Co se stane s vaší dubajskou nemovitostí, když zemřete

Zákon č. 7 z roku 2006 o registraci nemovitostí stanoví, že pokud majetek zesnulého obsahuje práva k nemovitostem, certifikát dědictví bude registrován v Katastru nemovitostí, a dispozice jakýmkoli dědicem takových práv nebude účinná nebo uznávána vůči třetím stranám, pokud nebude také registrována.

Vedle toho stojí obecné pravidlo, že transakce vytvářející, převádějící, měnící nebo zánikající práva k nemovitostem nejsou platné, pokud nejsou zapsány v registru, což má absolutní důkazní hodnotu vůči všem stranám, pokud není prokázán podvod nebo padělání.

Neexistuje tedy žádná varianta, v níž by se postup v UAE přeskočil. Dědicové budou potřebovat uznané určení toho, kdo dědí, ve formě, kterou může Land Department zapsat. Vše ostatní (které závěti se dává přednost, který soud co vydává) se týká toho, jak rychle a za kolik se k tomuto určení dospěje.

Federální dekretový zákon č. 41 z roku 2022 o civilním osobním stavu se vztahuje na ne-muslimy, kteří jsou občany UAE, a na ne-muslimské cizince žijící ve Státu, pokud jde o manželství, rozvod, dědictví, závěti a prokázání rodičovství, ledaže se dotčená osoba hlásí k aplikaci práva své domovské země. Vešel v platnost dne 1. února 2023.

Jeho výchozí pravidlo dědictví, pokud neexistuje závět, je, že polovina majetku připadá manželovi nebo manželce a druhá polovina je rovnoměrně rozdělena mezi děti, bez ohledu na pohlaví. Pokud nejsou žádné děti, majetek přechází na rodiče, pokud žijí, nebo polovina na přeživšího rodiče s druhou polovinou na bratry a sestry zesnulého.

Právo uplatnit právo vaší země je skutečné, a je to také právo, které musí být vyvoláno a doloženo, spíše než něco, co se děje automaticky. To je argument pro to, aby se situace dostala do stavu, který nelze zpochybnit, dokud je to možné.

DIFC Courts provozují Wills Service pro nemuslimy podle dubajského zákona č. 15 z roku 2017, který upravuje dědictví, závěti a dědické řízení (probate) pro nemuslimy, rozšířeného na Ras Al Khaimah prostřednictvím practice direction. Po úmrtí vydávají DIFC Courts usnesení o dědickém řízení (probate) a případně i usnesení o poručenství osobám pověřeným prokázáním závěti a vypořádáním pozůstalosti.

Způsobilost, jak ji uvádějí soudy, je, že nejste muslim a nikdy jste nebyli muslimem, máte minimálně 18 let a vlastníte majetek v UAE nebo máte nezletilé děti, které s vámi bydlí v UAE. Opatrovnická ustanovení zahrnují nezletilé děti žijící v Dubaji nebo Ras Al Khaimah.

Pokud je nemovitost zapsána na společnost, aktivem ve vašem majetku není nemovitost. Jsou jím podíly. To je jiné aktivum, v jiném rejstříku, upravené zakladatelskými dokumenty společnosti a jakoukoli dohodou společníků, která existuje.

Může to být zlepšení, nebo komplikace, a které z toho nastane, závisí výhradně na tom, zda dokumenty společnosti stanoví, co se stane při úmrtí společníka. Pokud ano (ustanovení o převodu, předkupní práva, dohodnutý mechanismus ocenění), nástupnictví proběhne spořádaně a výpis z katastru (title deed) se vůbec nemění, protože vlastník nemovitosti se nezměnil. Pokud dokumenty mlčí, přidali jste k problému společnost, aniž byste problém odstranili.

Také to dělí plánování do dvou dokumentů místo jednoho. To je přesně důvod, proč soudy DIFC publikují závěť vlastníků podniků pokrývající podíly odděleně od závěti o majetku pokrývající nemovitosti: majitel, který drží jeden byt osobně a druhý prostřednictvím společnosti, potřebuje, aby obě dokumenty byly správné, a aby byly v souladu mezi sebou.

Struktury, které převádějí vlastnictví za života, například nadace a trusty, mohou způsobit, že nezůstane žádný majetek pozůstalosti k předání. Každá z nich s sebou nese vlastní daňové důsledky, důsledky v oblasti hlášení a kontroly v každé dotčené zemi, proto se před jejím použitím poraďte se specialistou.

Nejsme advokátní kancelář a závěti nesepisujeme. Pokud klient potřebuje plánování dědictví, představíme mu kvalifikovaného právníka a, pokud nemovitost drží společnost, s ním koordinujeme, jak bude strana společnosti zdokumentována.