Como Estruturar um Marketplace de PropTech ou Plataforma de Listagens de Propriedades

Parta do que a plataforma faz hoje e do que as próximas três versões acrescentam. Anúncios, mensagens, ofertas, reservas e pagamentos alteram, cada um, a resposta. Uma empresa registrada para desenvolvimento de software pode lançar um produto que se torna, discretamente, uma corretora. A pergunta útil é qual funcionalidade, em qual versão, exerce pela primeira vez uma função regulada, e qual entidade deterá essa função quando isso acontecer.

Registre isso por escrito em um mapa funcionalidade por funcionalidade: o que o produto faz, o que deliberadamente deixa a cargo de partes aprovadas e qual funcionalidade planejada alteraria a resposta. Investidores, parceiros de portais, bancos e provedores de pagamento realizam a due diligence com base nesse documento, de modo que ele compensa o esforço várias vezes.

Os dois registros descrevem a atividade regulada em termos diferentes, e é preciso saber qual deles se aplica a cada funcionalidade.

O site da DLD lista um serviço para consultar os corretores de imóveis licenciados pela RERA em Dubai, um serviço para verificar as licenças e as autorizações que o Land Department emite para profissionais do setor imobiliário e uma opção para integrar aplicações aos sistemas da DLD por meio de suas APIs. Assim, um portal de Dubai pode conferir a licença de um corretor na fonte, e um corretor precisa da licença da RERA para atuar como tal. A DLD também emite autorizações de publicidade imobiliária por meio do sistema Trakheesi, entre cujos tipos estão os anúncios eletrônicos e as plataformas de divulgação imobiliária. A maioria das autorizações custa AED 1,000 e o prazo de atendimento indicado é de 1 dia útil.

O site da ADREC lista o licenciamento de profissões imobiliárias (novas licenças, renovações e credenciamentos), um serviço de autorizações de publicidade que permite a uma empresa anunciar imóveis de forma lícita, um sistema de gestão de contas escrow para pagamentos de imóveis e o Madhmoun, que a ADREC descreve como a plataforma MLS confiável de Abu Dhabi, além de um serviço de verificação de anúncios. Uma plataforma que lista imóveis de Abu Dhabi se depara, portanto, com autorizações de publicidade e com uma plataforma de listagens operada pelo governo no mesmo mercado.

Nenhuma das páginas estabelece as condições completas para uma plataforma de tecnologia. Confirme com o DLD e a ADREC em que enquadramento se situa uma funcionalidade específica antes de desenvolvê-la e antes de informar aos investidores que ela está fora do perímetro.

Software fornecido a corretores e incorporadores. A plataforma não atende usuários finais em nome próprio. Este é o caso mais simples: uma licença comercial de tecnologia, com os clientes arcando com as obrigações reguladas.

Um portal de anúncios e de Leads. Ele exibe imóveis e vende Leads ou assinaturas. Mantém-se fora da corretagem apenas se não negociar nem for remunerado na conclusão da operação. As regras de publicidade e a verificação do que é anunciado são o ponto em que esse modelo mais frequentemente encontra os registros.

Uma corretora digital ou plataforma de transações. Ela exerce a função de corretor e precisa do licenciamento de corretor do emirado. Consulte corretagem imobiliária nos Emirados Árabes Unidos para saber o que isso envolve.

Aplicativos de locação e manutenção. Se o aplicativo cobra aluguéis ou administra imóveis para proprietários, o lado da gestão é atividade regulada; compare gestão de imóveis e de comunidades.

A maioria das plataformas se enquadra em dois desses modelos ao mesmo tempo. A solução usual é a separação: uma entidade de tecnologia que desenvolve e licencia o produto e uma entidade separadamente aprovada que exerce a corretagem, a gestão ou o manuseio de recursos financeiros. A separação também mantém as obrigações reguladas fora do balanço patrimonial da empresa de software.

Uma plataforma imobiliária mantém nomes, documentos de identidade, números de telefone e históricos de visitas. A lei de dados pessoais dos Emirados Árabes Unidos (UAE), o Decreto-Lei Federal nº 45 de 2021, entrou em vigor em 2 de janeiro de 2022 e se aplica ao tratamento realizado por meio de sistemas eletrônicos. A página de proteção de dados do governo dos UAE afirma que as empresas que mantêm dados pessoais devem protegê-los e mantê-los confidenciais, que o tratamento geralmente exige o consentimento do titular dos dados, com exceções previstas, e que as pessoas podem solicitar correções ou a interrupção do tratamento. Ela também afirma que a lei estabelece requisitos para a transferência transfronteiriça.

Para uma plataforma, isso significa que o local de hospedagem, os subprocessadores e qualquer controladora estrangeira precisam de uma base declarada antes do lançamento. O UAE Data Office, criado pelo Federal Decree Law No. 44 of 2021, é o regulador federal de dados. Leia as regras de transferência internacional antes de escolher onde o produto será hospedado, porque a página citada acima não as detalha.

A receita de assinaturas é simples de um banco analisar. Taxas de êxito, reservas e qualquer coisa que se assemelhe a um depósito mantido sob guarda mudam a conversa. O sistema de gestão de contas escrow da ADREC existe porque os pagamentos imobiliários devem ficar em um local controlado. Uma entidade de tecnologia que recebe depósitos assume exatamente o risco que esse sistema foi concebido para eliminar.

Mantenha depósitos e aluguéis fora da entidade de tecnologia, por meio da empresa regulada ou de uma via de pagamento aprovada. Se o próprio produto movimentar dinheiro, leia também configuração de fintech. Os termos de uso, o pitch deck e o pedido de abertura de conta bancária devem descrever o mesmo produto e, acima de tudo, a mesma posição quanto a comissão e custódia. Quando divergem, é em preparação para conta bancária corporativa que isso aparece primeiro.

O último é o mais caro. Compare as vias pela capacidade de cada uma de absorver o roadmap, e não pela taxa do primeiro dia.

A licença é uma linha pequena ao lado da engenharia. O custo depende de quantos recursos regulados estão no escopo e de se eles são mantidos diretamente ou por uma empresa aprovada. Os honorários de serviço Velarozone são detalhados na carta de contratação, e como a Velarozone funciona explica as etapas. Compare as opções mainland e free-zone para a entidade de tecnologia somente depois de concluir o mapa de recursos.