Renda de aluguel e imposto corporativo nos EAU: seu nome versus o da sua empresa

Uma pessoa natural está sujeita ao imposto corporativo apenas quando o total de faturamento de seu negócio ou atividades comerciais nos EAU excede AED 1 milhão em um ano calendário gregoriano. Três categorias são então desconsideradas ao calcular esse faturamento — salário, receita de investimentos pessoais e receita de investimento em imóveis — e a Autoridade Fiscal Federal é explícita ao afirmar que elas não estão sujeitas ao imposto corporativo, independentemente do valor.

A definição é restrita em um aspecto e ampla em outro. A Decisão do Gabinete nº 49 de 2023 limita a atividade de investimento excluída à venda, locação ou aluguel, e sublocação; a Autoridade afirma que essa lista é exaustiva e que a atividade deve envolver a geração de renda pelo uso da propriedade em si, em vez de por serviços prestados em relação a ela, como gestão de propriedades. Mas se aplica, quer a atividade seja realizada diretamente ou através de um intermediário.

A exclusão depende da ausência de um requisito de licença, e a orientação da Autoridade é direta sobre a consequência: se a atividade de investimento em si é realizada, ou é exigido que seja realizada, através de uma licença emitida por uma autoridade licenciadora, não está dentro do âmbito da exclusão de Investimento Imobiliário e, portanto, cai dentro do âmbito do imposto corporativo.

A orientação trabalha isso por meio de um estabelecimento individual. Uma pessoa física que possui várias propriedades cria um estabelecimento individual que possui uma licença para administrar propriedades próprias. Como o estabelecimento individual não possui personalidade jurídica separada — a pessoa e o estabelecimento são a mesma pessoa — o efeito é que a pessoa física possui uma licença para administrar seu imóvel, a renda do aluguel não é mais classificada como renda de Investimento Imobiliário, e está sujeita ao imposto corporativo se o limite de receita de AED 1 milhão for ultrapassado. A licença que alguém obteve por conveniência é o que tributou o aluguel.

O caso oposto é igualmente importante e é aquele que as pessoas erram na direção ansiosa. Quando uma pessoa física envolve um agente de terceiros ou uma empresa de gestão imobiliária licenciada para gerenciar a locação e coletar aluguel em seu nome, a Autoridade afirma que isso ainda faz parte de uma atividade de Investimento Imobiliário, e que não é relevante para a pessoa física que o agente possui uma licença para conduzir seus próprios negócios. Usar um agente não tributa seu aluguel.

Uma empresa é uma pessoa jurídica e, portanto, uma pessoa tributável. Seus lucros de aluguel são tributados nas alíquotas normais: 0% sobre a renda tributável até AED 375,000, e 9% acima disso. A Isenção para Pequenas Empresas pode reduzir o ônus por um período, mas seguindo a Decisão Ministerial nº 131 de 2026, ela se aplica apenas a períodos fiscais que terminam em ou antes de 31 de dezembro de 2029, portanto é uma concessão de tempo, e não uma resposta estrutural.

Uma empresa de free zone também não é uma rota de escape. A Decisão do Gabinete Nº 100 de 2023 estabelece que a renda derivada de bens imóveis localizados em uma free zone é renda tributável quando a transação é com uma pessoa não pertencente a uma free zone relacionada à propriedade comercial, ou com qualquer pessoa relacionada a bens imóveis que não sejam comerciais. Propriedade comercial é definida como propriedade utilizada exclusivamente para negócios e não utilizada como local de residência ou acomodação, o que exclui hotéis, apartamentos com serviços e afins.

Lendo juntos, isso significa que o aluguel residencial dentro de uma empresa de free zone é tributado em 9% sobre o lucro, e a receita relacionada é completamente excluída do cálculo de de minimis em vez de se abrigar sob ele. O regime da Free Zone Person Qualificada não foi construído para abrigar apartamentos.

Estar fora do escopo de um imposto não é o mesmo que ser favorecido por ele. Onde a renda de Investimento Imobiliário é excluída, as despesas relacionadas direta ou indiretamente a essa renda não são dedutíveis para fins de imposto sobre a renda corporativa, os lucros não são incluídos em nenhum cálculo de renda tributável, e as perdas não são elegíveis para alívio tributário corporativo.

Para um proprietário recebendo aluguel líquido sobre propriedade não hipotecada, isso é claramente positivo. Para um proprietário que opera um portfólio altamente financiado que produz perdas contábeis, é a remoção de um alívio que eles poderiam ter utilizado de outra forma. A exclusão é automática, não opcional, então essa é uma consequência a ser planejada em vez de uma escolha a ser feita.

Onde a propriedade é co-propriedade, a renda da atividade de investimento imobiliário é alocada a cada proprietário, e todos os fatos e circunstâncias são avaliados caso a caso para determinar a alocação apropriada. Cada co-proprietário então avalia sua própria posição individualmente: a parte alocada de uma pessoa natural está fora do escopo se não conduzir a atividade através de uma licença e não for exigida.

Portanto, dois co-proprietários do mesmo edifício podem ter situações diferentes, que é exatamente o que o próprio exemplo prático da Autoridade mostra — vilas alugadas como casas de férias sob um estabelecimento único licenciado de um lado, e vilas alugadas residenciais sem licença do outro, na mesma família e no mesmo portfólio.