Cum să înființați o companie de management pentru case de vacanță sau închirieri pe termen scurt

Majoritatea ghidurilor despre această afacere încep cu licența. În practică, compania este partea ușoară. O companie înregistrată, cu o activitate care sună a închiriere, nu poate lista nici măcar o noapte până când nu există aprobarea operatorului și înregistrările unităților, iar o platformă de rezervări nu așteaptă cât timp le obțineți.

Așadar, inventariați mai întâi unitățile. Pentru fiecare apartament, notați cine este proprietarul, dacă proprietarul va semna un mandat, ce permit regulile clădirii și asociația proprietarilor și în ce emirat se află. Numărul de unități pe care le puteți opera legal la lansare spune mai mult despre afacere decât entitatea aleasă. Un fondator cu șase unități eligibile și unul cu șaizeci se confruntă cu necesități de numerar, personal și discuții cu băncile diferite.

Fiecare emirat are propriul regim. Cel din Dubai este administrat de DET, iar cel din Abu Dhabi de DCT, așa că un portofoliu împărțit între ambele înseamnă două trasee de aprobare. În Dubai, regulamentul de pe portalul legislației stabilește trei etape: un initial approval, apoi licența operatorului, apoi un permis pentru fiecare unitate. Licența este valabilă 1 an ca standard (până la 4 ani dacă se plătesc taxele pentru întreaga perioadă), iar fiecare permis 1 an, reînnoirea fiind solicitată înainte de expirare. Confirmați cerințele și taxele actuale la autoritatea relevantă înainte de a semna mandatele proprietarilor, deoarece le stabilește și le modifică autoritatea.

Cele două modele arată la fel pentru un oaspete și foarte diferit pentru o autoritate de reglementare, un proprietar și o bancă.

Într-un contract de administrare, proprietarul rămâne locatorul, iar compania câștigă un onorariu sau o parte din venituri. Este o afacere de servicii. Riscul ei este de reputație și contractual: o unitate deteriorată, o plată întârziată, o delistare.

Într-un contract de închiriere principal, compania închiriază apartamentul și îl subînchiriază pe nopți. Suportă chiria indiferent dacă nopțile se vând sau nu. Aceasta este o afacere de ocupare, iar contractul de închiriere este el însuși o înregistrare consemnată. Dubai Land Department publică serviciul de înregistrare a contractelor de închiriere (Ejari) pentru înregistrarea și reînnoirea contractelor de închiriere în Dubai. Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) enumeră printre serviciile sale înregistrarea, reînnoirea, modificarea și încetarea contractelor de închiriere și de administrare a proprietăților. Niciuna dintre pagini nu descrie regulile pentru holiday homes, așa că tratați-le drept registrele în care se păstrează traseul contractual și întrebați autoritatea pentru turism cum dorește să fie dovedite contractul de închiriere și consimțământul proprietarului.

Grupurile care operează ambele modele le pun adesea în entități separate. Creditorii, proprietarii și autoritatea pentru turism citesc riscul diferit, iar o pierdere din contractul de închiriere principal nu trebuie să stea lângă banii proprietarilor.

Denumirea afacerii administrare de proprietăți și comunități nu o scoate din regimul de ospitalitate dacă oaspeții stau pe nopți. Acea licență se potrivește pentru taxe de întreținere și administrarea chiriașilor, nu pentru găzduire.

O bancă vede un operator de șederi scurte ca un comerciant din ospitalitate cu banii altora în cont. Într-o singură lună, același cont poate conține încasări pe card, contestări de plăți (chargebacks), garanții rambursabile, plăți către proprietari, costuri de curățenie și taxe de turism colectate în numele unei autorități.

Decideți din timp cine este comerciantul înregistrat al plăților (merchant of record), pentru că acea entitate preia contestările de plăți și deține relația de plată cu platforma. Decideți și unde stau garanțiile și sumele de turism până când sunt transmise mai departe și cum se leagă un extras al proprietarului de o rezervare.

Dosarul care ajută în etapa de pregătire a contului bancar corporativ este o singură rezervare urmărită integral: rezervarea pe platformă, plata oaspetelui, suma de turism, extrasul proprietarului. Dacă contractele spun aceeași poveste, onboarding-ul este mai ușor. Rămâne decizia băncii, iar nimic din toate acestea nu garantează un cont sau o listare pe platformă.

Compania care se ocupă de oaspeți ar trebui să dețină licența operatorului, permisele unităților și asigurarea pe care o implică șederea. În Dubai, regulamentul cere o poliță de la un asigurător licențiat în emirat, valabilă pe întreaga durată a licenței, care să acopere daunele pe care le pot provoca oaspeții. Alături poate exista o ramură tehnologică sau un vehicul care deține bunurile proprietarilor, dar numai cu un rol real.

Cineva trebuie să răspundă de identificarea și raportarea oaspeților, cineva de standardele de curățenie și cineva de raportarea către proprietari. Într-o firmă mică, acestea sunt adesea aceleași două persoane, de aceea capacitatea de vize și de establishment card trebuie planificată odată cu numărul de unități, nu după el. Confirmați cu autoritatea pentru turism dacă pentru autorizare cere un manager numit sau o persoană de contact locală.

Înființarea la distanță nu face ca operațiunea să fie la distanță. Unitățile sunt inspectate, lenjeria este mutată, iar cheile își schimbă mâinile în persoană.

Greșeala costisitoare este operarea unei unități a cărei autorizare, consimțământ sau situație a clădirii nu este rezolvată. Veniturile sunt mici, iar expunerea nu.

Costul depinde aici de traseu și, mai ales, de numărul de unități, deoarece autorizările, mobilarea, sistemele și reînnoirile cresc odată cu portofoliul. Taxele sunt stabilite de autoritatea pentru turism și se modifică, așa că verificați-le din nou chiar înainte de depunere. Onorariul de serviciu Velarozone este detaliat pe poziții în scrisoarea de misiune, iar cum funcționează Velarozone explică secvența. Pentru entitatea propriu-zisă, comparați traseele mainland și free zone abia după ce inventarul unităților și modelul contractual sunt stabilite.