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휴가용 주택 또는 단기 임대 관리 비즈니스 설립하기
간단한 답변
아파트가 위치한 토후국의 관광 당국이 결정합니다. 두바이에서는 Dubai Department of Economy and Tourism (DET), 아부다비에서는 Department of Culture and Tourism (DCT)입니다. 트레이드 라이선스만으로는 투숙객을 받을 수 없습니다. 수익을 내는 허가는 유닛마다 붙으며, 소유자의 위임과 건물 규정에 근거합니다. 경로를 가장 자주 결정하는 것은 투숙객과의 계약에 누가 서명하느냐입니다. 소유자를 대리하는 관리자인지, 유닛을 임차해 다시 전대하는 회사인지입니다.
출발점이 회사가 아니라 유닛인 이유
이 사업을 다루는 대부분의 안내서는 라이선스에서 시작합니다. 실제로는 회사가 쉬운 부분입니다. 임대업처럼 들리는 활동으로 등록된 회사라도 운영자 승인과 유닛 등록이 갖춰지기 전에는 단 하룻밤도 올릴 수 없으며, 예약 플랫폼은 그것들이 마련될 때까지 기다려 주지 않습니다.
그래서 먼저 유닛을 전수 조사하십시오. 각 아파트마다 소유자가 누구인지, 소유자가 위임에 서명할지, 건물 규정과 소유자 협회가 무엇을 허용하는지, 어느 토후국에 있는지를 적어 두십시오. 개시 시점에 합법적으로 운영할 수 있는 유닛 수는 선택한 법인보다 사업에 대해 더 많은 것을 알려 줍니다. 자격이 되는 유닛이 6개인 창업자와 60개인 창업자는 현금 수요, 인력, 은행과의 대화가 서로 다릅니다.
토후국마다 고유한 제도가 있습니다. 두바이의 제도는 DET가, 아부다비의 제도는 DCT가 관리하므로, 두 곳에 걸친 포트폴리오는 승인 경로가 둘이라는 뜻입니다. 두바이에서는 법령 포털에 게시된 조례가 세 단계를 정합니다. 초기 승인(initial approval), 이어서 운영자 라이선스, 그다음 유닛별 허가입니다. 라이선스는 기본적으로 1년간 유효하며(전체 기간의 수수료를 납부하면 최대 4년), 각 허가는 1년이고, 갱신은 만료 전에 신청합니다. 소유자 위임에 서명하기 전에 현재의 요건과 수수료를 해당 당국에 확인하십시오. 이를 정하고 바꾸는 것은 당국이기 때문입니다.
관리 계약인가, 마스터 리스인가
두 모델은 투숙객에게는 비슷해 보이지만, 규제 당국, 소유자, 은행에게는 매우 다르게 보입니다.
관리 계약에서는 소유자가 계속 임대인이고, 회사는 수수료나 수익의 일부를 받습니다. 서비스 사업입니다. 위험은 평판과 계약에 있습니다. 손상된 유닛, 늦어진 지급, 목록에서의 삭제 등입니다.
마스터 리스(master lease)에서는 회사가 아파트를 임차해 1박 단위로 전대합니다. 숙박이 팔리든 팔리지 않든 임대료를 부담합니다. 이는 점유율에 좌우되는 사업이며, 임대차 계약 자체가 등록된 기록입니다. Dubai Land Department는 두바이에서 임대차 계약을 등록하고 갱신하기 위한 임대차 등록 서비스(Ejari)를 게시합니다. Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC)는 임대차 계약과 부동산 관리 계약의 등록, 갱신, 변경, 종료를 서비스 항목으로 나열합니다. 어느 페이지도 홀리데이 홈 규정을 설명하지 않으므로, 이들을 계약의 흔적이 보관되는 등록 기관으로 보고, 임대차와 소유자의 동의를 어떻게 증명하기를 원하는지 관광 당국에 문의하십시오.
두 모델을 모두 운영하는 그룹은 종종 이를 별도의 법인에 둡니다. 대주, 소유자, 관광 당국은 위험을 서로 다르게 읽으며, 마스터 리스의 손실이 소유자의 자금 옆에 있어서는 안 됩니다.
사업을 부동산 및 커뮤니티 관리라고 부르더라도, 투숙객이 1박 단위로 머문다면 숙박업 제도에서 벗어나지 않습니다. 그 라이선스는 관리비와 임차인 관리에 적합하며, 투숙객을 받는 데에는 적합하지 않습니다.
자금이 이동하는 방식과 은행이 확인하는 사항
은행은 단기 숙박 운영자를 타인의 자금을 다루는 숙박업 가맹점으로 봅니다. 한 달 동안 같은 계좌에 카드 매출, 차지백(chargebacks), 환불 가능한 보증금, 소유자 지급금, 청소비, 그리고 당국을 대신해 징수한 관광 관련 부과금이 들어올 수 있습니다.
누가 등록 가맹점(merchant of record)이 될지 미리 정하십시오. 그 법인이 차지백을 부담하고 플랫폼과의 결제 관계를 맡기 때문입니다. 보증금과 관광 관련 금액이 전달되기 전까지 어디에 있을지, 소유자 명세서가 예약과 어떻게 연결되는지도 함께 정하십시오.
법인 은행 계좌 준비 단계에서 도움이 되는 서류는 추적 가능한 예약 한 건입니다. 플랫폼 예약, 투숙객 결제, 관광 관련 금액, 소유자 명세서입니다. 계약들이 같은 이야기를 한다면 온보딩이 더 쉬워집니다. 그래도 결정은 은행이 하며, 이 중 어느 것도 계좌나 플랫폼 등재를 보장하지 않습니다.
소유, 실질, 그리고 필요한 인력
투숙객을 상대하는 회사는 운영자 라이선스, 유닛별 허가, 그리고 숙박에 수반되는 보험을 보유해야 합니다. 두바이에서는 조례에 따라 해당 토후국에서 인가받은 보험사의 보험 증권이 필요하며, 라이선스 기간 전체에 걸쳐 유효하고 투숙객이 입을 수 있는 손해를 보장해야 합니다. 그 옆에 기술 부문이나 소유자 자산을 보유하는 법인이 있을 수 있지만, 실질적인 역할이 있어야만 합니다.
투숙객 신원 확인과 보고, 청소 기준, 소유자 보고에 대해 각각 책임질 사람이 있어야 합니다. 작은 회사에서는 이것이 흔히 같은 두 사람이므로, 비자와 설립 카드(establishment card) 한도는 유닛 수가 정해진 뒤가 아니라 유닛 수와 함께 계획해야 합니다. 허가에 지정된 관리자나 현지 연락 담당자를 관광 당국이 요구하는지 확인하십시오.
원격으로 법인을 설립한다고 해서 운영이 원격이 되는 것은 아닙니다. 유닛은 점검해야 하고, 린넨은 옮겨야 하며, 열쇠는 직접 전달됩니다.
이 사업이 흔히 어긋나는 지점
- 등록 전 게시. 허가가 아직 대기 중인 상태에서 유닛이 플랫폼에 공개되고, 성수기에 투숙객 예약이 잡힌 채로 내려집니다.
- 소유자의 동의만으로 충분하다고 여기는 것. 소유자는 좋다고 해도 건물 규정은 안 된다고 할 수 있습니다.
- 두 모델을 한 법인에서 섞는 것. 소유자 자금과 회사 자체의 임대 의무가 같은 계좌로 들어가게 됩니다.
- 대사되지 않은 보증금과 관광 관련 부과금. 숙박당 소액이 연말에는 설명되지 않는 큰 잔액이 됩니다.
- 설립 비용으로 구조를 고르는 것. 값싼 구조는 목록에서 삭제된 유닛, 보류된 지급금, 소유자 분쟁의 모습으로 다시 나타나기 쉽습니다.
비싼 실수는 허가, 동의 또는 건물 내 지위가 해결되지 않은 유닛을 운영하는 것입니다. 수익은 작지만 노출되는 위험은 작지 않습니다.
여기서 비용을 좌우하는 요소
여기서 비용은 경로에, 무엇보다 유닛 수에 따라 달라집니다. 허가, 가구, 시스템, 갱신이 포트폴리오와 함께 늘어나기 때문입니다. 수수료는 관광 당국이 정하며 바뀌므로, 신청 직전에 다시 확인하십시오. Velarozone 서비스 요금은 용역 계약서에 항목별로 기재되며, Velarozone의 진행 방식이 순서를 설명합니다. 법인 자체에 대해서는 유닛 전수 조사와 계약 모델이 정리된 뒤에야 메인랜드(mainland)와 프리존(free zone) 경로를 비교하십시오.
