Como estabelecer uma empresa de desenvolvimento imobiliário nos EAU

Num empreendimento imobiliário, três coisas diferentes precisam de aprovação, e têm titulares diferentes. A entidade é registada. O promotor é aprovado. O projeto é registado. Uma empresa com uma atividade de aspeto promotor continua sem poder lançar vendas se faltar qualquer destas, ou o mecanismo de fundos dos compradores. Um projeto de hidrogénio ou de amoníaco enfrenta uma divisão semelhante de aprovações, descrita em o guia do projeto de hidrogénio verde.

O site do Dubai Land Department lista um serviço que mostra os incorporadores que ele aprovou e uma consulta sobre o status de projetos que mostra o percentual de conclusão dos projetos de Dubai. A ADREC lista um serviço de projetos imobiliários para registrar empreendimentos e acompanhar as etapas de conclusão, e um sistema de gestão de contas escrow para pagamentos de imóveis. As aprovações de obras ficam com a municipalidade; o site da Dubai Municipality tem uma categoria de edificações que abrange o planejamento e a supervisão de projetos de infraestrutura urbana.

As etapas exatas, os documentos e os testes de elegibilidade para a aprovação do incorporador, o registro do projeto e a conta vinculada (escrow) diferem por emirado e mudam com o tempo. Confirme o processo atual com a autoridade de terras do local do terreno antes de estruturar qualquer coisa em torno dele.

Estabeleça qual direito a empresa detém sobre o terreno: propriedade plena (freehold), arrendamento (leasehold) ou um contrato de desenvolvimento. Isso decide se o direito pode sustentar o registro do incorporador e do projeto. O proprietário do terreno, o incorporador e a empresa do projeto costumam ser três partes diferentes, e os financiadores e os mecanismos de proteção dos compradores frequentemente levam a uma sociedade separada para cada projeto.

Uma única empresa que detém ao mesmo tempo o terreno, as obrigações de desenvolvimento e os recursos dos compradores de vários projetos é a estrutura mais difícil de financiar e a mais difícil de desfazer. A entidade que vende as unidades deve ser aquela registrada para desenvolvê-las, detendo o direito sobre o terreno, as aprovações e as obrigações de entrega que sustentam a venda. Sociedades holding, veículos do proprietário do terreno e uma controladora no exterior podem ficar acima dela, cada uma com uma função real. Seja sob uma empresa mainland, seja sob camadas de holding em free zone, o projeto em si segue o emirado do terreno.

A conta escrow é o que distingue um incorporador de uma empresa imobiliária comum. Em Dubai, o Dubai Land Department publica orientações sobre o cumprimento da Law No. (8) of 2007 Concerning Real Estate Development Escrow Accounts. Não reserve nada, não receba sinais e não assine nenhum formulário de reserva até que a rota de vendas e a estrutura da conta protegida estejam claras com a autoridade. Descrever o empreendimento como um veículo de investimento ou uma consultoria não o retira do regime de incorporador se ele receber dinheiro de compradores por uma unidade ainda não construída.

Um grupo que financia projetos sem vender unidades ao público se posiciona de forma diferente de um que recebe recursos de compradores na planta. Mapeie qual dos dois perfis é o seu antes de estruturar. Mantenha separados os fluxos de caixa do proprietário do terreno e do projeto, porque misturá-los é o padrão que os bancos de escrow e os advogados dos compradores questionam primeiro.

Eles avaliam o projeto e a proteção dos recursos dos compradores, não a licença comercial. Prepare os documentos do terreno e de titularidade, um modelo de viabilidade, um organograma das empresas de desenvolvimento e de projeto, uma estratégia de consultores, construtoras e financiamento, e um plano de vendas, escrow e entrega. O objetivo é uma narrativa única e conciliada entre o modelo de viabilidade, os contratos e a documentação bancária. A origem do capital próprio por trás do projeto também importa; consulte origem do patrimônio e dos fundos e planos de negócios e documentação.

A taxa da licença é pequena diante do valor total do projeto. O custo depende da rota, e os honorários de serviço Velarozone são detalhados na carta de contratação (consulte como a Velarozone funciona). Distinga as taxas a pagar de capital, depósitos e custos de assessoria, e confirme com cada autoridade as taxas vigentes antes do protocolo.

O erro caro é estrutural: vender a partir da entidade errada, ou de um projeto que ainda não está registrado, e depois reformular a documentação sob pressão dos compradores e da autoridade.

O calendário segue o caminho do projeto, não a papelada: controle do terreno, decisão sobre a estrutura, constituição da entidade, registro do desenvolvedor e do projeto, escrow, lançamento das vendas, construção, entrega. A empresa pode existir em poucos dias. Essa nunca é a data em que as vendas podem ser abertas enquanto as aprovações do projeto e do escrow estiverem pendentes. Vistos de residência e patrocínio de funcionários vêm depois que a entidade e sua liderança estiverem definidas. As renovações, o escrow e os relatórios do projeto, as auditorias e as obrigações comunitárias após a entrega seguem o ciclo da autoridade.