Hoe een vastgoedontwikkelingsbedrijf op te zetten in de VAE

Bij een ontwikkeling hebben drie verschillende zaken goedkeuring nodig, en ze hebben verschillende eigenaren. De entiteit wordt geregistreerd. De ontwikkelaar wordt goedgekeurd. Het project wordt geregistreerd. Een bedrijf met een activiteit die naar ontwikkeling klinkt, mag nog steeds geen verkoop starten als een van deze, of de regeling voor de gelden van kopers, ontbreekt. Een waterstof- of ammoniakproject kent een vergelijkbare splitsing van goedkeuringen, uiteengezet in de gids voor groene waterstofprojecten.

Op de website van het Dubai Land Department staat een dienst die de ontwikkelaars toont die het heeft goedgekeurd, en een statusaanvraag voor projecten die het voltooiingspercentage van projecten in Dubai toont. ADREC vermeldt een dienst voor vastgoedprojecten voor het registreren van ontwikkelingsprojecten en het volgen van de opleveringsfasen, en een beheersysteem voor escrowrekeningen voor vastgoedbetalingen. Bouwgoedkeuringen vallen onder de gemeente; op de website van Dubai Municipality staat een categorie bouw die de planning van en het toezicht op stedelijke infrastructuurprojecten omvat.

De exacte stappen, documenten en geschiktheidstoetsen voor goedkeuring van de ontwikkelaar, projectregistratie en escrow verschillen per emiraat en veranderen. Laat het actuele proces bevestigen door de grondautoriteit van het perceel voordat u er iets omheen ontwerpt.

Stel vast welk recht de onderneming op het terrein heeft: eigendom (freehold), huur (leasehold) of een ontwikkelingsovereenkomst. Dat bepaalt of het recht überhaupt registratie van de ontwikkelaar en van het project kan dragen. Een grondeigenaar, een ontwikkelaar en een projectonderneming zijn vaak drie verschillende partijen, en financiers en regelingen voor koperbescherming sturen vaak aan op een afzonderlijke entiteit per project.

Eén onderneming die tegelijk de grond, de ontwikkelingsverplichtingen en het geld van kopers van meerdere projecten aanhoudt, is de structuur die het moeilijkst te financieren en het moeilijkst af te wikkelen is. De entiteit die units verkoopt, moet degene zijn die is geregistreerd om ze te ontwikkelen, en die het recht op de grond, de goedkeuringen en de opleveringsverplichtingen achter de verkoop aanhoudt. Houdstermaatschappijen, grondeigenaarsvehikels en een buitenlandse moedermaatschappij kunnen daarboven staan, elk met een reële rol. Of dit nu onder een mainlandvennootschap of onder holdinglagen in een free zone valt, het project zelf volgt het emiraat van het perceel.

Escrow is wat een ontwikkelaar onderscheidt van een gewoon vastgoedbedrijf. In Dubai publiceert het Dubai Land Department richtsnoeren over naleving van Law No. (8) of 2007 Concerning Real Estate Development Escrow Accounts. Reserveer niets, neem geen aanbetalingen aan en onderteken geen reserveringsformulier voordat de verkoopsroute en de regeling voor de beschermde rekening met de autoriteit duidelijk zijn. Door de onderneming te omschrijven als een beleggingsvehikel of adviesbureau valt zij niet buiten het ontwikkelaarsregime als zij geld van kopers ontvangt voor een nog niet gebouwde unit.

Een groep die projecten financiert zonder units aan het publiek te verkopen, verkeert in een andere positie dan een groep die geld van kopers aanneemt voor off-plan verkoop. Breng in kaart welke van de twee u bent voordat u de structuur opzet. Houd de kasstromen van de grondeigenaar en van het project gescheiden, want het vermengen ervan is het patroon dat escrowbanken en advocaten van kopers als eerste aanvechten.

Zij toetsen het project en de bescherming van het geld van kopers, niet de handelslicentie. Bereid de documenten over grond en eigendom voor, een haalbaarheidsmodel, een schema van de ontwikkelings- en projectvennootschappen, een strategie voor adviseur, aannemer en financiering, en een plan voor verkoop, escrow en oplevering. Het doel is één sluitend verhaal over het haalbaarheidsmodel, de contracten en het bankdossier heen. Ook de herkomst van het eigen vermogen achter het project is van belang; zie herkomst van vermogen en middelen en bedrijfsplannen en documentatie.

De kosten van de handelslicentie zijn gering naast het projectbudget. De kosten hangen af van de route, en de eigen vergoeding van Velarozone wordt per post uitgesplitst in de opdrachtbevestiging (zie hoe Velarozone werkt). Maak onderscheid tussen verschuldigde vergoedingen en kapitaal, aanbetalingen en kosten van adviseurs, en bevestig de actuele tarieven van de autoriteit bij elke autoriteit voordat u indient.

De kostbare fout is structureel: verkopen vanuit de verkeerde entiteit of vanuit een project dat nog niet is geregistreerd, en daarna de documentatie onder druk van kopers en de autoriteit opnieuw opstellen.

De planning volgt het projecttraject, niet de papierwinkel: zeggenschap over de grond, besluit over de structuur, oprichting van de entiteit, registratie van ontwikkelaar en project, escrow, start van de verkoop, bouw, oplevering. De onderneming kan binnen enkele dagen bestaan. Dat is nooit de datum waarop de verkoop mag starten zolang goedkeuringen voor project en escrow openstaan. Verblijfsvisa en sponsoring van personeel volgen zodra de entiteit en haar leiding zijn overeengekomen. Verlengingen, escrow- en projectrapportage, audits en verplichtingen van de gemeenschap na oplevering volgen de cyclus van de autoriteit.