Ce se întâmplă cu proprietatea ta din Dubai când mori

Legea nr. 7 din 2006 privind înregistrarea proprietății prevede că, dacă patrimoniul unei persoane decedate conține drepturi de proprietate imobiliară, un certificat de moștenire va fi înregistrat în Registrul Proprietății, iar orice dispoziție a unui moștenitor al acestor drepturi nu va fi eficientă sau recunoscută împotriva terților decât dacă este și aceasta înregistrată.

Alături de aceasta se află regula generală conform căreia tranzacțiile care creează, transferă, modifică sau sting drepturi de proprietate imobiliară nu sunt valabile decât dacă sunt înregistrate în registru, care are o valoare probatorie absolută împotriva tuturor părților, decât dacă se dovedește fraudă sau falsificare.

Așadar, nu există nicio variantă a acestei proceduri în care procesul din UAE este ocolit. Moștenitorii vor avea nevoie de o determinare recunoscută a celui care moștenește, într-o formă pe care Departamentul de Terenuri o poate înregistra. Tot ce este altceva — ce va guverna, ce instanță va emite ce — se referă la cât de repede și ieftin se ajunge la acea determinare.

Decretul-Lege Federal nr. 41 din 2022 privind Statutul Civil Personal se aplică persoanelor non-musulmane care sunt cetățeni UAE și străinilor non-musulmani care locuiesc în Stat, în ceea ce privește căsătoria, divorțul, moștenirea, testamentele și dovada filiației, cu excepția cazului în care persoana în cauză aderă la aplicarea legii din țara lor de origine. A intrat în vigoare la 1 februarie 2023.

Regula default de moștenire, atunci când nu există un testament, este că jumătate din avere se transmite soțului sau soției, iar cealaltă jumătate este distribuită în mod egal între copii, fără nicio diferențiere între sexe. În absența copiilor, averea trece la părinți, dacă sunt în viață, sau câte o jumătate pentru un părinte supraviețuitor, iar cealaltă jumătate la frații și surorile defunctului.

Dreptul de a aplica legea țării tale este real, și este de asemenea un drept care trebuie invocat și dovedit, mai degrabă decât ceva care se întâmplă automat. Aceasta este argumentul pentru a plasa situația în afara disputei cât timp poți.

Curțile DIFC funcționează un serviciu de testamente pentru non-musulmani, în conformitate cu Legea Dubai nr. 15 din 2017 care reglementează moștenirea, testamentele și succesiunea pentru non-musulmani, extinsă către Ras Al Khaimah printr-o direcție de practică. La deces, Curțile DIFC emit ordinele de succesiune — și ordinele de tutelă unde este relevant — pentru cei numiți să dovedească testamentul și să lichideze averea.

Eligibilitatea, așa cum o declară Curțile, este că nu ești musulman și nu ai fost niciodată musulman, ai vârsta de cel puțin 18 ani și deții active în UAE sau ai copii minori care locuiesc cu tine în UAE. Dispozițiile de tutelă se referă la copiii minori rezidenți în Dubai sau Ras Al Khaimah.

Dacă proprietatea este înregistrată pe o companie, activul din averea ta nu este proprietatea. Este acțiunile. Acesta este un activ diferit, într-un registru diferit, reglementat de documentele constituționale ale companiei și de orice acord de acționari care există.

Aceasta poate fi o îmbunătățire sau o complicație, iar care dintre cele două depinde complet de dacă documentele companiei spun ce se întâmplă la moartea unui acționar. Dacă spun — prevederi de transfer, drepturi de preemțiune, un mecanism de evaluare agreat — succesiunea este ordonată și titlul de proprietate nu se modifică deloc, pentru că proprietarul proprietății nu s-a schimbat. Dacă nu spun nimic, ai adăugat o companie la problemă fără a elimina problema.

De asemenea, împarte planificarea în două documente în loc de unul. Acesta este motivul exact pentru care Curțile DIFC publică un Testament pentru Proprietarii de Afaceri care acoperă participațiile separat de un Testament pentru Proprietăți care acoperă imobiliare: un proprietar care deține un apartament personal și altul printr-o companie are nevoie ca ambele acte să fie corecte, și să fie consistente între ele.

Structurile care transferă proprietatea în timpul vieții — fundații și trusturi printre ele — schimbă poziția într-un mod mai fundamental, deoarece s-ar putea să nu existe un activ de succesiune de transmis deloc. De asemenea, acestea aduc propriile consecințe fiscale, de raportare și de control în fiecare țară în care atingi, și sunt cu certitudine pe teritoriul unde un consultant specializat este singura cale rațională.

Niciuna dintre cele de mai sus nu reprezintă un substitut pentru consiliere. Este lista de întrebări cu care merită să veniți. Nu suntem o firmă de avocatură și nu redactăm teste; în cazul în care un client are nevoie de planificare succesorală, prezentăm un avocat calificat și, în cazul în care este implicată o structură, colaborăm cu acesta pentru a documenta partea companiei.