Золотая виза или двухлетняя виза инвестора в недвижимость?

29 апреля 2026 года Gulf News и Khaleej Times сообщили, что правила допуска к двухлетним визам резидента для инвесторов в недвижимость Дубая были обновлены. Минимальная стоимость недвижимости AED 750,000 для единоличных собственников была отменена. Для недвижимости в совместной собственности установлена минимальная доля AED 400,000 на одного инвестора, в том числе когда доли владельцев равны.

Официального объявления не было. Изменённые критерии появились в центре инвесторских услуг Dubai Land Department, после чего последовали публикации. Страница Investor Residence Application (Taskeen) этого департамента теперь содержит то же правило: собственник-физическое лицо может подать заявление независимо от стоимости недвижимости, а доля совладельца должна быть не менее AED 400,000. Указанное там разрешение представляет собой двухлетнее резидентство, спонсором которого является владелец. Номер указа не приводится, поэтому ссылайтесь на страницу услуги и на дату, когда Вы её просматривали.

В тех же публикациях изложен порядок для недостроенной недвижимости по этому пути: при покупке на этапе строительства (off-plan) должно быть выплачено не менее пятидесяти процентов стоимости недвижимости или AED 375,000. Для недвижимости в ипотеке требуется сертификат об отсутствии возражений (no-objection certificate) от кредитора, подтверждающий общую выплаченную сумму, непогашенный остаток и выписку по ипотеке. В статье о квалификации недвижимости для золотой визы рассматривается, как золотая виза трактует эти же два случая.

GDRFA публикует сервисные карты для обоих. Карта разрешения на проживание владельца недвижимости устанавливает условия, не относящиеся к золотой визе: недвижимость должна быть полностью построена, владельцы незастроенных земель исключены; она должна быть пригодна для проживания; она должна быть полностью в собственности заявителя; и заявитель должен показать ежемесячный доход не менее 10 000 AED или иным образом продемонстрировать финансовую состоятельность.

Это условие по доходу чаще всего упускают из виду те, кто сравнивает варианты только по цене. Для инвестиционного пути золотой визы равнозначной проверки нет: квалификацией служит актив стоимостью 2 млн дирхамов ОАЭ.

Сбор за разрешение по карте владельца недвижимости составляет 200 дирхамов ОАЭ. По золотой карте резидента он составляет около 1 100 дирхамов ОАЭ. На фоне разницы в квалифицирующем капитале этот разрыв несущественен, но он повторяется. Каждое двухлетнее продление снова влечёт медицинское обследование, Emirates ID и оформление дела, а золотое разрешение с более длительным сроком действия делает это реже. Каждая статья расходов перечислена в разборе расходов на золотую визу в ОАЭ.

Честный способ сравнения: не сбор против сбора, а общая стоимость за один и тот же период проживания; при таком подходе разрыв сокращается. Не сокращается разница в том, что два разрешения требуют от актива.

Три причины оправдывают более высокий порог, и ни одна из них не связана только с длительностью разрешения.

Первое: отсутствие. Портал правительства ОАЭ называет среди преимуществ золотой визы возможность находиться за пределами страны дольше обычных шести месяцев, необходимых для сохранения действительности визы резидента. Для собственника, который бывает в Дубае несколько недель в год, это разница между сохранением резидентства и его утратой.

Второе: отсутствие теста на доход. Маршрут для владельца недвижимости требует, чтобы доход составлял 10 000 AED в месяц или предоставления доказательств финансовой состоятельности, оцениваемых при каждом продлении. Пенсионер или владелец с нерегулярным доходом может посчитать золотой маршрут более стабильным из двух, несмотря на более крупный чек.

Третье: спонсорство. Dubai Land Department указывает владельца в качестве спонсора двухлетнего разрешения, тогда как портал правительства ОАЭ сообщает, что владельцам золотой визы спонсор не нужен и они могут спонсировать супруга(у) и детей. Условия и документы для иждивенцев изложены в разделе спонсорство семьи.

Если ваш капитал далеко не достигает 2 миллионов AED, апрельское изменение означает, что вопрос теперь проще: хотите ли вы вообще резидентство, а не можете ли вы достичь необходимого уровня. Это лучшее положение, чем у покупателей года назад.

Если ваш капитал близок к AED 2 миллионам или превышает эту сумму, решение зависит от ограничения, которое вы готовы принять меньше всего: залог (обременение) и запрет на отчуждение на срок действия Golden-разрешения либо продление с проверкой дохода каждые два года. Сопоставьте это с тем, как долго вы будете за границей и когда можете продавать.