Renda de Aluguel e Imposto Corporativo nos EAU: Seu Nome versus Sua Empresa

Uma pessoa física está sujeita ao imposto corporativo somente quando o faturamento total de seu negócio ou de suas atividades comerciais nos UAE excede AED 1 milhão em um ano civil gregoriano. Três categorias são então desconsideradas no cálculo desse faturamento (salário, renda de investimentos pessoais e renda de Real Estate Investment), e a Federal Tax Authority é explícita ao afirmar que elas não estão sujeitas ao imposto corporativo, independentemente do valor.

A definição é restrita em um aspecto e ampla em outro. A Decisão do Gabinete nº 49 de 2023 limita a atividade de investimento excluída à venda, locação ou aluguel, e sublocação; a Autoridade afirma que essa lista é exaustiva e que a atividade deve envolver a geração de renda pelo uso da propriedade em si, em vez de por serviços prestados em relação a ela, como gestão de propriedades. Mas se aplica, quer a atividade seja realizada diretamente ou através de um intermediário.

A exclusão depende da ausência de exigência de licença, e a orientação da Autoridade é direta quanto à consequência: se a própria atividade de investimento é exercida, ou deve ser exercida, por meio de uma licença emitida por uma autoridade licenciadora, ela não se enquadra na exclusão de Real Estate Investment e, portanto, está dentro do escopo do imposto corporativo. Uma licença que era exigida, mas nunca foi obtida, não ajuda: a renda continua tributável. O registro de locação Ejari em Dubai ou o registro Tawtheeq em Abu Dhabi é um registro administrativo, não uma licença, de modo que não aciona essa regra.

A orientação examina o assunto com um estabelecimento individual (sole establishment). Uma pessoa física que possui vários imóveis cria um estabelecimento individual titular de uma licença para administrar imóveis próprios. Como o estabelecimento individual não tem personalidade jurídica separada (a pessoa e o estabelecimento são a mesma pessoa), o efeito é que a pessoa física passa a ter uma licença para administrar seus imóveis, a renda de aluguel deixa de ser classificada como renda de Real Estate Investment e fica sujeita ao imposto corporativo se o limite de faturamento de AED 1 milhão for ultrapassado. A licença obtida por conveniência é o que levou o aluguel a ser tributado.

O caso inverso é uma preocupação comum. Quando uma pessoa física contrata um agente terceiro ou uma empresa licenciada de administração imobiliária para administrar a locação e receber o aluguel em seu nome, a Autoridade afirma que isso continua sendo parte de uma atividade de Real Estate Investment e que é irrelevante para a pessoa física que o agente possua uma licença para exercer seu próprio negócio. No Exemplo 5 da Autoridade, os contratos de locação indicam o proprietário como locador e o agente recebe apenas honorários de administração. Usar um agente não faz o seu aluguel ser tributado. A resposta muda se uma empresa de sua propriedade passa a ser a parte principal nos contratos de locação, por exemplo por meio de um direito de arrendamento ou sublocação: ela passa então a receber o aluguel por conta própria.

Uma sociedade é uma pessoa jurídica e, portanto, uma pessoa tributável. Seus lucros de aluguel são tributados pelas alíquotas ordinárias: 0% sobre a renda tributável de até AED 375.000 e 9% sobre o que exceder esse valor. O Small Business Relief pode tratar uma sociedade com receita de AED 3 milhões ou menos como sem renda tributável, mas a Ministerial Decision No. 131 of 2026, emitida em 29 de julho de 2026, o limita aos períodos tributários encerrados em 31 de dezembro de 2029 ou antes. Para uma sociedade que loca imóveis, isso representa uma concessão de natureza temporal, e não uma solução estrutural.

Uma entidade titular de licença de uma zona designada tampouco é uma rota de escape. A Cabinet Decision No. 100 of 2023 dispõe que a renda proveniente de bens imóveis situados em uma free zone é renda tributável quando a transação é realizada com pessoa que não pertence a free zone, no caso de imóvel comercial, ou com qualquer pessoa, no caso de imóvel que não seja comercial. Imóvel comercial é definido como o imóvel usado exclusivamente para um negócio e não usado como local de residência ou acomodação, o que exclui hotéis, apartamentos com serviços e similares.

Lidas em conjunto, isso significa que aluguel residencial dentro de uma estrutura de free zone versus mainland é tributado a 9% sobre o lucro, e a receita em questão é completamente deixada de fora do cálculo de minimis em vez de abrigada sob ele. O regime Qualifying Free Zone Person não foi construído para manter apartamentos.

Estar fora do escopo também significa estar fora das deduções. O guia da Autoridade afirma que as despesas relacionadas direta ou indiretamente à renda excluída de Real Estate Investment não são dedutíveis para fins de imposto corporativo, que os lucros não são incluídos em nenhum cálculo de renda tributável e que os prejuízos não são elegíveis a compensação para fins de imposto corporativo.

O proprietário que recebe aluguel líquido de imóvel sem hipoteca nada perde com isso. O proprietário de uma carteira fortemente financiada que apura prejuízos contábeis não pode usá-los como alívio. Os proprietários com carteira mista devem ratear os custos: no Example 10 da Authority, a Srta. M aluga 14 dos seus 16 apartamentos em Dubai como casas de temporada, mediante permissões, o que é tributável, e 2 como unidades residenciais, o que é excluído. Ela rateia os custos comuns pelo valor dos imóveis. O método deve ser justo e aplicado de forma consistente de um período tributário para o seguinte.

Onde a propriedade é co-propriedade, a renda da atividade de investimento imobiliário é alocada a cada proprietário, e todos os fatos e circunstâncias são avaliados caso a caso para determinar a alocação apropriada. Cada co-proprietário então avalia sua própria posição individualmente: a parte alocada de uma pessoa natural está fora do escopo se não conduzir a atividade através de uma licença e não for exigida.

O Exemplo 11 da Autoridade mostra a divisão dentro de uma mesma família. O Sr. F e seu irmão, o Sr. G, herdam 25 vilas, cada um com 50% de cada vila. 22 vilas são locadas como casas de temporada, o que exige uma licença, de modo que a metade de cada irmão dessa renda está sujeita ao imposto corporativo, observado o limite de faturamento de AED 1 milhão. As outras 3 vilas são locadas para fins residenciais sem licença, de modo que a metade de cada irmão desse aluguel permanece fora do imposto corporativo.