Apa yang Terjadi pada Properti Dubai Anda Ketika Anda Meninggal

Undang-Undang No. 7 tahun 2006 Tentang Pendaftaran Properti Real menyediakan bahwa jika harta peninggalan seseorang yang meninggal mengandung hak atas properti nyata, sebuah sertifikat warisan akan didaftarkan di Register Properti, dan pembuangan oleh ahli waris mana pun atas hak tersebut tidak akan efektif atau diakui terhadap pihak ketiga kecuali juga terdaftar.

Sampingannya ada aturan umum bahwa transaksi yang menciptakan, mentransfer, mengubah atau menghapus hak atas properti nyata tidak sah kecuali dicatat dalam register, yang memiliki nilai bukti absolut terhadap semua pihak kecuali jika penipuan atau pemalsuan dibuktikan.

Jadi tidak ada skenario di mana proses UAE dilewati. Para ahli waris akan membutuhkan penetapan yang diakui mengenai siapa yang mewarisi, dalam bentuk yang dapat didaftarkan oleh Land Department. Segala hal lainnya (wasiat mana yang berlaku, pengadilan mana yang menerbitkan apa) berkaitan dengan seberapa cepat dan murah penetapan itu diperoleh.

Undang-Undang Dekrit Federal No. 41 Tahun 2022 tentang Status Pribadi Sipil berlaku untuk non-Muslim yang merupakan warga negara UAE dan untuk warga negara asing non-Muslim yang tinggal di Negara, dalam hal pernikahan, perceraian, warisan, wasiat, dan bukti hubungan orangtua, kecuali orang yang bersangkutan memilih untuk menerapkan hukum negara asal mereka. Undang-undang ini mulai berlaku pada 1 Februari 2023.

Aturan warisan default-nya, di mana tidak ada wasiat, adalah bahwa setengah dari harta diwariskan kepada suami atau istri dan setengah lainnya dibagikan secara merata di antara anak-anak, tanpa membedakan antara laki-laki dan perempuan. Jika tidak ada anak, harta tersebut diwariskan kepada orang tua jika masih hidup, atau setengah kepada orang tua yang masih hidup dengan setengah lainnya kepada saudara dan saudari si almarhum.

Hak untuk menerapkan hukum negara Anda sendiri adalah nyata, dan itu juga merupakan hak yang harus diajukan dan dibuktikan daripada sesuatu yang terjadi secara otomatis. Itulah argumen untuk menempatkan posisi ini di luar sengketa sementara Anda dapat.

DIFC Courts menjalankan Wills Service untuk non-Muslim, berdasarkan Dubai Law No. 15 of 2017 yang mengatur pewarisan, wasiat, dan probate bagi non-Muslim, yang diperluas ke Ras Al Khaimah melalui practice direction. Setelah seseorang meninggal, DIFC Courts menerbitkan penetapan probate (dan penetapan perwalian jika relevan) kepada pihak yang ditunjuk untuk membuktikan wasiat dan menyelesaikan harta peninggalan.

Kelayakan, sebagaimana dinyatakan oleh Pengadilan, adalah bahwa Anda tidak Muslim dan tidak pernah menjadi Muslim, berusia minimal 18 tahun, dan memiliki aset di UAE atau memiliki anak kecil yang tinggal bersama Anda di UAE. Ketentuan perwalian mencakup anak kecil yang tinggal di Dubai atau Ras Al Khaimah.

Jika properti terdaftar atas nama perusahaan, aset dalam harta peninggalan Anda bukanlah propertinya, melainkan sahamnya. Itu adalah aset yang berbeda, dalam register yang berbeda, diatur oleh dokumen konstitusi perusahaan dan oleh perjanjian pemegang saham apa pun yang ada.

Hal ini bisa menjadi perbaikan atau justru komplikasi, dan mana yang terjadi sepenuhnya bergantung pada apakah dokumen perusahaan mengatur apa yang terjadi saat pemegang saham meninggal. Jika diatur (ketentuan pengalihan, hak didahulukan, mekanisme penilaian yang disepakati), suksesi berjalan tertib dan sertifikat kepemilikan tidak berpindah sama sekali, karena pemilik properti tidak berubah. Jika tidak diatur, Anda menambahkan sebuah perusahaan ke dalam masalah tanpa menghilangkan masalahnya.

Ini juga membagi perencanaan ke dalam dua dokumen daripada satu. Itulah mengapa Pengadilan DIFC menerbitkan Wasiat Pemilik Bisnis yang mencakup kepemilikan saham secara terpisah dari Wasiat Properti yang mencakup real estat: seorang pemilik yang memiliki satu apartemen secara pribadi dan satu lagi melalui perusahaan membutuhkan kedua instrumen tersebut untuk benar, dan perlu konsisten satu sama lain.

Struktur yang mengalihkan kepemilikan semasa hidup, seperti yayasan dan trust, mungkin tidak meninggalkan aset harta peninggalan sama sekali. Masing-masing membawa konsekuensi pajak, pelaporan, dan pengendalian tersendiri di setiap negara yang terlibat, sehingga mintalah nasihat spesialis sebelum menggunakannya.

Kami bukan firma hukum dan kami tidak menyusun wasiat. Jika klien membutuhkan perencanaan suksesi, kami memperkenalkan pengacara yang berkualifikasi dan, jika sebuah perusahaan memegang properti, berkoordinasi dengan mereka mengenai cara sisi perusahaan didokumentasikan.