क्या मैं कई संपत्तियों को संयोजित कर सकता हूँ, और ऑफ-प्लान या बंधक के बारे में क्या?

यह वह दुर्लभ बिंदु है जिस पर संघीय और अमीरात स्तर सहमत हैं, अपने खुद के शब्दों में और बिना किसी अर्हता के।

कोई भी प्राधिकरण उन संपत्तियों की संख्या पर सीमा प्रकाशित नहीं करता जिन्हें गिना जा सकता है। यह अनुमति नहीं बल्कि चुप्पी है, परंतु यह हर स्रोत में एक समान है। GDRFA जो अवश्य माँगता है, वह यह है कि मूल्य को Dubai Land Department द्वारा जारी संपत्ति स्थिति विवरण प्रमाणपत्र (property status statement certificate) से प्रमाणित किया जाए, और निवास की पूरी अवधि के लिए संपत्ति पर लियन (lien) लगाया जाए।

न ही कोई प्राधिकरण गोल्डन मार्ग पर संपत्ति के प्रकार के आधार पर कोई प्रतिबंध प्रकाशित करता है। GDRFA कहता है कि गिरवी रखी गई संपत्ति स्वीकार्य है “और इसमें सभी प्रकार की संपत्तियाँ शामिल हैं”। यह दावा कि वाणिज्यिक संपत्ति, या भूमि, या कोई विशेष श्रेणी गोल्डन मार्ग से बाहर है, किसी प्रकाशित स्रोत पर आधारित नहीं है। रियल एस्टेट मार्ग में व्यापार लाइसेंस की कोई भूमिका नहीं है; इसमें GDRFA पासपोर्ट और स्वामित्व का प्रमाण माँगता है। यह केवल कंपनी-निवेशक मार्गों में आता है, और UAE का व्यापार लाइसेंस क्या है इसकी चर्चा अलग से की गई है।

संपत्तियाँ आवेदक के नाम पर होनी ही चाहिए। ऊपर दिए गए Dubai Land Department के दोनों शब्द-रूप यह स्पष्ट कहते हैं: निवेशक के पूर्ण स्वामित्व में, आवेदक के नाम पर। निवेशक सेवा की शर्तों में कंपनी के माध्यम से धारित संपत्ति का उल्लेख नहीं है। जो कंपनी ऑनशोर व्यापार करना चाहती है, वह एक अलग विषय है, जिसकी चर्चा किसी इकाई को ऑनशोर व्यापार के लिए लाइसेंस दिलाना में की गई है।

यहाँ परिवार अक्सर किसी अन्य उत्पाद पर लागू एक नियम मान लेते हैं। तीन मार्ग, साझा संपत्ति का तीन अलग-अलग उपचार।

गोल्डन मार्ग पर GDRFA स्पष्ट है और वही सबसे कठोर है: “यदि स्वामित्व किसी संयुक्त संपत्ति में हिस्से के रूप में है, तो हिस्से का मूल्य AED 2 मिलियन से कम नहीं होना चाहिए।” हिस्से को स्वयं पूरी सीमा पार करनी होती है, इसलिए किसी संपत्ति के आधे के सह-स्वामी के लिए आवश्यक है कि पूरी संपत्ति का मूल्य कम से कम AED 2 मिलियन का दोगुना हो। सह-स्वामित्व वाले व्यावसायिक साझेदारों की जाँच भी इसी तरह होती है, चाहे वे लाइसेंस कहाँ आधारित होना चाहिए के बारे में कुछ भी तय करें, क्योंकि GDRFA का रियल एस्टेट मार्ग संपत्ति के हिस्से को देखता है, कंपनी को नहीं।

रीटायरी मार्ग पर, दुबई भूमि विभाग विपरीत व्यवस्था प्रकाशित करता है: “एक पति और पत्नी एक संपत्ति साझा कर सकते हैं (यदि विवाह पत्र का प्रमाणित प्रति प्रदान किया गया हो)।”

दो साल के निवेशक मार्ग पर, विभाग एक सह-मालिक के लिए बहुत कम बार सेट करता है: "संपत्ति का एक सह-मालिक संपत्ति निवेशकों के लिए निवास वीसा (residence visas for property investors) के लिए एक लाइसेंस के आवेदन जमा कर सकता है, बशर्ते कि उनके शेयर का मूल्य एईडी 400,000 से कम न हो।"

कोई भी प्राधिकरण ऐसा कोई नियम प्रकाशित नहीं करता जो दो जीवनसाथियों को गोल्डन मार्ग पर AED 2 मिलियन तक पहुँचने के लिए अपनी-अपनी सीमा से कम हिस्सेदारियों को मिलाने की अनुमति दे, और संयुक्त हिस्सों पर गोल्डन मार्ग का एकमात्र स्पष्ट नियम इसके विपरीत पढ़ा जाता है। कोई परिवार वास्तव में एक फ़ाइल में कैसे आता है, यह संरचना का प्रश्न है, कोई ऐसा नियम नहीं जिसे देखकर जाना जा सके।

ICP की गाइड आवश्यकता रखती है कि संपत्तियों का स्वामित्व “≥ AED 2 मिलियन (बिना ऋण के) में मूल्यवान” होना चाहिए, और इसका सेवा कार्ड इसे एक शर्त के रूप में फिर से बताता है: “संपत्ति का पूर्ण स्वामित्व निवेशक के पास होना चाहिए।” इसे सीधे देखने पर यह मौर्टगेट किए गए संपत्तियों को स्पष्ट रूप से बाहर करता है।

दोनों दुबई परिमाण विपरीत बात करते हैं। दुबई भूमि विभाग की निवेशक सेवा कहती है: “यदि कोई मौर्टगेट संपत्ति है, तो एक बैंक पत्र प्रस्तुत करना होगा जो 2 मिलियन AED भुगतान की राशि को प्रमाण के रूप में दर्शाता है”, और इसके सेवा शर्तों में, “संपत्ति मौर्टगेट की जा सकती है, और एक बिना आपत्ति के बैंक पत्र प्रस्तुत किया जाना चाहिए जो यह दर्शाता है कि बैंक संपत्ति पर निवास प्रमाण पत्र जारी करने पर आपत्ति नहीं करता है, जिसमें भुगतान की गई राशि और बकाया राशि का उल्लेख होता है।” GDRFA सीधे यह बताता है कि “मौर्टगेट संपत्ति स्वीकार्य है”, और इसकी संपत्ति-स्वामी पृष्ठ पर यह बताता है कि “यदि संपत्ति के मूल्य का कम से कम 2 मिलियन दिरहम का भुगतान किया गया है, तो स्वामी सुनहरे निवास प्राप्त करने का अधिकारी होता है।”

तो परिचालन स्तर के स्रोत जिसकी जाँच करते हैं, वह भुगतान की गई निरपेक्ष राशि है, जिसका प्रमाण बैंक पत्र से दिया जाता है, बाधा-मुक्त स्वामित्व नहीं। “बिना ऋण” को इस अर्थ में पढ़कर कि योग्यता वाली AED 2 मिलियन की राशि स्वयं उधार की नहीं होनी चाहिए, इन दोनों स्थितियों में तालमेल बैठाया जा सकता है, लेकिन कोई प्राधिकरण यह व्याख्या प्रकाशित नहीं करता और हम इसे ऐसे प्रस्तुत नहीं करेंगे मानो किसी ने की हो।

दो संबंधित आँकड़े प्रचलन में हैं और दोनों में से कोई प्रकाशित नहीं है। इन पृष्ठों पर कहीं भी न्यूनतम डाउन-पेमेंट प्रतिशत नहीं है: हर प्रकाशित जाँच चुकाई गई निरपेक्ष दिरहम राशि की है, कभी अनुपात की नहीं। और कोई भी प्राधिकरण स्वीकृत या विशिष्ट मॉर्गेज बैंकों की सूची प्रकाशित नहीं करता; GDRFA का संपत्ति-स्वामी पृष्ठ किसी का नाम लिए बिना “देश के किसी स्थानीय बैंक से ऋण” का उल्लेख करता है।

रीटायरी मार्ग में इसी संरचना के साथ एक लॉक-अप दिखता है, जिसे जानना महत्वपूर्ण है क्योंकि ग्राहक इसे सुनते हैं और इसे गलत मार्ग पर लागू करते हैं: जब संपत्ति मौर्टगेट की जाती है, तो दुबई भूमि विभाग एक बैंक पत्र की आवश्यकता रखता है जो यह दर्शाता है कि “जमा 3 वर्षों के भीतर जारी नहीं किया जा सकता।”

हमने इसे विशेष रूप से हर जगह देखा, और यह नहीं है। ICP का गोल्डन रेजिडेंसी गाइड और इसका रियल-एस्टेट सेवा कार्ड ऑफ-प्लान का उल्लेख नहीं करते। UAE सरकार के पोर्टल का गोल्डन वीजा हब इसका उल्लेख नहीं करता। GDRFA का निवेशकों के लिए गोल्डन रेजिडेंस परमिट इसका उल्लेख नहीं करता। दुबई भूमि विभाग की गोल्डन वीजा निवेशक सेवा इसका उल्लेख नहीं करती।

विभाग के FAQ पृष्ठ पर ऑफ-प्लान (off-plan) शब्द नौ बार आता है, और हर बार वह 2007 के कानून संख्या 8 के अंतर्गत डेवलपर एस्क्रो खातों के बारे में है, या प्रारंभिक पंजीकरण के बारे में, अर्थात् “रियल एस्टेट बिक्री अनुबंधों और अन्य कानूनी कार्रवाइयों को रियल एस्टेट रजिस्ट्री में हस्तांतरित करने से पहले ऑफ-प्लान पंजीकृत करना”। इनमें से कोई भी निवास के बारे में नहीं है।

जिन्हें ऑफ-प्लान खरीदों को स्वीकृत विकासकर्ताओं से AED 2 मिलियन में गिनने का दावा बार-बार किया गया है, वह यूएई सरकार के एक पोर्टल पृष्ठ पर वापसी करता है जो अब अस्तित्व में नहीं है। तीन पुराने पोर्टल URLs, जो अभी भी खोज परिणामों में शामिल हैं, जब हमने उन्हें जांचा तो 404 प्रदर्शित हुए, और बचा हुआ निवेशक-वीज़ा पृष्ठ एक स्टब है जिसमें AED 2 मिलियन, ऑफ-प्लान, बैंकों या ऋणों का कोई संदर्भ नहीं है। पोर्टल वर्तमान में संपत्ति मार्ग के बारे में एकल सारांश तालिका पंक्ति के अलावा कुछ भी प्रकाशित नहीं करता।

इसलिए ऑफ-प्लान (off-plan) को बहिष्कृत सिद्ध नहीं किया गया है; किसी प्राधिकरण ने कोई मार्ग प्रकाशित नहीं किया है, और जिस हवाले को सब आगे बढ़ाते हैं वह एक बंद पृष्ठ की ओर इशारा करता है। एक संबंधित प्रकाशित संकेत अवश्य है: ICP के संपत्ति-स्वामी नवीनीकरण दस्तावेज़ों में नगरपालिका का प्रमाणपत्र माँगा जाता है जो “निर्माण की पूर्णता, पूर्ण स्वामित्व और संपत्ति की निवास-योग्यता” की पुष्टि करे। यह एक भिन्न मार्ग है, परंतु यह याद दिलाता है कि जहाँ प्राधिकरण इस विषय को संबोधित करते हैं, वहाँ निर्माण की पूर्णता एक शर्त के रूप में दिखाई देती है।

किसी अनंतिम रूप से पंजीकृत यूनिट पर जमा राशि चुकाने से पहले जाँच लें कि फ़ाइल के लिए क्या आवश्यक होगा। Dubai Land Department के आवेदन में स्वामित्व विलेख या स्वामित्व का ई-प्रमाणपत्र सूचीबद्ध है, वह क्रय के समय AED 2 मिलियन या उससे अधिक के क्रय मूल्य की जाँच करता है, और GDRFA को विभाग से मूल्य प्रमाणित करने वाला संपत्ति स्थिति विवरण प्रमाणपत्र चाहिए। पृष्ठ यह नहीं बताते कि निर्माणाधीन यूनिट इनमें से कोई दस्तावेज़ दे सकती है या नहीं।

संघटन की अनुमति होना यह नहीं बताता कि आपको कौन सी संपत्तियों को आगे रखना है, वे किस नाम में होनी चाहिए, या एक संयुक्त शेयर को कैसे संरचित करना चाहिए क्योंकि सुनहरे नियम और रीटायरी नियम विपरीत दिशाओं में इशारा करते हैं।

दुबई के स्रोतों के लिए मॉर्गेज का स्वीकार्य होना यह नहीं बताता कि बैंक के अनापत्ति पत्र में चुकाई गई राशि और शेष राशि के अलावा और क्या लिखा होना चाहिए। यह भी नहीं बताता कि मॉर्गेज उस ग्रहणाधिकार के साथ कैसे रहता है जो GDRFA निवास की पूरी अवधि के लिए माँगता है, या रीफ़ाइनेंसिंग का उस ग्राहक के लिए क्या अर्थ होगा जो ऐसा करना चाहता है। यही बातें किसी फ़ाइल का निर्णय करती हैं, और इन्हें तथ्यों के आधार पर सलाहकार के साथ तय किया जाता है।