Como Montar um Negócio de Gestão de Imóveis de Férias ou Aluguéis de Curto Prazo

A maioria dos guias sobre esta atividade começa pela licença. Na prática, a empresa é a parte fácil. Uma empresa registrada, com uma atividade que soa como locação, não pode anunciar uma única noite enquanto não existirem a aprovação do operador e os registros das unidades, e uma plataforma de reservas não espera que sejam obtidos.

Portanto, faça primeiro o inventário das unidades. Para cada apartamento, anote quem é o proprietário, se ele assinará um mandato, o que as regras do edifício e a associação de proprietários permitem e em qual emirado o imóvel está situado. O número de unidades que você pode operar legalmente no lançamento diz mais sobre o negócio do que a entidade escolhida. Um fundador com seis unidades elegíveis e outro com sessenta enfrentam necessidades de caixa, de equipe e conversas com o banco diferentes.

Cada emirado tem o seu próprio regime. O de Dubai é administrado pelo DET e o de Abu Dhabi pelo DCT; por isso, uma carteira distribuída entre os dois exige dois percursos de aprovação. Em Dubai, o regulamento publicado no portal de legislação define três etapas: uma initial approval, depois a licença de operador e, em seguida, uma licença para cada unidade. A licença é válida por 1 ano como padrão (até 4 anos se as taxas de todo o período forem pagas) e cada licença de unidade por 1 ano, com a renovação solicitada antes do vencimento. Confirme os requisitos e as taxas vigentes com a autoridade competente antes de assinar mandatos de proprietários, pois cabe à autoridade defini-los e alterá-los.

Os dois modelos parecem semelhantes para o hóspede e muito diferentes para um regulador, um proprietário e um banco.

Em um contrato de administração, o proprietário continua sendo o locador e a empresa recebe uma remuneração ou uma parte da receita. É um negócio de serviços. Seu risco é reputacional e contratual: uma unidade danificada, um repasse atrasado, a remoção de um anúncio.

Em uma locação principal (master lease), a empresa aluga o apartamento e o sublocará por diária. Ela arca com o aluguel, vendam-se ou não as diárias. É um negócio de ocupação, e o próprio contrato de locação é um registro oficial. O Dubai Land Department publica o serviço de registro de locações (Ejari) para registrar e renovar contratos de locação em Dubai. O Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) relaciona entre seus serviços o registro, a renovação, a alteração e o encerramento de contratos de locação e de administração de imóveis. Nenhuma das duas páginas descreve as regras de imóveis para temporada; portanto, trate-os como os registros em que o rastro documental do contrato é mantido e pergunte à autoridade de turismo de que forma ela quer que a locação e o consentimento do proprietário sejam comprovados.

Grupos que operam os dois modelos costumam separá-los em entidades distintas. Credores, proprietários e a autoridade de turismo avaliam o risco de forma diferente, e um prejuízo de locação principal não deve ficar ao lado do dinheiro dos proprietários.

Chamar o negócio de administração de imóveis e de comunidades não o tira do regime de hospitalidade se os hóspedes ficam por diária. Essa licença serve para taxas de serviço e gestão de locatários, não para hospedagem.

Um banco enxerga um operador de curta temporada como um comerciante do setor de hospitalidade com dinheiro de terceiros. Em um único mês, a mesma conta pode receber valores de cartão, estornos (chargebacks), depósitos reembolsáveis, repasses a proprietários, custos de limpeza e taxas de turismo cobradas em nome de uma autoridade.

Defina com antecedência quem é o merchant of record (comerciante responsável pelo registro da transação), porque essa entidade assume os estornos e mantém a relação de pagamento com a plataforma. Defina também onde ficam os depósitos e os valores de turismo até serem repassados e como o extrato do proprietário se reconcilia com uma reserva.

O arquivo que ajuda na etapa de preparação para conta bancária corporativa é uma única reserva rastreada: reserva na plataforma, pagamento do hóspede, valor de turismo, extrato do proprietário. Se os contratos contam a mesma história, a abertura de conta é mais fácil. Ainda assim, a decisão é do banco, e nada disso garante uma conta ou um anúncio em plataforma.

A empresa que atende os hóspedes deve manter a licença de operador, as licenças das unidades e o seguro que a hospedagem implica. Em Dubai, o regulamento exige uma apólice de uma seguradora licenciada no emirado, válida por todo o prazo da licença e com cobertura para danos que os hóspedes possam sofrer. Uma área de tecnologia ou um veículo que detenha os imóveis dos proprietários pode existir ao lado, mas apenas com uma função real.

Alguém deve responder pela identificação e pelo reporte de hóspedes, alguém pelos padrões de limpeza e arrumação e alguém pelos relatórios aos proprietários. Em uma empresa pequena, essas funções costumam recair sobre as mesmas duas pessoas, e por isso a capacidade de vistos e de establishment card precisa ser planejada junto com o número de unidades, e não depois dele. Confirme com a autoridade de turismo se ela exige um gerente nomeado ou um contato local para a permissão.

A constituição remota da empresa não torna a operação remota. As unidades são vistoriadas, a roupa de cama é transportada e as chaves passam de mão em mão pessoalmente.

O erro caro é operar uma unidade cuja permissão, consentimento ou situação perante o edifício não está resolvida. A receita é pequena, e a exposição não.

O custo aqui depende da via escolhida e, sobretudo, do número de unidades, já que permissões, mobiliário, sistemas e renovações crescem com o portfólio. As taxas são definidas pela autoridade de turismo e mudam; por isso, verifique-as novamente pouco antes do protocolo. Os honorários de serviço Velarozone são discriminados na carta de contratação, e como a Velarozone funciona explica a sequência. Quanto à entidade em si, compare as vias mainland e free-zone somente depois de definidos o inventário de unidades e o modelo contratual.