ガイド
ホリデーホームまたは短期レンタル管理ビジネスの設立
短い回答
決定するのは、アパートメントが所在する首長国の観光当局です。ドバイではDubai Department of Economy and Tourism (DET)、アブダビではDepartment of Culture and Tourism (DCT)です。トレードライセンスだけではゲストを受け入れることはできません。収益を生む許可は物件ごとに付与され、所有者の委任と建物の規則に基づきます。経路を左右することが最も多いのは、ゲスト向けの契約に誰が署名するかです。所有者のために行動する管理者か、物件を借りて転貸する会社かのどちらかです。
起点は会社ではなく物件である理由
この事業に関する多くの解説はライセンスから始まります。実際には、会社の設立は簡単な部分です。賃貸業のような事業目的で登録された会社でも、運営者の承認と物件ごとの登録が整うまでは1泊も掲載できず、予約プラットフォームはそれらが取得されるまで待ってくれません。
そのため、まず物件を棚卸ししてください。各アパートメントについて、所有者は誰か、所有者が委任に署名するか、建物の規則と所有者組合が何を認めているか、どの首長国にあるかを書き出します。開業時に合法的に運営できる物件数は、選んだ事業体よりも事業の姿を雄弁に物語ります。適格な物件が6件の創業者と60件の創業者とでは、資金需要、人員、銀行との協議がそれぞれ異なります。
首長国ごとに独自の制度があります。ドバイの制度はDETが、アブダビの制度はDCTが所管するため、両方にまたがるポートフォリオは2つの承認経路を意味します。ドバイでは、法令ポータルに掲載された条例が3つの段階を定めています。初期承認(initial approval)、次に運営者ライセンス、次に物件ごとの許可です。ライセンスの有効期間は標準で1年（全期間の費用を支払う場合は最長4年）、各許可は1年で、更新は期限前に申請します。所有者の委任に署名する前に、現行の要件と費用を関係当局に確認してください。これらを定め、変更するのは当局だからです。
管理契約かマスターリースか
2つのモデルはゲストには似て見えますが、規制当局、所有者、銀行にはまったく異なって見えます。
管理契約では、所有者が引き続き賃貸人であり、会社は手数料または収益の一部を得ます。これはサービス事業です。そのリスクは評判と契約にあります。物件の損傷、支払いの遅延、掲載の削除などです。
マスターリース(master lease)では、会社がアパートメントを借り、1泊単位で転貸します。夜が売れるかどうかにかかわらず賃料を負担します。これは稼働率に依存する事業であり、賃貸借契約そのものが登録された記録です。Dubai Land Departmentは、ドバイにおける賃貸借契約の登録と更新のための賃貸登録サービス(Ejari)を公開しています。Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC)は、賃貸借契約および不動産管理契約の登録、更新、変更、終了をサービスの一つとして掲げています。どちらのページもホリデーホームの規則を説明していないため、契約の経過が保管される登録機関と位置づけ、賃貸借と所有者の同意をどのように証明するかを観光当局に尋ねてください。
両方のモデルを運営するグループは、それぞれを別の事業体に置くことが多くあります。貸し手、所有者、観光当局はリスクの見方が異なり、マスターリースの損失を所有者の資金の隣に置くべきではないためです。
事業を不動産・コミュニティ管理と呼んでも、ゲストが1泊単位で滞在するなら、宿泊業の制度から外れることはありません。そのライセンスは共益費やテナント管理に適しており、ゲストの受け入れには適しません。
資金の流れと銀行が確認するポイント
銀行は、短期滞在の運営者を、他人の資金を扱う宿泊業の加盟店と見なします。1か月の間に、同じ口座にカード売上、チャージバック(chargebacks)、返金可能なデポジット、所有者への支払い、清掃費、そして当局に代わって徴収した観光関連の課徴金が入ることがあります。
誰が登録加盟店(merchant of record)になるかを事前に決めてください。その事業体がチャージバックを負い、プラットフォームとの決済関係を保持するためです。デポジットや観光関連の金額が送金されるまでどこに置かれるか、所有者向け明細が予約とどう結びつくかも併せて決めてください。
法人銀行口座の準備の段階で役立つ資料は、追跡可能な1件の予約です。プラットフォームの予約、ゲストの支払い、観光関連の金額、所有者向け明細です。契約が同じ話を語っていれば、オンボーディングは容易になります。それでも決定するのは銀行であり、これらのいずれも口座やプラットフォームへの掲載を保証するものではありません。
所有、実体、必要な人員
ゲストに対応する会社は、運営者ライセンス、物件ごとの許可、そして滞在に伴う保険を保有すべきです。ドバイでは、条例により、当該首長国で認可された保険会社の保険証券で、ライセンス期間全体にわたり有効であり、ゲストが被り得る損害を補償するものが求められます。その横にテクノロジー部門や所有者の資産を保有する法人を置くことはできますが、実質的な役割がある場合に限ります。
ゲストの本人確認と報告、清掃水準、所有者への報告について、それぞれ責任を負う人が必要です。小さな会社では、これらは同じ2人であることが多く、そのためビザと設立カード(establishment card)の枠は、物件数が決まった後ではなく、物件数と合わせて計画する必要があります。許可について、指名された管理者や現地連絡窓口を観光当局が求めるかどうかを確認してください。
遠隔で法人を設立しても、運営が遠隔になるわけではありません。物件は点検され、リネンは運ばれ、鍵は対面で受け渡されます。
この事業でつまずきやすい点
- 登録前の掲載。許可が未承認のまま物件がプラットフォームで公開され、繁忙期にゲストの予約が入った状態で取り下げられます。
- 所有者の同意だけで足りると考えること。所有者が了承しても、建物の規則が認めないことがあります。
- 2つのモデルを1つの事業体で混ぜること。所有者の資金と会社自身の賃貸債務が同じ口座に入ってしまいます。
- 照合されていないデポジットと観光関連の課徴金。1回の滞在ごとの少額が、年末には説明のつかない大きな残高になります。
- 設立費用の安さで構造を選ぶこと。安価な構造は、掲載削除された物件、保留された支払い、所有者との紛争として再び現れがちです。
高くつく誤りは、許可、同意、建物上の位置づけが未解決の物件を運営することです。収益は小さいのに、リスクは小さくありません。
ここで費用を左右するもの
ここでの費用は経路、そして何よりも物件数によって決まります。許可、家具、システム、更新がポートフォリオとともに増えるためです。費用は観光当局が定め、変更されるため、申請の直前に再確認してください。Velarozone サービス料は業務委託契約書に項目別に記載され、Velarozoneの進め方で手順を説明しています。事業体そのものについては、物件の棚卸しと契約モデルが固まってから、メインランド(mainland)とフリーゾーン(free zone)の経路を比較してください。
