Co się dzieje z Twoją nieruchomością w Dubaju, kiedy umierasz

Ustawa nr 7 z 2006 roku w sprawie rejestracji nieruchomości stanowi, że jeśli majątek zmarłej osoby obejmuje prawa do nieruchomości, certyfikat dziedziczenia będzie zarejestrowany w Rejestrze Nieruchomości, a zbycie przez jakiegokolwiek spadkobiercę takich praw nie będzie skuteczne ani uznawane wobec osób trzecich, chyba że również zarejestrowane.

Obok niej znajduje się ogólna zasada, że transakcje tworzące, przenoszące, zmieniające lub znoszące prawa do nieruchomości są nieważne, chyba że są zarejestrowane w rejestrze, który ma absolutną wartość dowodową wobec wszystkich stron, chyba że udowodni się oszustwo lub fałszerstwo.

Nie ma możliwości pominięcia procesu w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Spadkobiercy będą potrzebować uznanego określenia, kto dziedziczy, w formie, którą może zarejestrować Departament Ziemi. Wszystko inne — co będzie rządziło, który sąd wydaje co — dotyczy tego, jak szybko i tanio to określenie zostanie osiągnięte.

Federalny Dekret-Prawo Nr 41 z 2022 roku o osobistym statusie cywilnym dotyczy nienaumów, którzy są obywatelami ZEA oraz nienaumów obcokrajowców zamieszkałych w Państwie, w odniesieniu do małżeństwa, rozwodu, dziedziczenia, testamentów i dowodów rodzicielstwa, chyba że zainteresowana osoba stosuje prawo swojego kraju macierzystego. wszedł w życie 1 lutego 2023 roku.

Jego domyślna zasada dziedziczenia, w przypadku braku testamentu, zakłada, że połowa majątku przypada mężowi lub żonie, a druga połowa jest równomiernie dzielona pomiędzy dzieci, bez rozróżnienia na płeć. W przypadku braku dzieci majątek przechodzi na rodziców, jeśli żyją, lub połowa do jednego z rodziców, a druga połowa do rodzeństwa zmarłego.

Prawo do stosowania prawa własnego kraju jest realne, a także jest to prawo, które musi być powoływane i udowadniane, a nie coś, co dzieje się automatycznie. To jest argument, aby umieścić tę kwestię poza sporem, póki można.

Sądy DIFC prowadzą usługę testamentową dla nienaumów, na mocy Dubai Law No. 15 z 2017 roku regulującej dziedziczenie, testamenty i spadki dla nienaumów, rozszerzoną na Ras Al Khaimah przez dyrektywę praktyczną. Po śmierci, sądy DIFC wydają postanowienia o przyznaniu spadku — oraz postanowienia o opiece, jeśli to konieczne — tym, którzy zostali wyznaczeni do udowodnienia testamentu i zakończenia sprawy.

Kwalifikowalność, jak stwierdzają Sądy, polega na tym, że nie jesteś muzułmaninem i nigdy nie byłeś muzułmaninem, masz co najmniej 18 lat oraz posiadasz aktywa w ZEA lub masz małoletnie dzieci przebywające z tobą w ZEA. Przepisy dotyczące opieki obejmują małoletnie dzieci zamieszkałe w Dubaju lub Ras Al Khaimah.

Jeśli nieruchomość jest zarejestrowana na firmę, aktywem w twoim majątku nie jest nieruchomość. To są udziały. To jest inny składnik, w innym rejestrze, regulowany przez dokumenty konstytucyjne firmy oraz przez jakąkolwiek umowę akcjonariuszy, która istnieje.

Może to być ulepszenie lub komplikacja, a która to jest, zależy całkowicie od tego, czy dokumenty firmy mówią, co się dzieje po śmierci akcjonariusza. Gdzie mówią — postanowienia dotyczące przeniesienia, prawa pierwokupu, uzgodniony mechanizm wyceny — sukcesja jest uporządkowana, a akt własności nigdy się nie zmienia, ponieważ właściciel nieruchomości się nie zmienił. Gdzie nie mówią nic, dodałeś firmę do problemu, nie usuwając problemu.

Dzieli to również planowanie na dwa dokumenty zamiast jednego. To właśnie dlatego sądy DIFC publikują Testament właścicieli firm obejmujący udziały osobno od Testamentu nieruchomości obejmującego nieruchomości: właściciel, który posiada jedno mieszkanie osobiście i drugie przez firmę, potrzebuje obu tych dokumentów, aby były prawidłowe i spójne ze sobą.

Struktury, które przenoszą własność podczas życia — fundacje i trusty wśród nich — zmieniają tę sytuację bardziej fundamentalnie, ponieważ może nie być wcale aktywów majątkowych do przekazania. Niosą również swoje własne konsekwencje podatkowe, raportowe i kontrolne w każdym kraju, który dotykasz, i są zdecydowanie w obszarze, w którym specjalistyczny doradca jest jedyną rozsądna drogą.

Żadne z powyższych nie zastępuje porady. To lista pytań, z którymi warto przyjść. Nie jesteśmy kancelarią prawną i nie sporządzamy testamentów; w przypadku potrzeby planowania sukcesji przedstawiamy wykwalifikowanego prawnika, a gdy zaangażowana jest struktura, współpracujemy z nim w zakresie dokumentacji strony przedsiębiorstwa.