Apa yang terjadi dengan properti Dubai Anda ketika Anda meninggal

Undang-Undang No. 7 tahun 2006 Tentang Pendaftaran Properti Real menyediakan bahwa jika harta peninggalan seseorang yang meninggal mengandung hak atas properti nyata, sebuah sertifikat warisan akan didaftarkan di Register Properti, dan pembuangan oleh ahli waris mana pun atas hak tersebut tidak akan efektif atau diakui terhadap pihak ketiga kecuali juga terdaftar.

Sampingannya ada aturan umum bahwa transaksi yang menciptakan, mentransfer, mengubah atau menghapus hak atas properti nyata tidak sah kecuali dicatat dalam register, yang memiliki nilai bukti absolut terhadap semua pihak kecuali jika penipuan atau pemalsuan dibuktikan.

Jadi tidak ada versi di mana proses UAE dilewati. Ahli waris akan memerlukan penentuan pengakuan siapa yang mewarisi, dalam bentuk yang dapat mendaftarkan Departemen Tanah. Segalanya yang lain — yang akan mengatur, mahkamah mana yang mengeluarkan apa — adalah tentang seberapa cepat dan murah penentuan itu dicapai. Memahami apa itu lisensi dagang UAE juga dapat bermanfaat dalam konteks ini.

Undang-Undang Dekrit Federal No. 41 Tahun 2022 tentang Status Pribadi Sipil berlaku untuk non-Muslim yang merupakan warga negara UAE dan untuk warga negara asing non-Muslim yang tinggal di Negara, dalam hal pernikahan, perceraian, warisan, wasiat, dan bukti hubungan orangtua, kecuali orang yang bersangkutan memilih untuk menerapkan hukum negara asal mereka. Undang-undang ini mulai berlaku pada 1 Februari 2023.

Aturan warisan default-nya, di mana tidak ada wasiat, adalah bahwa setengah dari harta diwariskan kepada suami atau istri dan setengah lainnya dibagikan secara merata di antara anak-anak, tanpa membedakan antara laki-laki dan perempuan. Jika tidak ada anak, harta tersebut diwariskan kepada orang tua jika masih hidup, atau setengah kepada orang tua yang masih hidup dengan setengah lainnya kepada saudara dan saudari si almarhum.

Hak untuk menerapkan hukum negara Anda sendiri adalah nyata, dan itu juga merupakan hak yang harus diajukan dan dibuktikan daripada sesuatu yang terjadi secara otomatis. Itulah argumen untuk menempatkan posisi ini di luar sengketa sementara Anda dapat.

Pengadilan DIFC mengoperasikan Layanan Wasiat untuk non-Muslim, berdasarkan Undang-Undang Dubai No. 15 Tahun 2017 yang mengatur warisan, wasiat, dan probate untuk non-Muslim, yang diperluas ke Ras Al Khaimah melalui petunjuk praktik. Dalam hal kematian, Pengadilan DIFC mengeluarkan perintah probate — dan perintah perwalian jika relevan — kepada mereka yang ditunjuk untuk membuktikan wasiat dan menyelesaikan harta.

Kelayakan, sebagaimana dinyatakan oleh Pengadilan, adalah bahwa Anda tidak Muslim dan tidak pernah menjadi Muslim, berusia minimal 18 tahun, dan memiliki aset di UAE atau memiliki anak kecil yang tinggal bersama Anda di UAE. Ketentuan perwalian mencakup anak kecil yang tinggal di Dubai atau Ras Al Khaimah.

Jika properti terdaftar atas nama perusahaan, aset dalam harta Anda bukanlah properti. Itu adalah saham. Itu adalah aset yang berbeda, dalam register yang berbeda, diatur oleh dokumen konstitusi perusahaan dan oleh perjanjian pemegang saham yang ada.

Ini bisa menjadi perbaikan atau komplikasi, dan yang mana tergantung sepenuhnya pada apakah dokumen perusahaan mengatakan apa yang terjadi pada kematian pemegang saham. Ketika mereka melakukannya — ketentuan transfer, hak untuk mendahului, mekanisme penilaian yang disepakati — suksesi berjalan tertib dan akta kepemilikan tidak pernah berpindah sama sekali, karena pemilik properti tidak berubah. Ketika mereka tidak mengatakan apa-apa, Anda telah menambahkan perusahaan ke dalam masalah tanpa menghapus masalah tersebut.

Ini juga membagi perencanaan ke dalam dua dokumen daripada satu. Itulah mengapa Pengadilan DIFC menerbitkan Wasiat Pemilik Bisnis yang mencakup kepemilikan saham secara terpisah dari Wasiat Properti yang mencakup real estat: seorang pemilik yang memiliki satu apartemen secara pribadi dan satu lagi melalui perusahaan membutuhkan kedua instrumen tersebut untuk benar, dan perlu konsisten satu sama lain.

Struktur yang mentransfer kepemilikan selama hidup — yayasan dan trust di antara mereka — mengubah posisi lebih mendasar, karena mungkin tidak ada aset warisan yang dapat diwariskan sama sekali. Mereka juga membawa konsekuensi pajak, pelaporan, dan kontrol mereka sendiri di setiap negara yang Anda sentuh, dan mereka berada dengan jelas dalam territory di mana penasihat spesialis adalah satu-satunya jalur yang masuk akal.

Tidak ada yang di atas sebagai pengganti nasihat. Ini adalah daftar pertanyaan yang layak untuk dibawa. Kami bukan firma hukum dan kami tidak menyusun wasiat; di mana seorang klien membutuhkan perencanaan suksesi, kami memperkenalkan seorang pengacara yang memenuhi syarat dan, di mana sebuah struktur terlibat, berkoordinasi dengan mereka tentang bagaimana sisi perusahaan didokumentasikan.