังสามีหรือภรรยา และอีกครึ่งจะกระจายไปยังบุตรทั้งหมดอย่างเท่าเทียม โดยไม่มีการจำแนกเพศ หากไม่มีบุตร มรดกจะตกทอดไปยังบิดามารดาหากยังมีชีวิตอยู่ หรือครึ่งหนึ่งจะตกทอดไปยังบิดาหรือมารดาที่มีชีวิต อีกครึ่งหนึ่งจะตกทอดไปยังพี่น้องของผู้ตาย

สิทธิในการใช้กฎหมายของประเทศของคุณแทนมีอยู่จริง และเป็นสิทธิที่ต้องอ้างอิงและแสดงหลักฐานมากกว่าที่จะเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ นี่คือข้อโต้แย้งในการทำให้สถานการณ์นี้เป็นที่ยอมรับแบบไม่เป็นข้อโต้แย้งในขณะที่คุณสามารถทำได้

DIFC Courts ให้บริการ Wills Service สำหรับผู้ที่มิใช่มุสลิม ภายใต้กฎหมายดูไบฉบับที่ 15 ปี 2017 ว่าด้วยการควบคุมมรดก พินัยกรรม และการพิสูจน์พินัยกรรมสำหรับผู้ที่มิใช่มุสลิม ซึ่งขยายไปยัง Ras Al Khaimah โดยแนวปฏิบัติของศาล เมื่อมีผู้เสียชีวิต DIFC Courts จะออกคำสั่งรับรองพินัยกรรม (และคำสั่งผู้พิทักษ์ในกรณีที่เกี่ยวข้อง) แก่ผู้ที่ได้รับแต่งตั้งให้พิสูจน์พินัยกรรมและชำระบัญชีกองมรดก

คุณสมบัติ ตามที่ศาลระบุ คือคุณต้องไม่ใช่มุสลิมและไม่เคยเป็นมุสลิม มีอายุตั้งแต่ 18 ปีขึ้นไป และเป็นเจ้าของทรัพย์สินในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์หรือมีบุตรเล็กที่อาศัยอยู่กับคุณในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ ข้อกำหนดเรื่องการเป็นผู้ดูแลนั้นครอบคลุมถึงบุตรเล็กที่อาศัยอยู่ในดูไบหรือรัฐราสอัลไคมาห์

หากทรัพย์สินจดทะเบียนในนามบริษัท สินทรัพย์ในกองมรดกของท่านจะไม่ใช่ตัวทรัพย์สิน แต่เป็นหุ้น ซึ่งเป็นสินทรัพย์คนละอย่าง อยู่ในทะเบียนคนละแห่ง และอยู่ภายใต้เอกสารจัดตั้งของบริษัทและข้อตกลงระหว่างผู้ถือหุ้นใดก็ตามที่มีอยู่

สิ่งนี้อาจเป็นการปรับปรุงหรือเป็นความซับซ้อนก็ได้ และขึ้นอยู่กับว่าเอกสารของบริษัทระบุไว้หรือไม่ว่าจะเกิดอะไรขึ้นเมื่อผู้ถือหุ้นเสียชีวิต หากระบุไว้ (ข้อกำหนดการโอน สิทธิซื้อก่อน กลไกการประเมินมูลค่าที่ตกลงกันไว้) การรับมรดกจะเป็นไปอย่างเป็นระเบียบ และโฉนดจะไม่เปลี่ยนมือเลย เพราะเจ้าของทรัพย์สินไม่ได้เปลี่ยน หากไม่ได้ระบุไว้เลย ท่านก็เพียงเพิ่มบริษัทเข้ามาในปัญหาโดยที่ปัญหายังคงอยู่

นอกจากนี้ยังแบ่งการวางแผนเป็นเอกสารสองชุดแทนที่จะเป็นชุดเดียว นี่คือเหตุผลที่แท้จริงที่ศาล DIFC เผยแพร่พินัยกรรมเจ้าของธุรกิจที่ครอบคลุมหุ้นการถือครองแยกจากพินัยกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์: เจ้าของที่ถือกรรมสิทธิ์ในอพาร์ตเมนต์หนึ่งส่วนตัวและอีกหนึ่งผ่านบริษัทจำเป็นต้องมีเอกสารทั้งสองฉบับที่ถูกต้อง และจำเป็นต้องสอดคล้องกัน

โครงสร้างที่โอนความเป็นเจ้าของในช่วงที่ยังมีชีวิตอยู่ เช่น มูลนิธิและทรัสต์ อาจไม่เหลือทรัพย์สินในกองมรดกให้ส่งต่อเลย แต่ละโครงสร้างมีผลทางภาษี การรายงาน และการควบคุมของตนเองในทุกประเทศที่เกี่ยวข้อง จึงควรขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญก่อนใช้

เราไม่ใช่สำนักงานกฎหมายและเราไม่ร่างพินัยกรรม เมื่อลูกค้า (client) ต้องการวางแผนการสืบทอดทรัพย์สิน เราจะแนะนำทนายความที่มีคุณสมบัติ และเมื่อบริษัทถือครองทรัพย์สิน เราจะประสานงานกับทนายความเกี่ยวกับวิธีจัดทำเอกสารฝั่งบริษัท