Co stanie się z Twoją nieruchomością w Dubaju, gdy umrzesz

Ustawa nr 7 z 2006 roku w sprawie rejestracji nieruchomości stanowi, że jeśli majątek zmarłej osoby obejmuje prawa do nieruchomości, certyfikat dziedziczenia będzie zarejestrowany w Rejestrze Nieruchomości, a zbycie przez jakiegokolwiek spadkobiercę takich praw nie będzie skuteczne ani uznawane wobec osób trzecich, chyba że również zarejestrowane.

Obok niej znajduje się ogólna zasada, że transakcje tworzące, przenoszące, zmieniające lub znoszące prawa do nieruchomości są nieważne, chyba że są zarejestrowane w rejestrze, który ma absolutną wartość dowodową wobec wszystkich stron, chyba że udowodni się oszustwo lub fałszerstwo.

Nie ma więc wariantu, w którym procedura ZEA jest pomijana. Spadkobiercy będą potrzebować uznanego ustalenia, kto dziedziczy, w formie, którą Land Department może zarejestrować. Cała reszta (który testament obowiązuje, który sąd co wydaje) dotyczy tego, jak szybko i tanio to ustalenie zostanie uzyskane.

Federalny Dekret-Prawo Nr 41 z 2022 roku o osobistym statusie cywilnym dotyczy nienaumów, którzy są obywatelami ZEA oraz nienaumów obcokrajowców zamieszkałych w Państwie, w odniesieniu do małżeństwa, rozwodu, dziedziczenia, testamentów i dowodów rodzicielstwa, chyba że zainteresowana osoba stosuje prawo swojego kraju macierzystego. wszedł w życie 1 lutego 2023 roku.

Jego domyślna zasada dziedziczenia, w przypadku braku testamentu, zakłada, że połowa majątku przypada mężowi lub żonie, a druga połowa jest równomiernie dzielona pomiędzy dzieci, bez rozróżnienia na płeć. W przypadku braku dzieci majątek przechodzi na rodziców, jeśli żyją, lub połowa do jednego z rodziców, a druga połowa do rodzeństwa zmarłego.

Prawo do stosowania prawa własnego kraju jest realne, a także jest to prawo, które musi być powoływane i udowadniane, a nie coś, co dzieje się automatycznie. To jest argument, aby umieścić tę kwestię poza sporem, póki można.

DIFC Courts prowadzą Wills Service dla osób niebędących muzułmanami, na podstawie Dubai Law No. 15 of 2017 regulującej dziedziczenie, testamenty i postępowanie spadkowe (probate) dla osób niebędących muzułmanami, rozszerzonej na Ras Al Khaimah wytyczną praktyczną (practice direction). W razie śmierci DIFC Courts wydają postanowienia probate (oraz postanowienia o opiece, gdy to właściwe) osobom wyznaczonym do potwierdzenia testamentu i zamknięcia spraw spadku.

Kwalifikowalność, jak stwierdzają Sądy, polega na tym, że nie jesteś muzułmaninem i nigdy nie byłeś muzułmaninem, masz co najmniej 18 lat oraz posiadasz aktywa w ZEA lub masz małoletnie dzieci przebywające z tobą w ZEA. Przepisy dotyczące opieki obejmują małoletnie dzieci zamieszkałe w Dubaju lub Ras Al Khaimah.

Jeżeli nieruchomość jest zarejestrowana na spółkę, składnikiem Państwa masy spadkowej nie jest nieruchomość. Są nim udziały. To inny składnik majątku, w innym rejestrze, podlegający dokumentom konstytucyjnym spółki oraz wszelkiej istniejącej umowie wspólników.

Może to być poprawa lub komplikacja, a to, która z nich, zależy wyłącznie od tego, czy dokumenty spółki określają, co się dzieje po śmierci wspólnika. Jeśli tak (postanowienia o przeniesieniu, prawa pierwokupu, uzgodniony mechanizm wyceny), sukcesja przebiega uporządkowanie, a akt własności w ogóle się nie zmienia, ponieważ właściciel nieruchomości się nie zmienił. Jeśli dokumenty milczą, do problemu dodano spółkę, nie usuwając samego problemu.

Dzieli to również planowanie na dwa dokumenty zamiast jednego. To właśnie dlatego sądy DIFC publikują Testament właścicieli firm obejmujący udziały osobno od Testamentu nieruchomości obejmującego nieruchomości: właściciel, który posiada jedno mieszkanie osobiście i drugie przez firmę, potrzebuje obu tych dokumentów, aby były prawidłowe i spójne ze sobą.

Struktury przenoszące własność za życia, takie jak fundacje i trusty, mogą nie pozostawić żadnego składnika spadku do przekazania. Każda z nich niesie własne skutki podatkowe, sprawozdawcze i kontrolne w każdym zaangażowanym kraju, więc przed jej użyciem należy zasięgnąć porady specjalisty.

Nie jesteśmy kancelarią prawną i nie sporządzamy testamentów. Gdy klient potrzebuje planowania sukcesji, przedstawiamy wykwalifikowanego prawnika i, jeśli nieruchomość posiada spółka, koordynujemy z nim sposób udokumentowania strony spółki.