Como abrir e operar um negócio de hotel ou apartamento serviço nos Emirados Árabes Unidos

O DET decide se um imóvel em Dubai pode se apresentar como hotel, apart-hotel ou estabelecimento semelhante, por meio de uma classificação paralela à licença comercial ordinária. Em Abu Dhabi, o DCT Abu Dhabi conduz o regime equivalente por meio de seus próprios sistemas de licenciamento e classificação. Nenhum dos dois reguladores licencia o edifício nem o proprietário do imóvel; licencia quem opera o estabelecimento, de modo que um hotel de propriedade independente, um sob gestão e um sob marca franqueada podem exigir, cada um, um protocolo diferente no mesmo local.

O fator determinante é a forma como as unidades são locadas, e não o nome que recebem. Um imóvel locado por diária, com serviço de padrão hoteleiro, está sujeito à competência do regulador de turismo; um locado em condições ordinárias de arrendamento, ainda que comercializado como "apartamento com serviços", costuma enquadrar-se, na maioria das vezes, no regime de casas de temporada. Essa fronteira é tratada em gestão de casa de temporada ou de aluguel de curta duração nos UAE, e errar nela logo no início é um equívoco comum e caro.

Abu Dhabi conduz seu regime hoteleiro por meio de dois sistemas online interligados: um Tourism Licensing System, que emite a licença de operação, e um E-Classification System, que avalia um imóvel segundo critérios obrigatórios, de classificação e de pontuação antes de colocá-lo em uma categoria. Um hotel classificado também presta informações por meio do sistema Hotel Revenue & Tourism Statistics do DCT, e qualquer exposição, conferência ou reunião realizada no local precisa de uma autorização própria por meio do Events Licensing System do DCT, ponto que hotéis com espaço para reuniões frequentemente ignoram.

A classificação de Dubai segue pelo DET como uma etapa distinta da licença comercial. Em Abu Dhabi, o DCT lista duas aprovações hoteleiras entre seus serviços no TAMM, o sistema de serviços governamentais de Abu Dhabi: Initial Approval to Construct or Convert a Building Into a Hotel Establishment e Approval for Hotel Engineering Plans. Ambas antecedem a inspeção de classificação, portanto não se deve comprar nem equipar um imóvel antes delas. As páginas de serviços do DET não estavam acessíveis para nova verificação, portanto confirme com o DET a lista de documentos e as taxas de Dubai antes de protocolar.

A classificação não substitui as aprovações de edificação e de instalações que cabem ao município. A Dubai Municipality supervisiona o edifício em si, acompanhando o status do projeto e do pedido separadamente do licenciamento turístico, e inspeciona operações de alimentação e voltadas ao consumidor segundo seus próprios padrões. Na Dubai Technology and Media Free Zone, um estabelecimento que o proprietário do hotel possui e opera não exige licença de free zone separada, se a classificação a requerer, mas todo estabelecimento ainda precisa das aprovações da Dubai Municipality e de outras aprovações governamentais. Um hotel que serve alimentos ou mantém piscina ou spa tem duas frentes: a classificação do estabelecimento e a aprovação municipal das instalações e dos serviços em seu interior.

Quando a área de alimentos e bebidas é conduzida por um especialista, o contrato deve definir escopo, padrões e responsabilidade com a mesma clareza aplicada a uma empresa de catering, banquetes e serviços de alimentação por contrato nos UAE, porque tanto o município quanto o regulador de turismo responsabilizam o hotel por suas instalações. O serviço de bebidas alcoólicas é uma autorização à parte, licenciada em frente própria; veja como obter uma licença de bebidas alcoólicas para restaurante ou hotel nos UAE.

Um negócio de hotel ou de apartamentos com serviços recebe pagamentos, depósitos e reembolsos de hóspedes antes e depois da estadia, e um banco que avalia a abertura da conta quer saber quem controla esse fluxo: o proprietário, a empresa gestora ou uma plataforma de reservas que atua em nome do operador. Esperam-se perguntas sobre a política de cancelamento, a composição das reservas por agências de viagens online, a composição por cartões, chargebacks e a forma como os depósitos são retidos e liberados.

O mesmo proprietário, operador e número de quartos devem constar de forma consistente no pedido de classificação, no contrato de gestão ou de franquia e no formulário de abertura de conta do banco. O trabalho da Velarozone de preparação para a conta bancária empresarial resolve essa consistência antes que o banco veja o dossiê.

Projetos de hotéis e de apartamentos com serviços costumam separar quatro papéis que a constituição da empresa, por si só, não resolve: o proprietário do imóvel, o incorporador, a marca licenciada por franquia ou gestão e o operador que administra o estabelecimento no dia a dia. A classificação e a licença vinculam-se ao operador registrado, de modo que a troca da empresa gestora, da marca ou do parceiro de franquia é um evento regulatório, e não apenas comercial.

Quando a titularidade é em camadas (uma estrutura de holding, vários investidores ou um contrato de franquia com condições próprias de aprovação), a constituição se beneficia da disciplina aplicada em estruturas societárias regulamentadas e complexas nos UAE: definir quem pode vincular a empresa, quem aprova exceções e quem responde pelo estabelecimento.

Cada funcionário precisa de contrato e de autorização de trabalho por meio do Ministry of Human Resources and Emiratisation (MOHRE), além das etapas do visto de residência. O site do MOHRE não estava acessível para nova verificação das categorias de autorização vigentes; por isso, o número de patrocínios e as exigências de emiratização devem ser confirmados com o MOHRE antes de se fechar o quadro de funcionários.

A empresa operadora se registra para fins de VAT junto à Federal Tax Authority à alíquota padrão, assim que o faturamento ultrapassa o limite de registro, e apresenta declarações de imposto corporativo normalmente. Como a classificação, a licença comercial e qualquer contrato de franquia ou de gestão foram concedidos para um proprietário, um operador e um número de quartos específicos, a alteração de qualquer um desses elementos deve ser comunicada ao regulador, e não deixada para o ciclo de renovação. O custo aqui é composto em camadas, e não por um único valor de destaque, e os honorários de serviço Velarozone são detalhados item a item na carta de contratação; veja como a Velarozone funciona.