Dubai mülkünüze ne olur? Ölümünüzde

Gayrimenkul Kaydı ile İlgili 2006 tarihli Kanun No. 7, bir ölü kişinin mirasının gayrimenkul hakları içermesi durumunda, bir miras belgesinin Tapu Kayıtlarına kaydedileceğini ve herhangi bir mirasçının bu hakların tasfiyesinin üçüncü şahıslara karşı geçerli veya kabul edilmeyeceğini belirtmektedir.

Bunun yanı sıra, gayrimenkul haklarını oluşturma, devretme, değiştirme veya sona erdirme işlemlerinin kaydı yapılmadıkça geçerli olmadığına dair genel kural bulunmaktadır; bu kayıt, dolandırıcılık veya sahtecilik ispatlanmadığı sürece, tüm taraflar karşısında mutlak delil değerine sahiptir.

Bu süreçte UAE işleminin atlanacağı bir versiyon yoktur. Mirasçılar, Tapu Dairesi tarafından kaydedilebilecek bir biçimde mirasçıların kim olduğunu belirten tanınmış bir belirlemeye ihtiyaç duyacaklardır. Diğer her şey — hangi yasaların geçerli olacağı, hangi mahkemenin neyi çıkaracağı — o belirlemenin ne kadar hızlı ve ucuz bir şekilde yapıldığını ilgilendirir.

2022 tarihli Federal Kanunname No. 41, UAE vatandaşları olan gayrimüslimlere ve Devlet'te ikamet eden gayrimüslim yabancılara; evlilik, boşanma, miras, vasiyet ve ebeveynliğin kanıtı konularında uygulanır, ancak ilgilinin kendi ülkelerinin yasasının uygulanmasını talep etmesi durumunda bu kural geçerli değildir. 1 Şubat 2023 tarihinde yürürlüğe girdi.

Vasiyet yoksa, varsayılan miras kuralı, mirasın yarısının eşe ve diğer yarısının çocuklar arasında eşit olarak dağıldığıdır; erkek ve kadın arasında bir ayırım yoktur. Çocuk yoksa, miras, hayatta olan ebeveynlere geçer veya hayatta kalan bir ebeveyne yarısı, diğer yarısı ise merhumun kardeşlerine ve kız kardeşlerine geçer.

Kendi ülkenizin yasasının uygulanması hakkı gerçektir ve bu, otomatik olarak gerçekleşen bir şey değil, talep edilmesi ve belgelenmesi gereken bir haktır. Bu, pozisyonu tartışılmaz bir hale getirmenin gerekçesidir.

DIFC Mahkemeleri, gayrimüslimlere yönelik, miras, vasiyet ve miras işlemlerini düzenleyen 2017 tarihli Dubai Kanunu No. 15 kapsamındaki bir Vasiyet Hizmeti sunmaktadır; bu uygulama yönlendirmesiyle Ras Al Khaimah’a da genişletilmiştir. Bir ölüm durumunda, DIFC Mahkemeleri, vasiyeti kanıtlamak ve mirası sona erdirmekle yetkilendirilmiş olanlara miras belgesi ve gerektiğinde velayet belgeleri verir.

Mahkemelerin belirttiği üzere, uygunluk, Müslüman olmamanız, hiçbir zaman Müslüman olmamanız, en az 18 yaşında olmanız ve UAE'de varlık sahibi olmanız veya UAE'de sizinle birlikte yaşayan küçük çocuklarınızın olmasıdır. Velayet hükümleri, Dubai veya Ras Al Khaimah'da yaşayan küçük çocukları kapsar.

Eğer mülk bir şirkete kayıtlıysa, mirasınızdaki varlık mülk değil, hisse senetleridir. Bu, farklı bir varlık olup, şirketin ana belgeleri ve mevcut olan her türlü hissedar anlaşması tarafından yönetilmektedir.

Bu, bir ilerleme veya karmaşıklık getirebilir; hangisi olduğu tamamen şirket belgelerinin bir hissedarın ölümünde ne olacağını belirtip belirtmemesine bağlıdır. Eğer belirtiyorsa — devretme hükümleri, ön alım hakları, anlaşmalı bir değerleme mekanizması — miras düzenli bir şekilde aktarılır ve tapu senedi hiç değişmez, çünkü mülkün sahibi değişmemiştir. Eğer hiçbir şey söylemiyorsa, soruna bir şirket eklemiş olursunuz ama sorunu çözmüyorsunuz.

Ayrıca, planlamayı bir belge yerine iki belgeye ayırır. Bu nedenle, DIFC Mahkemeleri, hisseleri ayrı olarak içeren İşletme Sahipleri Vasiyetini, gayrimenkulleri kapsayan Mülk Vasiyetinden ayrı olarak yayımlar: bir apartmanı şahsen tutan ve başka birini bir şirket aracılığıyla tutan bir sahibin, her iki belgenin de doğru olması ve birbirleriyle tutarlı olması gerekmektedir.

Hayat boyunca mülkiyeti devreden yapılar — vakıflar ve tröstler bunlar arasında — durumu daha temelde değiştirir, çünkü geçecek bir miras varlığı olmayabilir. Ayrıca, dokunduğunuz her ülkede kendi vergi, raporlama ve kontrol sonuçlarını taşır ve bunlar ancak uzman bir danışmanın mantıklı bir yol olduğu alandadır.

Yukarıdakilerin hiçbiri tavsiye yerine geçmez. Bunlar gelinirken sorulmaya değer sorulardır. Biz bir hukuk bürosu değiliz ve vasiyet hazırlamıyoruz; bir müşteri miras planlamasına ihtiyaç duyuyorsa, nitelikli bir avukatla tanıştırıyoruz ve bir yapı söz konusuysa, şirket tarafının nasıl belgelenmesi gerektiği konusunda onlarla koordinasyon sağlıyoruz.